1126 0
Рынок московской гостиничной недвижимости в I полугодии 2009 г.
Предложение
В течение III квартала 2009 г. демократичный сегмент гостиничного рынка Москвы пополнился на 270 номеров. Увеличение произошло за счет ввода в эксплуатацию отеля «Максима Панорама» и первой гостиницы сети Ibis (под управлением Accor Group) в Москве - Ibis Павелецкая.
Таким образом, по итогам января-сентября 2009. качественный гостиничный фонд столицы увеличился на 753 номера.
В соответствии с приведенными данными, ввод гостиничных номеров в январе-сентябре находится на уровне показателя за 12 месяцев 2008 г.
.jpg)
Источник: NAI Becar
Структура номерного фонда гостиничного рынка Москвы по категориям
.jpg)
Источник: NAI Becar
Основную долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «3 звезды» (46%), но именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями.
Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится 50% столичного гостиничного фонда. Все гостиницы категории «5 звезд» расположены в центре города, также как и большая часть гостиниц и мини-отелей категории «4 звезды».
Несмотря на то, что постепенно появляются отели за пределами центра города, скорее всего, структура рынка по территориальному распределению в ближайшие годы не претерпит серьезных изменений.
Структура номерного фонда гостиниц Москвы по местоположению
.jpg)
Источник: NAI Becar
В течение исследуемого периода было заявлено о реализации следующих проектов в сфере гостиничной недвижимости:
Спрос
Стоимость размещения в гостиницах Москвы в зависимости от категории и типа номера
* - руб. в сутки с НДС при одноместном размещении
Источник: NAI Becar
Тенденции развития гостиничной недвижимости
В течение III квартала 2009 г. демократичный сегмент гостиничного рынка Москвы пополнился на 270 номеров. Увеличение произошло за счет ввода в эксплуатацию отеля «Максима Панорама» и первой гостиницы сети Ibis (под управлением Accor Group) в Москве - Ibis Павелецкая.
Таким образом, по итогам января-сентября 2009. качественный гостиничный фонд столицы увеличился на 753 номера.
Гостиницы, введенные в эксплуатацию в январе-сентябре 2009 года
|
Название
|
Категория
|
Адрес
|
Номерной фонд
|
|
|
I квартал
|
||||
|
Конгресс-парк Волынское (увеличение числа номеров после реконструкции)
|
5*
|
ул. Староволынская, 9
|
23
|
|
|
Аквариум Отель
|
3*
|
66 км. МКАД, Крокус Сити
|
225
|
|
|
(в составе «Крокус Экспо»)
|
||||
|
II квартал
|
||||
|
Grand Hyatt Residences&Spa (Башня «Запад» комплекса «Федерация»)
|
5*
|
Краснопресненская наб, участок № 13 (ММДЦ «Москва-Сити»)
|
18
|
|
|
Holiday Inn
|
3*
|
Симоновский Вал, 2
|
217
|
|
|
III квартал
|
||||
|
Максима Панорама Отель
|
3*
|
ул. Мастеркова, д. 4
|
123
|
|
|
Ibis Павелецкая
|
3*
|
ул. Щипок, д. 22, стр. 1
|
147
|
|
|
ИТОГО:
|
753
|
|||
Источник: NAI Becar
В соответствии с приведенными данными, ввод гостиничных номеров в январе-сентябре находится на уровне показателя за 12 месяцев 2008 г.
Источник: NAI Becar
По итогам I полугодия 2009 года в Москве насчитывается 233 гостиницы (без учета мини-отелей) совокупным номерным фондом более 35 тыс. номеров, из которых:
• класс «люкс» (5 звезд) – 2 902;
• бизнес-класс (4 звезды) – 6 718;
• средний класс (3 звезды) – 15 981;
• эконом-класс – 9 466;
• класс «люкс» (5 звезд) – 2 902;
• бизнес-класс (4 звезды) – 6 718;
• средний класс (3 звезды) – 15 981;
• эконом-класс – 9 466;
Структура номерного фонда гостиничного рынка Москвы по категориям
Источник: NAI Becar
Основную долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «3 звезды» (46%), но именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями.
Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится 50% столичного гостиничного фонда. Все гостиницы категории «5 звезд» расположены в центре города, также как и большая часть гостиниц и мини-отелей категории «4 звезды».
Несмотря на то, что постепенно появляются отели за пределами центра города, скорее всего, структура рынка по территориальному распределению в ближайшие годы не претерпит серьезных изменений.
Структура номерного фонда гостиниц Москвы по местоположению
Источник: NAI Becar
В течение исследуемого периода было заявлено о реализации следующих проектов в сфере гостиничной недвижимости:
|
Объект
|
Расположение
|
Номерной фонд/
площадь, кв. м
|
Комментарий
|
Период
|
|
МФК
|
Ботаническая ул., вл. 29 (на месте гостиницы "Останкино")
|
/202 700
|
н/д
|
|
|
МФК
|
Ленинградское ш.
|
100/21 500
|
н/д
|
|
|
Гостинично-офисный комплекс
|
Земляной вал, вл. 77-79
|
н/д
|
Строительство Абхазского культурно-делового центра
|
2011
|
|
Отель (5*)
|
Тверская ул./Страстной б-р
|
110/14 300
|
||
|
Гостиница "Пекин"
|
Тверская ул./2-я Бресткая ул.
|
/127 500
|
Реконструкция и новое строительство
|
2013
|
|
Апарт-отель
|
Болотная улица, дом 16, строение 1
|
12
|
в рамках проекта "Золотой Остров"
|
н/д
|
Спрос
Рынок гостиниц Москвы остается рынком потребителя. В числе новых требований, предъявляемых клиентами гостиниц, - бесплатный Интернет, а также размещение в номере более высокой категории за ту же стоимость.
Учитывая направленность гостиниц Москвы, прежде всего, на деловых туристов (доля которых составляет не менее 90% от общей численности посетителей Москвы), значительное влияние на уровень загрузки оказало снижение расходов корпоративных клиентов на командировки (в частности, сокращение как числа командировок, так и длительности пребывания (с 2,5 до 1,5 дней)). В связи с этим наиболее серьезные трудности в настоящее время испытывают гостиницы верхнего сегмента (в том числе, это обусловлено введением некоторыми компаниями запрета на использование гостиниц категории 5* в период кризиса).
В среднем, по сравнению с докризисным периодом уровень загрузки снизился на 10%. На уровень загрузки московских отелей в течение исследуемого периода также влиял фактор сезонности: если в конце лета средняя загрузка отелей сохранялась на уровне 50 - 55%, то с наступлением осени, уровень загрузки увеличился до 60-65%.
Необходимо отметить, что количество дат со 100%-ной загрузкой снизилось до минимума: практически исчезли т.н. «выставочные периоды» (количество выставочных дат сократилось до 5-6 дней в году).
Стоимость размещения
Учитывая направленность гостиниц Москвы, прежде всего, на деловых туристов (доля которых составляет не менее 90% от общей численности посетителей Москвы), значительное влияние на уровень загрузки оказало снижение расходов корпоративных клиентов на командировки (в частности, сокращение как числа командировок, так и длительности пребывания (с 2,5 до 1,5 дней)). В связи с этим наиболее серьезные трудности в настоящее время испытывают гостиницы верхнего сегмента (в том числе, это обусловлено введением некоторыми компаниями запрета на использование гостиниц категории 5* в период кризиса).
В среднем, по сравнению с докризисным периодом уровень загрузки снизился на 10%. На уровень загрузки московских отелей в течение исследуемого периода также влиял фактор сезонности: если в конце лета средняя загрузка отелей сохранялась на уровне 50 - 55%, то с наступлением осени, уровень загрузки увеличился до 60-65%.
Необходимо отметить, что количество дат со 100%-ной загрузкой снизилось до минимума: практически исчезли т.н. «выставочные периоды» (количество выставочных дат сократилось до 5-6 дней в году).
Средние цены на размещение в гостиницах Москвы в течение летних месяцев снизились, в среднем, на 10-15%, что обусловлено фактором сезонности.
В то же время к началу сентября зафиксирован рост цен на размещение в отелях всех категорий, за исключением верхнего ценового сегмента (5*), который испытывает наибольшие трудности в текущих условиях.
В то же время к началу сентября зафиксирован рост цен на размещение в отелях всех категорий, за исключением верхнего ценового сегмента (5*), который испытывает наибольшие трудности в текущих условиях.
Стоимость размещения в гостиницах Москвы в зависимости от категории и типа номера
|
Категория
|
Средняя цена за номер в сутки, руб.
|
|
|
Стандарт
|
Люкс
|
|
|
5*
|
14 463
|
36 906
|
|
4*
|
11 728
|
26 033
|
|
3*
|
4 106
|
7 650
|
|
2*
|
3 419
|
6 675
|
* - руб. в сутки с НДС при одноместном размещении
Источник: NAI Becar
Тенденции развития гостиничной недвижимости
В течение рассматриваемого периода для рынка гостиничной недвижимости были характерны следующие тенденции:
• Аналогично предыдущим периодам, в III квартале 2009 г. имела место тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию (например, гостиница «Москва», «Lotte Hotel»);
• Снижение общего уровня спроса вследствие уменьшения расходов корпоративного сегмента;
• Ценовая «миграция» гостиниц верхнего сегмента в сегмент 3*- 4*;
• Переход некоторых гостиниц на неполную рабочую неделю;
• Активным участником рынка становится государство в лице компаний-потребителей гостиничных услуг;
• Гостиницы смягчают политику аннуляций и штрафов;
• Рост доли прямых продаж;
• Инициируются новые пути решения по расширению гостиничного фонда, в том числе за счет использования площадей в офисных центрах в силу переизбытка площадей данного назначения.
Выводы и прогнозы• Аналогично предыдущим периодам, в III квартале 2009 г. имела место тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию (например, гостиница «Москва», «Lotte Hotel»);
• Снижение общего уровня спроса вследствие уменьшения расходов корпоративного сегмента;
• Ценовая «миграция» гостиниц верхнего сегмента в сегмент 3*- 4*;
• Переход некоторых гостиниц на неполную рабочую неделю;
• Активным участником рынка становится государство в лице компаний-потребителей гостиничных услуг;
• Гостиницы смягчают политику аннуляций и штрафов;
• Рост доли прямых продаж;
• Инициируются новые пути решения по расширению гостиничного фонда, в том числе за счет использования площадей в офисных центрах в силу переизбытка площадей данного назначения.
До конца года в Москве планируется открытие таких отелей как Renaissance Moscow Monarch Center, Marriott Courrtyard (Офисно-гостиничный комплекс Vivaldi Plaza), «Кадашевская» и «Аквамарин», а также Grand Hyatt Residences&Spa (башня «Запад» комплекса «Федерация»).
В настоящее время можно говорить о прохождении рынком точки кризиса и вхождении в период стабилизации.
В 2010 г. ожидается небольшой рост доходов - в пределах от 5 до 8% в силу стабилизации положения на мировом рынке и адаптации компаний к существующим условиям. Существенного снижения цен на размещение не прогнозируется. Наиболее сложным периодом с точки зрения загрузки станет первый квартал 2010г. Минимальная стоимость номера в качественных объектах будет составлять около $100–150.
В настоящее время можно говорить о прохождении рынком точки кризиса и вхождении в период стабилизации.
В 2010 г. ожидается небольшой рост доходов - в пределах от 5 до 8% в силу стабилизации положения на мировом рынке и адаптации компаний к существующим условиям. Существенного снижения цен на размещение не прогнозируется. Наиболее сложным периодом с точки зрения загрузки станет первый квартал 2010г. Минимальная стоимость номера в качественных объектах будет составлять около $100–150.