Миграция арендатора: куда податься?

 

Арендатор: повышение активности

«С началом осеннего сезона консультанты ASTERA прогнозируют повышение активности со стороны арендаторов, которое продлится до конца года. Анализ заявок, поступивших в компанию ASTERA в течение этого квартала, показал, что основной объем спроса формировали строительные и торговые компании, которые в сумме составили 27,6% от всех заявок. Предприятия сферы услуг (около 40%) остаются основным драйвером спроса - комментирует Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. - Наибольшим спросом у арендаторов в III кв. 2013 г. пользовались помещения в диапазоне от 100 до 500 кв. м, их доля в общем объеме заявок составила около 60%. Спрос на крупные блоки (от 1 000 кв. м) в качественных бизнес-центрах составил менее 10% от всех заявок».

«В последнее время наблюдается тенденция массового перехода арендаторов из объектов класса «В» в объекты класса «А». Структура предложения по итогам III кв. 2013 г. существенно не изменилась и доля бизнес-центров класса «А» составляет 26 % в общем объеме качественного предложения - анализирует Александра Смирнова, директор департамента брокериджа NAI Becar. - Но в среднесрочной перспективе можно прогнозировать постепенное увеличение доли бизнес-центров класса «А» за счет сдачи крупных объектов, при этом новые объекты будут введены в эксплуатацию не только в центральных районах города, но и на окраинах. В том числе необходимо отметить открытие БЦ Leader Tower, которое переносилось неоднократно. Данное увеличение приведет к обострению конкуренции в данном сегменте».

 

«Конец года - всегда "горячая пора" на рынке недвижимости. И рынок аренды офисной недвижимости - не исключение – считает Валерий Хламкин, директор по развитию VMB TRUST. - Это связано с тем, что в ноябре-декабре бюджеты на следующий год верстаются и арендаторами, и арендодателями. Многие договоры аренды закрываются с окончанием календарного года. И, соответственно, с одной стороны планируются ставки аренды на будущий год арендодателями, а с другой - расходы арендаторов на аренду помещений. В результате, если стороны не достигают консенсуса в ставках на будущий год - арендатор начинает присматривать для себя новые варианты продолжения аренды. При этом процесс поиска носит хаотичный характер - арендаторы выбирают из тех предложений, что есть на рынке в данный момент и устраивают по соотношению "цена-качество". Действующие объекты, в основном, имеют высокий процент заполнения, поэтому крупным и средним арендаторам приходится ориентироваться на новые объекты».

Куда податься?

«Фактические объемы ввода нового предложения свидетельствуют об активном росте рынка офисной недвижимости. При этом девелоперы отдают предпочтение высококлассным проектам, расположенным в центральных районах города и популярных деловых зонах - продолжает Алексей Гулевский, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. - На рынке анонсируется все больше проектов, отвечающих международным экологическим стандартам, которые смогут стать дополнительным конкурентным преимуществом проекта. Следует отметить, что в бизнес-центрах класса B преобладает кабинетная нарезка помещений, в то время как в офисах класса A – помещения, организованные по типу открытого пространства («open space»).

«Лидерами на рынке офисной недвижимости остаются Центральный, Петроградский и Московский районы, при этом необходимо отметить, что Московский усилил свои позиции именно в 2013 году - рассказывает Александра Смирнова, Becar. - Другие районы также не отстают, например, знаковый проект «Невская Ратуша» реализовывается в центре города, поэтому инвестиционная активность в данной локации может резко увеличится. На IV кв. 2013 г. перенесены сроки открытия нескольких крупных проектов, сроки ввода которых постепенно смещались».

«В последние годы наибольший спрос, выраженный в реальных сделках по аренде офисных площадей, наблюдается в Центральном и Московском районах. Это связано, в частности, и с тем, что в этих районах есть вакантные помещения, которые появились благодаря новому строительству. Однако на рынке также существует неудовлетворенный спрос, объясняющийся отсутствием площадей определенного класса в отдельных локациях. В целом, проявившийся тренд к спросу на офисные площади в южном направлении сохранится и в 2014 году. Кроме того, в последнее время арендаторы стали выражать интерес к Петроградскому району, и, по нашим прогнозам, спрос на эту часть города будет продолжать расти в 2014 году – развивает тему Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. - Представительские офисы, офисы компаний, направленных на работу в секторе В2В, не заинтересованы арендовать офис рядом с Кольцевой автодорогой, тогда как бэк-офисы, офисы IT компаний и т.п. вполне могут тяготеть к расположению в этой зоне».

«Ротация наблюдается в основном со стороны крупных арендаторов, которые стремятся консолидировать все свои офисы в одной локации. Кроме того, некоторые арендаторы, при условии примерно одинаковой арендной ставки, переезжают в более новые объекты – говорит Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН. - Среди девелоперов наиболее популярны бизнес-центры класса «А». Начиная с 2008 года их доля в объеме ввода увеличивается. В последние два года также заметно сокращение разницы между количеством вакантных площадей в БЦ класса «А» и «В»-«В+». Что говорит о том, что объекты высокого класса набирают популярность и у арендаторов».

Лучшее соотношение «цена-качество»

«Наиболее удачными бизнес-центрами по соотношению «цена-качество» на сегодняшний день являются: «Технополис» на Пулковском шоссе (класс А), «Санкт-Петербург-Плаза» на Малоохтинском пр. (класс А), «Русские Самоцветы» на Красногвардейской, пл. (класс В+) – перечисляет Алексей Гулевский.

«Когда мы анализируем объекты по соотношению «цена-качество», целесообразно говорить о долгосрочности арендной политики и устойчивом уровне заполняемости объекта. Те активы, в которых в течение длительного периода времени наблюдается высокий показатель заполняемости, являются объектами с правильным соотношением «цена-качество». Среди таковых можно отметить проекты компании Renaissance Development, бизнес-центры, расположенные в зоне Пулково (БЦ «Пулково Скай», «Технополис Пулково»), «Келлерман центр» и другие» – рассуждает Лилия Еременко, Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

«В сравнении с 2012 годом ситуация не очень изменилась. Всё большим спросом пользуются бизнес-центры категорий «А» и «Б» с закрытым и/или охраняемым паркингом, вблизи метро, с организованным питанием и сервисом. Качество помещений внутри может быть разным, арендатор сам приводит его в порядок (это даёт минус категории, но не ухудшает его категорию в целом). Хорошо если есть возможность деления помещения на более мелкие. Это основные требования», - уточняет Людмила Галисаева, руководитель Департамента рынка коммерческой недвижимости компании «Адвекс-Московский».

Эти объекты стоит подождать

«В I кв. 2014 г. компания «Jensen Group» планирует ввести в эксплуатацию высококачественные офисы (класс A) как часть торгового дома «Пассаж». Совокупная арендопригодная площадь бизнес-центра составит 8,2 тыс. кв.м. Также в 2014 году приступит к реализации проекта ГК «Энерго», заявившая о проекте реконструкции Бадаевских складов под офисы еще в 1 кв. 2013 г. Правда, бизнес-центр класса B+ планируется ввести в эксплуатацию лишь год спустя после начала работ», приводит примеры Алексей Гулевский.

«Если говорить о наиболее интересных с точки зрения технических особенностей и инженерных характеристик, то можно выделить такие бизнес-центры как «Электро» и Trinity Place. Однако нельзя не принимать в расчет стоимость аренды в будущих объектах. В ряде случаев арендная политика может быть выстроена интересно, эффективно и выгодно для потенциального арендатора», делает ремарку Лилия Еременко.

«В Центральном районе стоит ответить МФК «Ковенский, 5», комплекс «Царская столица» – квартал Миргородская-Кременчугская», рекомендует Людмила Галисаева, «Адвекс-Московский».

Офис будущего

«Экологичность и энергоэффективность при строительстве офисных объектов - новая тенденция офисного рынка в Санкт-Петербурге. Проект «Ingria Tower» компании «С.Э.Р.», который проходит на данный момент этап согласования проектной документации на строительство, будет сертифицирован, согласно сообщению компании-девелопера, на соответствие экологическому стандарту «LEED». БЦ «Ренессанс Правда» стал первым действующим бизнес-центром в России, получившим сертификат «LEED Gold». Строящийся бизнес-центр «Электро» на Московском пр. 156 станет первым в Петербурге бизнес-центром, сертифицированным по британскому стандарту «BREEAM» - подытоживает Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. - Кроме указанных проектов, бизнес-центры «Eightedges» и «Technopolis» также  соответствуют экологическому стандарту. К числу основных преимуществ подобных проектов относятся более высокая инвестиционная привлекательность по сравнению с обычными офисными центрами и возможность размещения международных компаний, для которых экологичность является обязательным параметром при выборе офиса».

• Источник: www.bsn.ru