3224 0
Рынок торговой недвижимости Петербурга: итоги развития за 1 квартал 2011 года
По данным АРИН, объем качественной торговой недвижимости Петербурга на конец марта 2011 года составляет порядка 3,3 млн. кв. м. «В течение 1 квартала 2011 года общий объем торговых площадей увеличился на 1,2% – было введено около 41 тыс. кв. м», - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН.
До конца 2011 года, по предварительным данным, ожидается ввод порядка 340 тыс. кв. м торговых площадей. «С учетом планируемого ввода, к концу 2011 года общий объем торговых площадей в Санкт-Петербурге может составить 3,6 млн. кв. м, - прогнозирует Зося Захарова. – Прирост торговых площадей по отношению к уровню конца 2010 года составит порядка 11,6%».
В 2007 году в Санкт-Петербурге произошло рекордное увеличение объема торговых площадей – было введено 1,2 млн. кв. м (прирост – 86% по отношению к уровню 2006 года).
Наблюдаемое с 2008 года снижение темпов прироста торговых площадей объясняется постепенным насыщением рынка, а также влиянием финансового кризиса. Многие проекты торговых и торгово-развлекательных комплексов были заморожены или приостановлены из-за нехватки средств у девелоперов.
«В 2010 году наметились признаки оживления строительной активности, - рассказывает Зося Захарова. – В 2011 году ожидается завершение строительства нескольких объектов, замороженных или приостановленных во время кризиса. В частности, ожидается ввод 2-й очереди ТРК «Шкиперский молл» на Васильевском острове и 2-й очереди МФК «Осиновая роща» в Парголово. Компания «Стремберг» урегулировала в суде споры с кредиторами и осенью 2011 года планирует открыть спортивно-развлекательный комплекс «Питерлэнд» в парке «300-летия Санкт-Петербурга». ГК «Ташир» возобновила реализацию проекта торгово-развлекательного комплекса во Фрунзенском районе.
Проекты
С начала года девелоперами было заявлено 4 крупных проекта, предусматривающих торговую составляющую.
Новые проекты
* – оценочно.
Структура предложения
Предложение действующих качественных торговых площадей распределено по территории Санкт-Петербурга неравномерно. По данным АРИН, на конец декабря 2010 года наибольшая концентрация торговых площадей наблюдается в Приморском (17%), Московском (12%) и Выборгском (10%) районах.
Менее всего торговых объектов представлено в пригородных районах (Красносельский, Пушкинский), а также в приближенных к центру районах (Василеостровский, Петроградский, Адмиралтейский).
Примечание. Под Ленинградской областью на диаграмме 2 понимаются прилегающие к городской черте территории Всеволожского района, где расположены торгово-развлекательные комплексы «Мега» и гипермаркеты «ИКЕА».
В структуре предложения торговых центров основная доля торговых площадей относится к классу «мидл» (76%). «Малое предложение площадей в классах «мидл-элит» и «элит» связанно не только с малым количеством торговых объектов, но и с их небольшими площадями, в сравнении с объектами других классов», - объясняет Зося Захарова. На долю объектов класса «эконом» приходится 12% торговых площадей.
Низкая доля объектов класса «эконом» в общем объеме предложения связана с тем, что в данном исследовании не учитываются торговые объекты площадью менее 3 000 кв. м, что исключает из анализа основную массу торговых павильонов эконом-класса, расположенных вблизи станций метро, а также устаревшие торгово-бытовые комплексы, сохранившиеся с советских времен.
Согласна исследованиям АРИН, объекты класса «эконом» наиболее широко представлены в Невском (17%), Красногвардейском и Кировском районах (по 16%), а также в Василеостровском районе (15%). В части районов (Адмиралтейский, Центральный, Московский) торговые центры эконом-класса не представлены, и магазины демократичного ценового формата располагаются главным образом во встроенных торговых помещениях.
Торговые объекты класса «миддл» наиболее широко представлены в Приморском (19%), Московском (11%) и Невском районах (9%), а также на прилегающих к КАД территориях Ленинградской области (14%).
«Объекты элит-класса представлены только в Центральном (84%) и Петроградском (16%) районах», - говорит Зося Захарова. Торговые объекты класса «миддл-элит» также представлены не во всех районах Санкт-Петербурга. Подобные объекты отсутствуют в Калининском, Кировском, Красногвардейском, Невском районах, а также в пригородных районах (Колпинский, Красносельский, Петродворцовый, Пушкинский).
Наибольшее число действующих торговых объектов имеет торговую площадь до 10 тыс. кв. м (57% комплексов). В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры эконом-класса, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах.
Торговые площади от 30 000 кв. м и более занимают торгово-развлекательные комплексы, многофункциональные комплексы и моллы.
Крупнейшие торговые комплексы (от 30 тыс. кв. м и более) позиционируются преимущественно в формате «миддл».
«Среди торговых объектов класса «эконом» преобладают небольшие торговые центры – до 10 тыс. кв. м - 84% от общего числа объектов эконом-класса», - добавляет Зося Захарова.
Среди объектов классов «элит» и «миддл-элит» основную часть (62%) также составляют небольшие торговые объекты. Исключение составляет МФК «Атлантик Сити», где на площади более 70 тыс. кв. м представлены торговые марки класса «миддл-элит».
Среди торговых объектов наиболее широко представлены торговые центры микрорайонного, районного и окружного значения – они составляют в общей сложности 83% от всех торговых объектов. «Структура предложения по объему площадей выглядит несколько иначе, поскольку объекты суперокружного, регионального и суперрегионального масштаба, несмотря на небольшое их количество, имеют значительные торговые площади», - говорит Зося Захарова.
Суперрегиональные торговые центры представлены только в двух районах – в Центральном и Московском, – а также в прилегающих районах Ленинградской области (торговые центры «Мега»). Объекты подобного типа традиционно тяготеют к территориям с наиболее плотными пешеходными и транспортными потоками, к городским окраинам вблизи крупных транспортных магистралей.
Спрос
«Несмотря на большой объем ввода торговых площадей в 2010 году, объем вакантных площадей на рынке Санкт-Петербурга существенно не изменился, - рассказывает Зося Захарова. – Высокий спрос на помещения в новых торговых комплексах объясняется их привлекательным местоположением и хорошей концепцией».
По данным АРИН, в настоящий момент средний уровень заполняемости торговых центров в Санкт-Петербурге составляет порядка 92-93%. Совокупный объем вакантных площадей в торговых комплексах составляет около 200 тыс. кв. м.
Уровень заполняемости современных торговых центров, расположенных в наиболее ликвидных местах, составляет от 95% до 100%. Вакантными продолжают оставаться в основном неликвидные помещения.
«Уровень заполняемости напрямую зависит от местоположения и концепции торгового комплекса, - комментирует эксперт АРИН. – Наиболее удачные объекты демонстрируют стопроцентную или близкую к стопроцентной заполняемость. Это высококачественные торговые центры с хорошей концепцией – «ПИК», «Сенная», «МЕГА», «Гранд Каньон», «Атмосфера», «Французский бульвар», «Планета Нептун» и др».
Заполняемость торговых объектов в центральной части Невского проспекта – Большой гостиный двор, «Гранд Палас», «Пассаж» – варьирует от 95% до 99%.
По мнению экспертов АРИН, низкий уровень заполняемости (порядка 70-85%) характерен, прежде всего, для торговых центров, расположенных в неликвидных местах, вдали от активных трафиков, для объектов с плохо проработанной концепцией, небольших по площади (менее 10 000 кв. м), что не позволяет операторам в полной мере использовать синергетический эффект.
Относительно невысокая заполняемость наблюдается у некоторых торговых центров, открытие которых совпало с кризисным периодом:
• Торговые площади в МФК «Атлантик Сити», открывшегося в 2008 году, заполнены примерно на 85%. На заполняемость негативно влияет удаленность объекта от центра города и покупательских потоков, плохая транспортная доступность. Объект расположен на периферии Приморского района, в 3,6 км от ст. метро «Старая деревня».
• ТРК «Сити Молл» имеет низкую заполняемость порядка 70-75%, что связано, с одной стороны, с долговыми проблемами прежнего девелопера (компания «Макромир»), с другой – с завершением строительства нового корпуса. Новый собственник объекта Fort Group, вероятнее всего, сможет привлечь в ТРК арендаторов и повысить заполняемость объекта.
Удачные в концептуальном отношении торговые комплексы заполняются арендаторами еще на стадии строительства, что доказывает опыт ТРК «Галерея» (на момент открытия заполняемость составила 97%) и ТЦ «Невский Центр» (96%).
В ТРК «Лето», расположенном на пересечении Пулковского шоссе и КАД заполняемость составляет порядка 90%. Открытие комплекса планируется на 2 квартал 2011 года.
Другие торговые объекты, открытие которых запланировано на 2-3 кварталы 2011 года – ТРК «Лиговъ», 2-я очередь «Шкиперский молл-2», «Осиновая роща» – заполнены на 40-50% (данные девелоперов).
Наибольшим спросом у арендаторов пользуются небольшие торговые помещения площадью до 150 кв. м.
Ценовая характеристика
Основные факторы, влияющие на уровень арендных ставок:
- Местоположение торгового комплекса;
- Локальное расположение помещения внутри здания;
- Площадь помещения;
- Наличие витринных окон;
- Расположение относительно входа;
- Планировка помещения;
- Имидж и специализация арендатора.
Арендные ставки на торговые помещения в качественных торговых центрах вернулись на докризисный уровень.
По данным АРИН, наиболее высоки арендные ставки в торговых центрах класса «элит» – 1 925 – 5 770 руб./кв.м/мес. В сегменте «миддл / миддл-элит» ставки варьируют в диапазоне 770 – 4 000 руб./кв.м/мес. В сегменте «эконом» ставки аренды составляют до 2 000 руб./кв.м/мес. (арендные ставки для помещений средней площади).
Арендные ставки на торговые помещения
Размер арендной ставки существенно зависит от площади арендуемого помещения, этажа и профиля арендатора. Ставка аренды для небольших по площади торговых помещений даже в торговых центрах класса «эконом» может достигать 3 500 – 4 250 руб./кв. м/мес.
В 2011 году можно ожидать умеренный рост арендных ставок (в пределах инфляции). В проектах с наиболее высокой заполняемостью («Мега», «Радуга», «Гранд-Каньон») рост арендных ставок подогревает наличие листов ожидания потенциальных арендаторов.
В части торговых комплексов арендная ставка исчисляется как процент от товарооборота.
Ставка может включать:
- чистый процент от товарооборота;
- комбинированный процент (базовая ставка + процент от товарооборота, если есть превышение);
- процент от превышения товарооборота над оговоренным лимитом.
При исчислении арендной платы как процента от оборота выплаты варьируются от 1,5% до 18% в зависимости от типа арендатора. Минимальный процент от оборота платят гипермаркеты, максимальный – магазины модной одежды, магазины косметики и парфюмерии.
Значимые события 1 квартала 2011 года:
- ХК «Адамант» отказалась от проекта строительства 120-метрового МФК рядом с Ладожским вокзалом, на Уткином пр., корп. 5, 9, 15 и 16. Городское правительство отменило изыскательские работы на этом участке. Основной причиной сворачивания проекта в компании называют сложности, связанные с освобождением пятна.
- ЗАО «УК «Старт», управляющее сетью гипермаркетов товаров для дома и ремонта, приобрела сеть супермаркетов схожего профиля «Домовой» (5 магазинов общей площадью порядка 25 тыс. кв. м, расположенных в торговых комплексах ХК «Адамант»). Условия сделки не разглашаются. Участники рынка оценивают ее в $10-30 млн.
- Холдинг RBI продал галерею бутиков Esfera, занимающую первые два этажа жилого дома «Ле Грандъ» на Невском, 152. Объект приобрела сеть магазинов Babochka. По оценке экспертов, сумма сделки могла составить около $10-11 млн.
- Компания «Каро-фильм» выставила на продажу кинотеатр «Колизей» на Невском пр., 100. Заявленная цена – $15 млн. Здание общей площадью свыше 2 615 кв. м имеет специфическую круглую форму и соответствующие планировки. Большой зал кинотеатра с куполообразным потолком рассчитан на 675 мест.
- Fort Group объявила о закрытии сделки по приобретению ГК «Макромир», став одним из крупнейших собственников торговых площадей в Петербурге. К Fort Group перешли все активы и пассивы «Макромира»: действующие ТРК «Французский бульвар», «Родео Драйв», «Фиолент», «Феличита», «Сити Молл», а также «замороженный» ТЦ «Долгоозерный». В собственном портфеле Fort Group готовые и строящиеся объекты, среди них ТРК «Академ Парк» (бывший ТЦ «Грейт»), ТРК «Южный Полюс», ТЦ «Рыбацкий». К 2013 году компания планирует вывести на рынок несколько масштабных объектов.