689 0
Активизацию накроет предложением
Интерес к коммерческой недвижимости последние месяцы уверенно растет, отмечают эксперты. Однако обильная прибавка новых площадей, которую ждут к концу этого года, не даст подняться арендным ставкам.
Спрос на офисные площади растет, свободных мест в действующих бизнес-центрах все меньше. Правда, о дефиците вакантных площадей пока речь не идет.
Так, по наблюдениям специалистов NAI Becar, у высококлассных бизнес-центров, расположенных в исторической части города, как правило, нет недостатка в арендаторах. А вот на периферии деловые площадки, пытающиеся сдавать места по высоким ставкам, пока испытывают определенные трудности с заполняемостью.
Впрочем, по умеренным ставкам и на окраинах города вакантные места уже найти непросто. «Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. В объектах класса А (их количество в Петербурге ограничено) площади сданы на 75–95%. Пока больше всего свободных мест у бизнес-центров класса В/В+. В зависимости от местоположения, одни их них заполнены лишь на 60%, другие – на 90%» - уверен Илья Андреев управляющий директора NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Заметно скромнее оценивают уровень вакансий в АРИН. По подсчетам экспертов этой компании, заполняемость БЦ по итогам I полугодия составила в среднем 96%: в бизнес-центрах класса А специалисты насчитали 17% свободных площадей, класса В+ - около 8%, класса В – лишь 5%.
Разница оценок продиктована в том числе различными подходами к классификации бизнес-центров, которых придерживаются разные экспертные группы.
К примеру, согласно исследованиям Colliers International Санкт-Петербург, на начало второго полугодия 2011 г. совокупный уровень вакансии качественных офисных площадей составил 13%: 19% – в классе А, 10,5% – в классе В.
Вместе с тем весьма показательно, что несмотря на столь отличающиеся оценки заполняемости деловых площадок, все эксперты сходятся: арендаторов на имеющиеся в Петербурге офисные площади за последнее время заметно прибавилось. «Продолжается исход арендаторов из низкокачественных, а также из старых офисных центров в новые», - утверждает генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Николай Казанский.
«Если ситуация будет так развиваться и дальше, заполняемость может вернуться на докризисный уровень уже к 2012 году – и это повлечет плавный рост ставок», - предупреждает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. «Потенциальные арендаторы стремятся определиться с необходимыми офисными площадями до начала прогнозируемого роста арендных ставок», - подмечает Илья Андреев.
По наблюдениям экспертов, арендаторы запрашивают все более крупные лоты. Из небольших офисов (15–50 кв. м) переезжают в средние (100–200 кв. м). Также брокеры отмечают рост интереса к офисам 300–500 кв. м.
Однако возрастание спроса идет параллельно с увеличением предложения. «Во втором полугодии намечено ввести в эксплуатацию около 110-130 тыс. кв.м новых офисных площадей. А значит, количество свободных площадей к концу 2011 года вырастет, даже если спрос еще сильнее активизируется. Снижения конкуренции между деловыми площадками за съемщиков пока не предвидится, поэтому вряд ли кто-то начнет поднимать ставки в этом году», - полагает Олег Громков, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg. И с этим мнением согласны большинство специалистов.
Не ждут эксперты подъема ставок и в сфере торговой недвижимости. Сегодня средние цены на встроенные торговые помещения находятся на уровне 2000 руб. за кв.м. в месяц. Диапазон ставок в этом сегменте начинается от 700 и доходит до 6500 рублей, есть и более дорогие предложения, но найти на них арендатора пока проблематично. Примерно по таким же ценам, утверждают эксперты, сдавались торговые места в докризисные времена. Причем, если начиная с 2009 года объем площадей в бизнес-центрах классов А и В вырос более, чем в полтора раза, то прибавка «встроек» существенно скромнее. Сегодня площади в стрит-ритэйле прирастают в основном за счет ввода жилых домов, первые этажи в которых отданы под коммерческое использование. Но эти здания почти не появляются в сложившихся торговых коридорах, интересных коммерсантам: здесь уже все застроено. Прибавка же за счет перевода жилых квартир в нежилой фонд крайне невелика. Значительная часть помещений в интересных местах уже давно перепрофилирована, в оставшихся квартирах - сложности с документами или нет технической возможности для перевода.
При этом существенная часть коммерческих помещений в новостройках предназначена не под торговлю, а под офисы. Еще одна сложность: в помещениях, расположенных в только что сданных домах, как правило, нет отделки. Это серьезно поднимает стоимость въезда для коммерсантов, и спрос на подобные площади еще снижается.
Согласно исследованиям Colliers International, 49% встроенных площадей в Петербурге снимают предприятия сферы услуг: салоны красоты, медицинские центры, стоматологические кабинеты, отделения банков и бытовые услуги для населения. Около трети (37%) используется под торговлю продовольственными и непродовольственными товарами. Еще 9% встроенных «квадратов» приходится на предприятия общественного питания. Офисы тоже есть, но их весьма немного – лишь 5%.
По словам Евгении Васильевой, заместителя директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург, в центральных районах сегодня весьма активно арендуют площади под юридические консультации, нотариальные конторы, страховые компании и фитнес-центры.