2211 0
Рынок складской недвижимости
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По итогам 2010 г. общий объем предложения на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга увеличился на 6% и составил около 1,14 млн. кв. м (включая логистические комплексы и спекулятивные склады, не включая склады под собственные нужды и холодильные склады).
Ввод в эксплуатацию двух спекулятивных складских комплексов – «КДС Лоджистик» и третьей очереди логистического парка «Шушары» увеличил общий объем сданных и сдаваемых в аренду складских площадей до 930 тыс. кв. м .
Источник: Colliers International
Под влиянием сложившихся основных грузопотоков Санкт-Петербурга, а также распределения дистрибуционных грузопотоков внутри города, на рынке аренды формируются основные складские и индустриальные зоны. Основное предложение сегодня сконцентрировано в южной части города, в промышленной зоне «Шушары». Близость к Московскому шоссе, ключевой магистрали города, обеспечивающей интенсивный грузопоток с Москвой и южными регионами России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов.
Вторая по величине складская зона Санкт-Петербурга расположена в юго-восточной части города и представлена единственным складским комплексом класса А «МЛП Уткина Заводь».
РИСУНОК 1. География предложения на рынке аренды складской недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: Colliers International
В 2011 г. к вводу в эксплуатацию планируется первая очередь нового индустриально-логистического парка Nordway и складского комплекса Total Terminal (Таблица 2). Новый комплекс Nordway будет расположен в промзоне «Шушары», в непосредственной близости к заводам Toyota, General Motors, Magna. После завершения строительства к 2013 г. общая площадь нового комплекса составит около 100 000 кв. м.
Источник: Colliers International
СПРОС
По итогам 2010 г. общий объем чистого поглощения на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга составил около 170 000 кв. м, что превышает аналогичный показатель прошлого года более чем в 2 раза. За год средний уровень вакантных площадей снизился с 36% до 22%.
РИСУНОК 2. Динамика поглощения складских площадей
Источник: Colliers International
Анализируя динамику поглощения складских площадей, можно отметить, что практически во всех рассматриваемых производственно-складских зонах было зафиксировано снижение уровня вакантных площадей. Исключением стала только промзона «Шушары», где в 4 кв. 2010 года была введена в эксплуатацию третья очередь складского комплекса «Шушары», площади которого остаются вакантными.
РИСУНОК 3. Уровень вакантных складских площадей в основных зонах предложения
Среди наиболее крупных сделок по аренде 2010 года следует отметить аренду 30 тыс. кв. м компанией «Дикси» и 15 тыс. кв. м компанией Jonson Controls Inc. в логопарке «Шушары», а также четыре крупные сделки площадью более 10 тыс. кв. м каждая в складском комплексе «МЛП-Уткина Заводь».
Источник: Colliers International
СТАВКИ АРЕНДЫ
Средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения в 2010 г. не претерпели значительных изменений и составили: для класса А – $85 -110 за кв. м в год, для класса В $75-100 за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. Большинство собственников логистических комплексов ориентированы на предоставление индивидуальных коммерческих условий каждому потенциальному арендатору в зависимости от объема необходимых площадей, планируемого срока аренды, требуемых дополнительных инвестиций и т.п.
ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ
- Основным трендом 2010 г. стало повышение активности спроса со стороны арендаторов на рынке качественной производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Общий объем сделок, заключенных в 2010 г., сопоставим с докризисными показателями.
- Одной из ярких тенденций 2010 г. стал индивидуальный подход собственников складских площадей к потенциальным клиентам (в формате tailor made) – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов, например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный комплекс.
- Ввиду пока еще достаточного количества имеющегося предложения, в 2010 г. новых инвесторов на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга не появилось. Однако некоторые российские и западные компании уже сегодня детально изучают возможность приобретения собственных промышленно-складских комплексов с целью размещения производства или организации распределительно-дистрибуционного центра. Так например, японский автомобилестроительный концерн Mazda рассматривает вопрос о строительстве своего сборочного завода в России, одной из потенциальных локаций выступает Санкт-Петербург и Ленинградская область.
- При условии сохранения объемов спроса и поглощения производственно-складских площадей на уровне 2010 г., прогнозируется сокращение уровня вакантных площадей до 7-10% до конца 2011 г. После этого, на фоне снижения текущей вакансии, может возобновиться и инвестирование в спекулятивные склады. Стагнации на рынке мы не ожидаем, более приемлем термин – плавный рост.
- На фоне снижения уровня вакантных площадей и ограниченного предложения новых складских комплексов в 2011 году ожидается рост арендных ставок в пределах 7-12%.