862 0
Спрос и предложение играют в догонялки
Спрос на коммерческую недвижимость нагоняет предложение во всех сегментах. Видя ситуацию, девелоперы наращивают объемы ввода офисных, торговых и складских площадей, но действуют с понятной задержкой.
За кризисные годы объемы вывода новых площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости сократились в разы. Это было естественным следствием резкого снижения спроса, наблюдаемого в 2009 году. Однако девелоперы перестраховались: рынок даже в «кризисном» состоянии требует все новых площадей, и объемы вывода последних лет не покрывают его текущие потребности. В результате вот уже второй год количество свободных мест в бизнес-центрах, торговых центрах и на складах сокращается. Застройщики отреагировали на повышение спроса увеличением планов ввода. Вся интрига в том, кто кого обгонит: будет ли теперь предложение расти опережающими темпами по отношению к спросу или наоборот. Это определит уровень ставок в сегментах и поведение игроков рынка.
Офисы
Согласно данным АРИН, за три квартала 2011 года предложение в качественных бизнес-центрах пополнилось на 109 900 кв. м. Однако за весь год, предполагают эксперты этой компании предложение вырастет на 209 000 кв. м.: довольно большие планы застройщики возгалают на последний квартал. Но даже если планы будут реализованы, объем ввода едва выйдет на уровень 2009 года (когда отчасти работала инерция предыдущих «сытых лет»). Однако до докризисных объемов (в 2008 году было введено 460 000 кв.м.) все равно еще далековато. Схожие наблюдения и в компании Maris|CBRE. Правда, здесь говорят о приросте 151 000 кв. м. качественных офисных площадей (в компаниях используют разные методики классификации), а итоги вывода в IV квартале 2011 года ожидают на уровне 120 000 кв.м. Правда оговариваются, что с учетом сложившейся тенденции переноса сроков ввода, реальные объемы прироста могут быть существенно меньше. Эксперты JonesLangLaSalle, к примеру, предполагают, что реально следует ожидать вывода до конца года 50-70 тысяч «офисных метров». Генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург напоминает, что ставки аренды плавно растут начиная с I квартала 2010 года и с начала календарного года увеличились в классе А на 2%, в классе В – на 8%. Все эксперты ожидают, что плавное удорожание офисных площадей продолжится, не смотря на предстоящее увеличение доли свободных мест. Однако вряд ли скорость ставок в обозримой перспективе превысит уровень инфляции.
Торговля
В сегменте торговой недвижимости ситуация схожая. Согласно данным АРИН, по итогам третьего квартала, в торговых центрах насчитывалось лишь 5% торговых площадей (в 2010 году было 10%, в 2009-м – 15%). Объемы предложения подрастают и здесь: так, согласно данным той же фирмы, с начала года прирост в этом сегменте составил 177 400 кв.м. это на 6% больше, чем было за тот же период в 2010 году. Генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg Николай Пашков отмечает, что удачно расположенные объекты уже выходят на рынок с довольно высокими показателями заполняемости. В этом сегменте, согласно данным этой компании, в последнем квартале поглощение превышает существующий ввод на 75%. Впрочем, специалисты компании JonesLangLaSalle напоминают, что рост спроса на торговые площади не сопровождается соответствующим увеличением экономических показателей торговли. За январь-июль рост розничного товарооборота составил 1,3%, за то же время реальные доходы жителей Петербурга возросли, согласно официальной статистике лишь на 2,8%. Объем торговых площадей в Петербурге, напоминают специалисты, один из самых высоких по сравнению с показателями других городов России (320 кв.м. качественных площадей на 1000 жителей). Вместе с тем до показателей Европейских городов Питер пока серьезно не дотягивает. Арендные ставки в торговых центрах, в этом сходятся все эксперты, не претерпели серьезных изменений за год.
Склады
«Рынок складской недвижимости почти два года находился в фазе стагнации. Однако с начала 2011 года наблюдается резкий рост спроса. Значительную часть нового поглощения образуют арендаторы, которые расширяют уже имеющиеся площади в рамках комплексов, где они уже снимали помещения», - описывает ситуацию в сегменте руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg Михаил Тюнин. На увеличение интереса арендаторов соответствующим образом среагировали застройщики. Хотя в 2011 году пока не введено ни одного спекулятивного складского объекта (имеются в виду склады не для собственного производства, а для сдачи в аренду), однако, утверждают эксперты Knight Frank, девелоперы активно размораживают объекты, начатые до кризиса. Их ввод можно ожидать в 2012 году. В JonesLangLaSalle полагают, что в последнем квартале 2011 года все же стоит ждать вывода 34 000 кв.м. новых складских площадей. По данным этой компании, с начала 2011 год объем чистого поглощения составил около 100 000 кв. м, при этом на третий квартал пришлось половина этого объема. Наиболее востребованным форматом для аренды являются блоки площадью 5000-10 000 кв. м. "Арендаторы постепенно выедают остающиеся складские площади. В условиях низкого объема будущего предложения, мы вскоре столкнемся с дефицитом складских площадей, которого не наблюдали уже несколько лет», - говорит Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований JonesLangLaSalle в Санкт-Петербурге.