Итоги развития рынка бизнес-центров в 3 квартале 2011 года

До конца 2011 будет введено 9 бизнес-центров, совокупной арендопригодной площадью порядка 99 тыс. кв. м, прогнозируют эксперты АРИН. Прирост офисных площадей по итогам 2011 года ожидается на уровне 209 тыс. кв. м, что выше показателя 2010 года на 77%. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах классов «В+» и «В» сократилась по сравнению с 2009-2010 гг. Уровень арендных ставок стабилизировался. Подробности во вложении.

Предложения

На конец 3 квартала 2011 года общий объем качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 1,84 млн. кв. м.

«В январе-сентябре 2011 года было введено в эксплуатацию порядка 110 тыс. кв. м офисных площадей,- говорит Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. - В том числе 71 тыс. кв. м в бизнес-центрах класса «А», 5 тыс. кв. м - в классе «В+», 33 тыс. кв. м - в классе «В».

Наибольший объем ввода качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге наблюдался в 2008 году (почти 460 тыс. кв. м). В 2009-2010 гг было отмечено ежегодного снижение объема ввода, вызванное замораживанием части девелоперских проектов в результате экономического кризиса.

 Динамика ввода офисных площадей по классам, тыс. кв. м

 В период с 2007 года по 3 квартал 2011 год доля офисных площадей класса «А» в общей структуре предложения удвоилась и составила 20%. Доля офисных площадей класса «В» в рассматриваемый период сократилась с 63% до 51%. Доля офисных площадей класса «В+» изменилась незначительно и составила на конец 3 квартала 2011 года 28%.

Спрос

По данным АРИН на конец 3 квартала 2011 года, уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» составил 17%, класса «В+» – 9%, класса «В» – 7%.

«По сравнению 2009-2010 гг  сокращается доля вакантных площадей в бизнес-центрах классов «В+» и «В», - рассказывает Оксана Малеева. -  В классе «А» значительный объем ввода новых объектов препятствует увеличению уровня заполняемости, несмотря на постепенное восстановление спроса».

 Динамика уровня вакантных площадей в бизнес-центрах с 2007 по 2011 г., %

Ставки

На конец 3 квартала 2011 года, средний уровень арендных ставок  (с учетом НДС и оплаты коммунальных платежей), в бизнес-центрах класса «А» составил 1 320 руб./кв. м/мес. в бизнес-центрах класса «В+» – 1 020 руб./кв. м, в бизнес-центрах класса «В» – 970 руб./кв. м/мес.

Динамика средних арендных ставок в бизнес-центрах с 2007 по 2011 год, руб./кв. м/мес.

Оксана Малеева отмечает, что можно говорить о стабилизации уровня арендных ставок.

Значительный рост средней арендной ставки в бизнес-центрах класса «А» в 2011 году связан с вводом в эксплуатацию нескольких крупных объектов с высокими ставками и значительным объемом вакантных площадей.

На конец 3 квартала 2011 года наиболее высокие арендные ставки – в Красногвардейском, Центральном и Выборгском районах (1 290 – 1 400 руб./кв. м/мес. с учетом НДС и КУ). Наиболее низкие ставки – в Петродворцовом районе (500 руб./кв. м/мес. с учетом НДС и КУ).

«Высокие средние ставки аренды в Красногвардейском районе связаны с большим объемом вакантных площадей и высокими ставками аренды в БЦ «Санкт-Петербург Плаза», - говорит Малеева. - В Калининском районе относительно высокие ставки аренды связаны с большим объемом вакантных площадей в БЦ «Лето».

Цена продажи офисных помещений в качественных бизнес-центрах варьирует от 80 тыс. руб. до 145 тыс. руб./кв. м.

Характеристика бизнес-центров класса «А»

Офисные объекты класса «А» наиболее широко представлены в Центральном, Петроградском и Московском районах – на них приходится в общей сложности 67% площадей в данном классе. На Красногвардейский район приходится 11% площадей. Увеличение доли Красногвардейского района связано с вводом в эксплуатацию объектов в деловой зоне на Малой Охте.

Спрос. Оксана Малеева отмечает, что арендаторами офисных площадей класса «А» чаще всего являются международные компании, российские компании и иностранные представительства.  Преимущественно это небольшие по количеству сотрудников компании, в среднем от 50-150 человек.

Наибольший спрос приходился на офисы площадью до 100 кв. м (50%), однако есть и исключения. Например, в БЦ “Лангезиппен” свыше 40% площадей арендуют два ключевых игрока: “Балтинвестбанк” (3 300 кв. м) и “Dr. Web” (1 046 кв. м).

На конец 3 квартала 2011 года заполняемость бизнес-центров класса «А» составила порядка 83%. «Текущая заполняемость все еще существенно ниже докризисного уровня (97-98%), однако спрос уже начинает восстанавливаться», - говорит Оксана Малеева. 

Характеристика бизнес-центров класса «В+» и «В»

Офисные объекты класса «В+» наиболее широко представлены в Петроградском, Приморском, Центральном и Василеостровском районах – на них приходится в общей сложности 64% площадей в данном классе.

Офисные объекты класса «В» представлены в большинстве районов Санкт-Петербурга. Оксана Малеева отмечает, что наиболее высокая концентрация объектов данного класса в Центральном, Приморском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (в общей сложности – 52% площадей).

Спрос. Арендаторами офисных площадей класса «В+/В» чаще всего являются иностранные компании, заинтересованные в аренде небольшого офиса, и российские компании, заинтересованные в офисах хорошего качества или предпочитающие располагаться недалеко от центра города. Размер компании по количеству сотрудников может колебаться в различных диапазонах, это могут быть небольшие компании до 30 человек, а также крупные компании – от 500 человек. Наибольший спрос на рынке в целом приходился на офисы площадью 100-150 кв. м.
 
«На конец 3 квартала 2011 года заполняемость офисных центров класса «В+» и «В» составила 91% и 93%, что на 2-3 процентных пункта выше, чем уровень  заполняемости на конец 2010 года», - рассказывает Оксана Малеева.



 

• Источник: http://www.bsn.ru/