936 0
Офисная интрига
Свободных качественных офисных площадей в Петербурге все меньше, но во второй половине 2012 года объем вакансий может вырасти. Повлияет ли ввод новых коммерческих объектов на цены – вопрос.
Различные команды экспертов несколько расходятся в оценках текущего объема рынка офисов классов А и В. Данные колеблются от 1,7 млн. (Knight Frank St. Petersburg), до 2,2 млн. (Maris | CBRE). В чем сходятся все наблюдатели, в первом полугодии выход новых площадей был довольно скромным, в результате число свободные места в городе сократились. Оценки по выводу новых офисных площадок варьируются от 43 700 кв. м (такие цифры дают Maris | CBRE и Knight Frank St. Petersburg) до 55 600 кв. м (такими данными оперирует ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate). Также эксперты обращают внимание, что значительная часть из запланированных открытий бизнес-центров не состоялось, сроки были перенесены на III и IV кварталы. В результате в первом полугодии 2012 года объем поглощения офисов превысил объем введенных, и уровень вакансий сократился. По данным Maris | CBRE, в офисных центрах класса А сегодня свободно 16% площадей, в классе В – 9%. В ASTERA утверждают, что деловые площадки класса А свободны на 11,5% (против 19% в начале года), в классе B+ - на 4,8 %, в классе B – на 6,7%. Согласно подсчетам специалистов Knight Frank St. Petersburg, в классе А ждут арендаторов 16,25% площадей, в классе В – 6,9%. Между тем в Петербурге существует устойчивый спрос на офисные площади. Арендаторы, подмечают специалисты, особенно активно проявляли себя во втором квартале. Заметная часть спроса пришлась на компании IT отрасли, финансового сектора, фирмы, специализирующиеся в разработке недр (не будем указывать пальцем), а также компании, занятые в строительном секторе. «Все большее значение в последнее время приобретает уровень и результативность взаимодействия с управляющей компанией или собственником. Нередко случается, что удачное местоположение здания стимулирует высокий спрос, и это приводит к тому, что собственник не прикладывает никаких усилий для формирования лояльности текущих и потенциальных арендаторов», - отмечает Марина Пузанова, руководитель Направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg. Арендные ставки в офисном сегменте, согласно единодушному мнению всех наблюдателей, за первое полугодие существенно не выросли. Однако в компании Knight Frank St. Petersburg отмечают удорожание на 3,4% площадей класса В (это в рублях, если в долларах то 4,5%). Правда, в компании ASTERA утверждают, что за второй квартал 2012 года средние арендные ставки во всех классах выросли на 5-8% (в абсолютном выражении на 50-100 руб./кв.м). С ними не согласны эксперты из Maris | CBRE, по словам которых незначительное удорожание произошло лишь в самом начале года, после чего изменений коммерческих условий не фиксировалось. Дальнейший же рост ставок в компании ждут не раньше осени с началом нового делового сезона. В Jones Lang LaSalle так и вовсе уверены, что рублевые ставки на офисном рынке остаются неизменными, демонстрируя только небольшие колебания в долларовом эквиваленте из-за курсовой разницы. Согласно данным этой компании, по итогам первого полугодия ставки аренды составляют $330-400/кв. м/год в классе А и $250-330/кв. м/год в классе В. Максимальные ставки также не изменились, зафиксировавшись на уровне $450-550/кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов). Во втором полугодии эксперты всех компаний ждут увеличение объемов ввода. В Maris | CBRE ожидают прироста на уровне 190 000 кв. м (то есть примерно вчетверо больше, чем в первой половине года). Схожие данные приводит в своем исследовании и компания ASTERA. Согласно наблюдению специалистов, девелоперы в последнее время существенно увеличили активность: если в начале года на этапе строительства находилось около 650 000 кв.м офисов, то уже к концу первого полугодия – около 800 000 кв.м. Вместе с тем специалисты компании Knight Frank St. Petersburg предостерегают, что в текущем году объем ввода будет все же на 15-25% ниже, чем в 2011-м. И лишь в 2013 году прибавка офисных площадей увеличится. Куда более оптимистично смотрят на перспективы рынка в компании ASTERA. Здесь уверены, что в случае, если все планы девелоперов удастся реализовать, объем ввода на рынке офисной недвижимости в 2012 году превысит аналогичный показатель прошлого года более чем на 40%. От того, что произойдет на самом, деле сильно зависит, как поведут себя цены на офисные «квадраты». «Доля свободных площадей постепенно приближается к докризисному уровню, что создает предпосылки для роста ставок. Вместе с тем пока рынок офисной недвижимости Петербурга остается рынком арендатора, что подразумевает более высокую гибкость собственников при обсуждении коммерческих условий. Совокупность данных факторов, а также сохраняющаяся нестабильность финансовых рынков до сих пор удерживали ставки аренды на одном уровне», - делится соображениями Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.