2214 0
Рынок складской недвижимости
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По итогам 2010 г. общий объем предложения на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга увеличился на 6% и составил около 1,14 млн. кв. м (включая логистические комплексы и спекулятивные склады, не включая склады под собственные нужды и холодильные склады).
Ввод в эксплуатацию двух спекулятивных складских комплексов – «КДС Лоджистик» и третьей очереди логистического парка «Шушары» увеличил общий объем сданных и сдаваемых в аренду складских площадей до 930 тыс. кв. м .
Таблица 1. Складские комплексы, введенные в эксплуатацию в 2010 г.
|
||||||
№
|
Объект
|
Местоположение
|
Класс
|
Общая площадь, кв.м
|
Складская площадь, кв. м
|
Инвестор / Девелопер
|
1
|
Осиновая роща
|
Парголово, Выборгское ш. / КАД
|
A
|
32 800
|
30 000
|
Корпорация "Стерх"
|
2
|
Логистический парк «Шушары» (3 очередь)
|
Московское ш., 70/4, литера А
|
A
|
34 100
|
30 500
|
Raven Russia
|
3
|
КДС Лоджистик
|
Кубинская ул., 82
|
A
|
17 900
|
15 200
|
«КДС Лоджистик»
|
|
Итого
|
|
|
84 800
|
75 700
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Источник: Colliers International
Под влиянием сложившихся основных грузопотоков Санкт-Петербурга, а также распределения дистрибуционных грузопотоков внутри города, на рынке аренды формируются основные складские и индустриальные зоны. Основное предложение сегодня сконцентрировано в южной части города, в промышленной зоне «Шушары». Близость к Московскому шоссе, ключевой магистрали города, обеспечивающей интенсивный грузопоток с Москвой и южными регионами России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов.
Вторая по величине складская зона Санкт-Петербурга расположена в юго-восточной части города и представлена единственным складским комплексом класса А «МЛП Уткина Заводь».
РИСУНОК 1.
География предложения на рынке аренды складской недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: Colliers International
В 2011 г. к вводу в эксплуатацию планируется первая очередь нового индустриально-логистического парка Nordway и складского комплекса Total Terminal (Таблица 2). Новый комплекс Nordway будет расположен в промзоне «Шушары», в непосредственной близости к заводам Toyota, General Motors, Magna. После завершения строительства к 2013 г. общая площадь нового комплекса составит около 100 000 кв. м.
Таблица 2. Складские комплексы, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2011 г.
|
|||||||
№
|
Объект
|
Местоположение
|
Класс
|
Общая площадь, кв.м
|
Складская площадь, кв. м
|
Инвестор / Девелопер
|
Планируемая дата ввода в эксплуатацию
|
1
|
Nordway (1 очередь)
|
Промзона "Шушары", проезд №6 / Магистраль №1 / Южная ул.
|
A
|
43 000
|
40 400
|
BSV
|
3 кв. 2011
|
2
|
Total Terminal[1]
|
Пр. Дальневосточный, 73
|
A
|
13 000
|
3 050
|
ГК "Портер"
|
1-2 кв. 2011
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Источник: Colliers International
СПРОС
По итогам 2010 г. общий объем чистого поглощения на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга составил около 170 000 кв. м, что превышает аналогичный показатель прошлого года более чем в 2 раза. За год средний уровень вакантных площадей снизился с 36% до 22%.
РИСУНОК 2.
Динамика поглощения складских площадей
Источник: Colliers International
Анализируя динамику поглощения складских площадей, можно отметить, что практически во всех рассматриваемых производственно-складских зонах было зафиксировано снижение уровня вакантных площадей. Исключением стала только промзона «Шушары», где в 4 кв. 2010 года была введена в эксплуатацию третья очередь складского комплекса «Шушары», площади которого остаются вакантными.
РИСУНОК 3.
Уровень вакантных складских площадей в основных зонах предложения
Среди наиболее крупных сделок по аренде 2010 года следует отметить аренду 30 тыс. кв. м компанией «Дикси» и 15 тыс. кв. м компанией Jonson Controls Inc. в логопарке «Шушары», а также четыре крупные сделки площадью более 10 тыс. кв. м каждая в складском комплексе «МЛП-Уткина Заводь».
Таблица 3. Наиболее крупные сделки аренды 2010 года
|
||||
№
|
Название складского комплекса
|
Арендатор
|
Общая арендуемая площадь, кв.м
|
Квартал
|
1
|
Логопарк "Шушары"
|
Дикси
|
30 000
|
II
|
2
|
Логопарк "Шушары"
|
Johnson Controls Inc.
|
15 000
|
II
|
3
|
МЛП-Уткина Заводь
|
Global Logistic Projects
|
12 320
|
II
|
4
|
МЛП-Уткина Заводь
|
Grupo Antolin
|
10 000
|
I
|
5
|
МЛП-Уткина Заводь
|
Элопак
|
10 000
|
II
|
6
|
МЛП-Уткина Заводь
|
Конфиденциально
|
10 000
|
IV
|
7
|
Gorigo
|
JTI
|
7 200
|
I
|
8
|
Gorigo
|
Major
|
7 200
|
II
|
9
|
КДС Лоджистик
|
Колесо
|
7 000
|
IV
|
10
|
Кулон-Пулково
|
СКЛ
|
5 500
|
II
|
11
|
МЛП-Уткина Заводь
|
IVC
|
5 000
|
II
|
12
|
Теорема-Терминал
|
DPD
|
4 800
|
III
|
|
|
|
|
|
Источник: Colliers International
СТАВКИ АРЕНДЫ
Средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения в 2010 г. не претерпели значительных изменений и составили: для класса А – $85 -110 за кв. м в год, для класса В $75-100 за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. Большинство собственников логистических комплексов ориентированы на предоставление индивидуальных коммерческих условий каждому потенциальному арендатору в зависимости от объема необходимых площадей, планируемого срока аренды, требуемых дополнительных инвестиций и т.п.
ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ
- Основным трендом 2010 г. стало повышение активности спроса со стороны арендаторов на рынке качественной производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Общий объем сделок, заключенных в 2010 г., сопоставим с докризисными показателями.
- Одной из ярких тенденций 2010 г. стал индивидуальный подход собственников складских площадей к потенциальным клиентам (в формате tailor made) – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов, например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный комплекс.
- Ввиду пока еще достаточного количества имеющегося предложения, в 2010 г. новых инвесторов на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга не появилось. Однако некоторые российские и западные компании уже сегодня детально изучают возможность приобретения собственных промышленно-складских комплексов с целью размещения производства или организации распределительно-дистрибуционного центра. Так например, японский автомобилестроительный концерн Mazda рассматривает вопрос о строительстве своего сборочного завода в России, одной из потенциальных локаций выступает Санкт-Петербург и Ленинградская область.
- При условии сохранения объемов спроса и поглощения производственно-складских площадей на уровне 2010 г., прогнозируется сокращение уровня вакантных площадей до 7-10% до конца 2011 г. После этого, на фоне снижения текущей вакансии, может возобновиться и инвестирование в спекулятивные склады. Стагнации на рынке мы не ожидаем, более приемлем термин – плавный рост.
- На фоне снижения уровня вакантных площадей и ограниченного предложения новых складских комплексов в 2011 году ожидается рост арендных ставок в пределах 7-12%.