1462 0
Рынок бизнес-центров Санкт-Петербурга в III квартале 2011 г
Предложение
По данным, собранным компанией NAI Becar, в июле–сентябре 2011 г. в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию офисные помещения в шести объектах, общая площадь которых составила около 48,3 тыс. кв. м. Это немногим больше соответствующего показателя 2010 г. (37,8 тыс. кв. м).
Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В, С) по итогам III квартала составит 2 594,7 тыс. кв. м.
Источник: NAI Becar
Динамика ввода по кварталам представлена на диаграмме ниже.
Источник: NAI Becar
Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила 533 кв. м и порядка 898 кв. м на тысячу экономически активного населения Санкт-Петербурга.
Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Качественная структура офисных площадей, введенных в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в III квартале 2011 г. и общего объема предложения на конец квартала в сравнении с итогами 2010 г. представлена на рис. ниже.
Источник: NAI Becar
47% всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства, остальные – реконструкция зданий и проекты, сочетающие реконструкцию с новым строительством. Новые офисные центры открылись в пяти административных районах города –, Василеостровском, Выборгском, Московском, Фрунзенском и Центральном (см. рис. ниже). На долю районов исторического центра пришлось более 27% новых площадей (свыше 13 тыс. кв. м).
Офисные объекты, введенные в эксплуатацию в III квартале 2011 г.
Источник: NAI Becar
Спрос По данным девелоперов и управляющих компаний, на конец сентября 2011 г., большинство офисных объектов, открывшиеся во III квартале, заполнены на 100%. Поглощение площадей, выведенных на рынок в июле–сентябре можно оценить на уровне 85%.
По сравнению с концом I полугодия 2011 г., когда наблюдался рост спроса, в III квартале спрос уравновесил предложение.
Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60–90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75–95%. Арендные ставки и цены продаж
В III квартале существенного роста ставок по сравнению с предыдущим периодом не отмечено.
В среднем, по Санкт-Петербургу во II квартале 2011 г. ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах (см. рис. ниже):
класс А – 1 000–2 000 руб./кв. м/месяц; класс В – 650–1 300 руб./кв. м/месяц; класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.
Источник: NAI Becar
Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в июле–сентябре 2011 г. цены продаж одного квадратного метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах также не претерпели изменений и варьировались в диапазоне от 50 000 (при продаже здания целиком) до 140 000 руб. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса.
Прогноз развития рынка
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, до конца текущего года возможен ввод 15 офисных объектов общей площадью более 180 тыс. кв. м. Исходя из существующей реальности, в течение IV квартала года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию порядка не более 7-8 объектов общей площадью 110–140 тыс. кв. м.
На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,705–2,735 млн кв. м.
Источник: NAI Becar
Наиболее крупные офисные объекты, запланированные к вводу в 2011 г.
- Текущее состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга характеризуется стабильностью.
- Прирост общего объема предложения по итогам I–III кварталов 2011 г. составил 4,7%. Ожидаемый прирост по году в целом будет не меньше показателя 2010 г. – около 10%. Таким образом, падение темпов прироста рынка остановится.
- Наиболее успешно реализуются проекты с участием крупных банков или администрации города.
- Помимо традиционного ввода крупных объектов очередями, получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3–5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций.
- В III квартале 2011 г. рост ставок аренды не отмечен. Дальнейший существенный рост ставок маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в высококачественных объектах с высокой заполняемостью.
- Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение III квартала 2011 г. сохранялись на уровне 2010 г.