3408 0
Обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга
Предложение
По данным АРИН, объем ввода торговых объектов за I полугодие 2011 года составил около 145 тыс. кв. м (арендопригодная площадь торговых центров и гипермаркетов).
Динамика ввода торговых площадей, тыс. кв. м
Примечание. В объеме ввода за I пол. 2011 года учитывается 2-я оч. ТРК «Шкиперский молл» (открытие объекта ожидается в октябре 2011 г.).
Наиболее значительный объем торговых площадей сконцентрирован в Приморском, Московском и Выборгском районах Санкт-Петербурга – в общей сложности 42%.
Структура торговых площадей по районам Санкт-Петербурга, кв. м
Примечание. Всеволожский район включен в анализ, поскольку на прилегающих к административной черте Санкт-Петербурга территориях расположены крупные торговые объекты, попадающие в зону влияния города (торговые центры «Мега», «Икеа»).
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, отмечает, что обеспеченность торговыми площадями (арендопригодная площадь торговых центров без учета гипермаркетов) в Санкт-Петербурге составляет порядка 560 кв. м на 1 000 жителей.
Наиболее высокая обеспеченность торговыми площадями наблюдается в Московском, Приморском и Центральном районах (1,1 – 1,6 тыс. кв. м на 1 000 жителей), наиболее низкая – в Петродворцовом районе (94 кв. м на 1 000 жителей).
Обеспеченность торговыми площадями по районам Санкт-Петербурга
Район
|
Обеспеченность торговыми площадями, кв. м на 1 000 жителей
|
Московский
|
1 564
|
Приморский
|
1 321
|
Центральный
|
1 059
|
Выборгский
|
893
|
Кировский
|
699
|
Адмиралтейский
|
641
|
Невский
|
492
|
Василеостровский
|
491
|
Красногвардейский
|
469
|
Петроградский
|
442
|
Колпинский
|
412
|
Фрунзенский
|
403
|
Калининский
|
385
|
Пушкинский
|
192
|
Красносельский
|
182
|
Петродворцовый
|
94
|
Спрос
По данным АРИН, на конец I полугодия 2011 года средний уровень вакантных площадей в торговых центрах составил 4%. В пиковый период кризиса этот показатель составлял 15%.
Динамика вакантных площадей в торговых центрах, % от арендопригодной площади
«Наиболее высокая доля вакантных торговых площадей – в Пушкинском, Петродворцовом и Московском районах, - рассказывает Оксана Малеева. - Наиболее высокая заполняемость торговых объектов – в Красносельском, Фрунзенском, Центральном, Кировском и Адмиралтейском районах».
Уровень вакантных площадей по районам города, % от арендопригодной площади
Район
|
Доля вакантных площадей, %
|
Пушкинский
|
15%
|
Петродворцовый
|
11%
|
Московский
|
10%
|
Красногвардейский
|
7%
|
Петроградский
|
1%
|
Невский
|
5%
|
Колпинский
|
5%
|
Василеостровский
|
5%
|
Выборгский
|
4%
|
Приморский
|
4%
|
Калининский
|
1,5%
|
Адмиралтейский
|
0,6%
|
Кировский
|
0,4%
|
Центральный
|
0,5%
|
Фрунзенский
|
0,0%
|
Красносельский
|
0,0%
|
По данным АРИН, наиболее высокая доля вакантных площадей – в торговых объектах класса «районный», «окружной» и «суперокружной» (5-6% арендопригодной торговой площади). Наиболее низкая доля вакантных площадей – в классах «микрорайонный», «региональный» и «суперрегиональный» (1-2%). В специализированных торговых центрах уровень вакантных площадей составляет 5%.
Уровень вакантных площадей в торговых центрах по классам
Класс
|
Доля вакантных площадей, %
|
Микрорайонный ТЦ
|
1%
|
Районный ТЦ
|
5%
|
Окружной ТЦ
|
5%
|
Суперокружной ТЦ
|
7%
|
Региональный ТЦ
|
1%
|
Суперрегиональный ТЦ
|
2%
|
Специализированный
|
5%
|
Ставки
Наиболее высокие арендные ставки характерны для магазинов одежды, парфюмерии и косметики, для операторов фуд-корта, отмечает Оксана Малеева.
Диапазоны арендных ставок в зависимости от специализации арендатора, руб./кв. м/мес. (с учетом НДС и оплаты коммунальных платежей)
Профиль
|
Мин. арендная ставка
|
Макс. арендная ставка
|
магазин одежды
|
1 350
|
8 000
|
магазин парфюмерии и косметики
|
1 500
|
3 000
|
операторы фуд-корта
|
1 450
|
3 500
|
ресторан
|
1 200
|
2 000
|
магазин спортивных товаров
|
1 200
|
2 000
|
магазин товаров для детей
|
500
|
1 300
|
магазин товаров для дома
|
600
|
1 300
|
супермаркет электроники и бытовой техники
|
1 000
|
1 500
|
супермаркет DIY
|
600
|
1 350
|
кинотеатр
|
450
|
900
|
развлекательные и досуговые объекты
|
450
|
600
|
продуктовый супермаркет
|
600
|
2 000
|
Что касается стрит-ритейла, наиболее высокие ставки аренды характерны для Невского пр.
Арендные ставки на встроенные торговые помещения в основных торговых коридорах, руб./кв. м в месяц (с учетом НДС и оплаты коммунальных услуг)
Местоположение
|
Средняя ставка аренды
|
Невский пр.
|
14 000
|
Загородный пр., Владимирский пр., Большой пр. ПС, Московский пр., Садовая ул., Староневский пр.
|
7 250
|
Основные торговые магистрали спальных районов
|
2 100
|
По данным АРИН, стоимость строительства 1 кв. м торгового объекта, без учета стоимости приобретения земельного участка, составляет от 32 тыс. руб. до 40 тыс. руб., в зависимости от технических характеристик здания. Диапазон доходности торговых объектов как готового бизнеса составляет 9-15%. Диапазон доходности инвестиционных проектов в сегменте торговой недвижимости составляет 17-25%.
Диапазон доходности торговых объектов
Показатель
|
Диапазон доходности,%
|
Инвестиционные проекты
|
17 – 25%
|
Готовый бизнес
|
9 – 15%
|
Прогнозы
Оксана Малеева говорит, что до конца 2011 года ожидается ввод 8 торговых объектов общей арендопригодной площадью порядка 235,2 тыс. кв. м.
Торговые объекты, ввод которых ожидается в 2011 году
Название
|
Адрес
|
Девелопер
|
Арендопригодная торговая площадь,
кв. м |
ТРК в «Лондон Парке»
|
пр. Просвещения
|
ЛЭК
|
40 000 *
|
ТРК «Питерлэнд»
|
Приморский пр., д.72
|
ЗАО «Стремберг»
|
80 000
|
ТРК «Лиговъ»
|
наб. Обводного канала / Лиговский пр.
|
ООО «Невский дом» («Адамант»)
|
10 348
|
Дом Ленинградской Торговли (ДЛТ)
|
Большая Конюшенная ул., 21/23
|
Mercury
|
12 100
|
Хасанский рынок
(I очередь) |
Хасанская ул., уч. 1, ю-в / с пр. Наставников
|
УИМП
|
8 000 *
|
Академ-парк**
|
Гражданский пр., 41
|
Fort Group
|
23 100
|
AURA Boutique Centre**
|
Лахтинский пр., 85
|
ГК «Эталон»
|
13 000
|
Рио
|
ул. Салова /
ул. Фучика / Белградская ул.
|
ГК «Ташир»
|
43 700
|
ТЦ «Поэма у трех озер»
|
пр. Энгельса / пр. Луначарского / ул. Есенина
|
«M-Индустрия»
|
5 000
|
Итого
|
|
|
235 248
|
* - оценочно.
** - повторное открытие после реконцепции