1299 0
Офисы Петербурга: IV квартал станет рекордным
С приходом октября рынок офисных помещений оживает. По мере истечения договоров аренды, арендатор начинает мигрировать, выискивая новые - более оптимальные по соотношению «цена-качество» - офисные предложения.
К концу 2013 года в Петербурге планируется ввести в эксплуатацию от 240 до 290 тыс. кв. м. офисных площадей. Прогнозы компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate чуть менее оптимистичны - 234 тыс. кв. м. качественных офисных площадей. Но даже не самые жизнеутверждающие прогнозы являются рекордными за последние пять лет. И в 2012-м, и в 2011-м году ввод офисных площадей сокращался. В 2012 году, по данным АРИН, было введено порядка 116 тыс. кв. м новых офисных площадей, что практически в 1,5 раза ниже результатов 2011 года. По оценке компании London Real Invest, к концу 2012 года объем качественных офисных площадей в городе составил около 2 млн кв. м.
Объем-2013
За первое полугодие было введено в эксплуатацию четыре офисных центра суммарной арендной площадью почти 47 тыс. кв. м. Крупнейшими объектами стали бизнес-центры класса А «Преображенский» площадью 20 тысяч кв. м. и Renaissance Pravda 19,3 тысяч кв. м.
В целом за три квартала, по подсчетам аналитиков Jones Lang LaSalle, показатель ввода достиг 120 тыс. кв. м, увеличившись на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Таким образом, до конца города на карте города появится еще порядка 140 тыс. кв. м. качественных офисов. К сдаче готовится порядка 16 офисных центров, больше половины из которых строится в Московском и Центральном районах. Всего же на этапе строительства в Петербурге сейчас находится порядка 40 бизнес-центров общей арендуемой площадью около 580 тысяч кв. м.
Новые объекты на карте
Около 74% нового предложения по итогам первого полугодия появилось в историческом центре Санкт-Петербурга. Эксперты уверены, в ближайшие годы лидером с долей 35% по вводу бизнес-центров станет Московский район. На центральную часть города придется лишь 33% от общего объема ввода офисных площадей за тот же период.
При этом к концу первого полугодия, по подсчетам экспертов GVA Sawyer, 26% качественной офисной недвижимости приходится на офисы класса А, а чуть более 75% - на суммарный класс B. В 2012-м году, для сравнения, доля офисных площадей класса "А" составила 23%, класса "В+" - 30%, класса "В" - 47%. Тенденция очевидна - большинство новых объектов относятся к классу А. По сравнению с 2012-м объем офисных площадей в классе А в этом году увеличился на 3%.
При этом доля свободных площадей в офисах класса А к началу июля составила 11,7%, а в офисах класса В - 8%. Специалисты говорят о том, что показатели чистого поглощения пока превышают параметры ввода. На последний квартал этого года в Петербурге намечен ввод таких крупных бизнес-центров, как «Лидер Тауэр» (арендуемая площадь - 38 тыс. кв. м), I очередь «Невской Ратуши» (37,9 тыс. кв. м), и «Сенатор» (18,4 тыс. кв. м).
Вакантные площади на вес золота
Неизменным спросом пользуются офисы класса В. На сегодняшний день их заполняемость в среднем составляет 93%, в то время как в А-классе этот показатель держится на уровне 85-88%. В 2013 году снижение доли вакантных площадей происходит в обоих классах. Уровень вакантных площадей в классе А составляет 13,5%, в классе В - 5%. Ряд экспертов прогнозируют, что рост объема предложения в классе А приведет к усилению конкуренции. Отметим, что и А, и В класс распределен по городу неравномерно. Если в южных районах можно с легкостью найти достойные предложения, то на севере качественные офисы в дефиците. Наблюдается недостаток вакантных площадей в качественных бизнес-центрах и в Петроградском районе. Отчасти это связано с приоритетом жилого строительства в этих районах и отсутствии участков для реализации крупных коммерческих проектов. Впрочем, последнее замечание можно отнести к Санкт-Петербургу в целом.
Бизнес-центры класса А сконцентрированы преимущественно в Петроградском, Московском и Центральном районах. Также высококлассные бизнес-центры встречаются в Красногвардейском и Василеостровском районах.
Офисные объекты класса В+ наиболее широко представлены в Петроградском, Приморском, Центральном и Василеостровском районах. Класс В присутствуют в большинстве районов Санкт-Петербурга. Наиболее высокая концентрация объектов данного класса – в Центральном, Приморском, Василеостровском и Адмиралтейском районах.
Арендатор ищет, где дешевле
За последние три года только структурами ОАО «Газпром», по данным компании Jones Lang LaSalle, было занято свыше 60 тыс. кв. м. офисных площадей. Нефтяные и IT-компании являются основными игроками на рынке аренды.
По оценке специалистов Colliers International, арендные ставки на офисы класса A и класса B за третий квартал выросли на 2-2,5%, достигнув 1363 рублей и 951 рубля за кв. м. в месяц соответственно. Для сравнения в Москве аналогичные показатели составляют около 2130 и 1470 рублей за кв. м. в месяц.
Однако рост третьего квартала скомпенсировало падение, зафиксированное в классе А во втором квартале этого года, когда ставки снизились на 1%. Средние арендные ставки для офисов класса В составляют 12,25 тысячи рублей за кв. м. в год. По итогам года GVA Sawyer прогнозирует рост ставок на 4-5%.
Напомним, в 2012 году ставки прибавили в среднем 6-8%. Таким образом, можно надеяться, что в 2014 году средневзвешенная ставка в классе "А" останется на уровне 1400-1500 руб. за кв. м в месяц, а в классе "В" и "В+" - 1000-1400 руб. за кв. м в месяц.