2606 0
Обзор рынка промышленно-складской недвижимости и земельных участков промышленно-складского назначения г. Пскова
Общая характеристика рынка
Псков является административным центром Псковской области и Псковского района. Город расположен на реке Великая (впадает в Псковское озеро) при слиянии ее с рекой Пскова.
Общая площадь городской территории составляет 95,6 кв. км. По данным переписи населения от октября 2010 года численность населения г. Пскова составляет около 203,3 тыс. человек.
«Псков расположен на пересечении нескольких транспортных путей, что делает его частью транспортного коридора между Россией и странами Евросоюза и создает предпосылки для развития складских объектов и логистических комплексов на территории города», - отмечает Наталья Власова, директор псковского филиала АРИН
Через Псков проходят транзитные железнодорожные пути, связывающие Северо-Запад России и Санкт-Петербург с Западной Европой, Калининградской областью. Автомагистрали связывают Псков со странами Балтии, Беларусью, Украиной. На территории Пскова функционирует международный аэропорт, речной порт и таможенный терминал.
На территории г. Пскова функционируют более 30 крупных предприятий. В 2010 году объем отгруженных товаров собственного производства в обрабатывающих производствах составил 12,58 млрд. руб. (в 2007 году – 11,71 млрд. руб., в 2009 году – 10,59 млрд. руб.).
Среди предприятий г. Пскова наибольший удельный вес принадлежит:
• производству электрооборудования, электронного и оптического оборудования (4,64 млрд. руб.);
• производству машин и оборудования (0,81 млрд. руб.);
• производству пищевых продуктов (3,56 млрд. руб.);
• пошиву одежды (0,78 млрд. руб.).
Специалисты АРИН отмечаются, что развитая промышленность создает предпосылки для развития складской инфраструктуры: складов разных типов для собственных нужд предприятий, арендуемых складских комплексов.
Псков состоит из четырех исторически сложившихся частей:
• Псковский Кремль (включая Довмонтов город) и центр Пскова в целом (включая Средний город и Окольный город исторического центра);
• Запсковье (к северу за рекой Пскова);
• Завеличье (к западу за рекой Великая);
• Завокзалье (к югу и юго-востоку от центра города).
Отдельно можно выделить Кресты (на крайнем юго-востоке), Любятово (на северо-востоке), Лопатино (на крайнем юге, к северу от деревни Череха, иногда в честь последней и называют собственно район Лопатино; или обобщённо Псковкирпич), Корытово (на юго-востоке Завеличья), Орлецы, Шабаново и Бутырки (на юге Завеличья), Овсище и Снятная Гора (на западе Запсковья).
В административно-территориальном отношении город Псков делится на 17 управленческих муниципальных районов (микрорайонов).
Промышленно-складские объекты сконцентрированы в нескольких основных локациях:
• северо-западная оконечность города – зона, примыкающая к реке Великая (к северу от Советской наб.), а также участок по левому берегу (к северо-западу от Комсомольской пл.);
• северо-восточная оконечность города – зона к востоку от Инженерной ул.;
• зона к югу от ул. Л. Толстого и к юго-востоку от Гражданской ул.;
• зона, ограниченная берегом реки Великая, Рабочей ул., Советской ул., Ротной ул., ул. Двадцать Третьего Июля и Вокзальной ул.;
• зона, прилегающая к железнодорожной станции Любятово.
Наталья Власова прогнозирует, что в перспективе промышленно-складские объекты также будут развиваться на окраинах города, где для этих целей зарезервированы зоны отвода под промышленно-коммунальные предприятия.
Ценовая характеристика промышленно-складских объектов
В текущем предложении наиболее высокую стоимость имеют промышленно-складские объекты, расположенные в зоне, примыкающей к железнодорожной станции Любятово, а также на северо-запале города.
Цена предложения промышленно-складских объектов в данных зонах составляет порядка 18-25 тыс. руб./кв. м. «Наиболее высокую стоимость имеют объекты, непосредственно примыкающие к крупным магистралям (например, ул. Леона Поземского) или железнодорожным веткам», - отмечает Наталья Власова.
• Местоположение – стоимость промышленно-складских объектов увеличивает близость к железнодорожным путям, основным транспортным магистралям и выездам из города.
• Состояние объекта – действующие промышленно-складские объекты, производственные базы в хорошем состоянии имеют более высокую стоимость в сравнении с объектами, требующими ремонта.
• Наличие коммуникаций – наличие электроснабжения, водоснабжения, канализации, центрального отопления повышает стоимость промышленно-складских объектов.
• Подъездные пути – стоимость объекта повышается при наличии асфальтированного подъездного пути или железнодорожной ветки.
• Размер объекта – цена кв. метра объектов большой площади ниже в сравнении объектами меньшей площади, расположенными в той же зоне.
• Размер земельного участка – стоимость промышленно-складских объектов повышается с увеличением площади земельного участка, на котором расположен комплекс.
• Наличие погрузочно-разгрузочной зоны – стоимость объекта повышается при наличии оснащенной погрузочно-разгрузочной площадки.
Ценовая характеристика земельных участков промышленно-складского назначения
Предложение земельных участков под промышленно-складскую застройку в г. Пскове ограничено. Наталья Власова говорит, что цена кв. м участков, предназначенных под промышленно-складскую застройку, варьируется от 230 руб. до 1 800 руб. в зависимости от особенностей местоположения и характеристик участка.
Среди основных ценообразующих факторов специалисты АРИН выделяют:
• Местоположение – наиболее высока стоимость участков промышленно-складского назначения, примыкающих к железнодорожным путям, основным транспортным магистралям и выездам из города.
• Наличие построек и улучшений – стоимость земельных участков повышает наличие оборудованных зон погрузки-разгрузки, построек производственно-складского назначения.
• Наличие коммуникаций – наличие или возможность подключения электроснабжения, водоснабжения, канализации, центрального отопления повышает стоимость участка.
• Подъездные пути – стоимость объекта повышается при наличии асфальтированного подъездного пути или железнодорожной ветки.
• Размер участка – цена кв. метра земельных участков большой площади ниже в сравнении участками меньшей площади, расположенными в той же зоне.
Наталья Власова, директор псковского филиала АРИН