Офис будущего: спортзал, кухня, душ

В III квартале 2013 года объем существующих офисных площадей (класса А и В) в Петербурге, по данным Colliers International, достиг 1,86 млн кв. м., из которых – 594 500 кв. м. офисы класса А и 1 268 700 кв. м – офисы класса В. За июнь-сентябрь 2013 года было введено в эксплуатацию четыре офисных центра суммарной арендной площадью 46 810 кв. м. Прирост площадей класса А составил 32950 кв. м, офисов класса В – 13 860 кв. м. Наиболее крупным проектом, введенным в третьем квартале, стала II очередь бизнес-центра «ТехнополисПулково» арендной площадью около 18 750 кв. м. Также на рынок вышел новый проект компании Renaissance Development –«Ренессанс Премиум» арендной площадью 14 200 кв. м.

До конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще девяти офисных центров А и В класса суммарной арендной площадью около 15 000 кв. м. Таким образом, за 2013 год объем качественного офисного предложения на рынке должен увеличиться на 13%, то есть на 245 тыс. кв. м. На этапе строительства в Санкт-Петербурге находятся порядка 40 бизнес-центров класса А и В суммарной арендной площадью около 420 000 кв. м.

При этом, по данным GVA Sawyer, лишь треть компаний, работающих в Санкт-Петербурге, готова увеличить затраты на арендуемую недвижимость, будь то расширение площади или улучшение класса бизнес-центра. Более 60% компаний-арендаторов не собираются менять ни размеров занимаемой площади, ни локации.

Итак, кто разместится на вновь вводимых площадях, какие требования предъявляет к офисному пространству современный арендатор?

Рынок стабилен

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге

Объем чистого поглощения в III квартале составил 61,3 тыс. кв. м - это наивысший показатель чистого поглощения в аналогичных кварталах с 2009 года. В результате количество свободных площадей и уровень вакансий немного уменьшились – с 183,9 тыс. кв. м (8,2%) до 170,5 тыс. кв. м (7,4%). Снижение доли вакантных площадей происходит в обоих классах. На настоящий момент уровень вакантных площадей в Классе А составляет 13,5%, в Классе В – 5,0%. С учетом дальнейшего роста объемов предложения, большая часть из которого придется на класс А, следует ожидать существенной конкуренции проектов по качеству и цене.

 

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»

Рынок офисов в этом году был достаточно стабилен: арендные ставки и уровень заполняемости объектов росли планомерно, каких-то скачков в ту или другую сторону не было. Продолжилась тенденция, начавшаяся в прошлом году – увеличение спроса на бизнес-центры высокой ценовой категории. Этот год отмечен значительным количеством крупных сделок аренды офисов площадью около 1 тыс. кв. м. и более. Самая крупная сделка и в этом году и за последние три года – аренда последних трех этажей в нашем новом бизнес-центре на ул. Профессора Попова д. 37 дочерней структурой «Газпрома» - компанией «Газпром экспорт». Площадь арендуемых площадей составила 12,3 тыс. кв. м.

 

Спрос VS предложение

Валерий Хламкин, директор по развитию VMB TRUST

В 2013 году постепенно уменьшалось количество вакантных площадей в бизнес-центрах всех классов, что свидетельствует о востребованности офисов различного класса. В каждом классе -"свой арендатор". Для бизнес-центров класса А характерны большие площади, сдаваемые в аренду крупным, брендовым арендаторам, предъявляющим высокие требования к локации и "начинке" объекта. Такие арендаторы предпочитают самостоятельно делить офисное  пространство, исходя из своих потребностей. В классе В больше средних арендаторов, занимающих площади 100-500 м. Для этих компаний в большей степени важна ставка аренды и транспортная доступность объекта. "Зеленые" тенденции прослеживаются при строительстве сразу нескольких объектов класса А, но оценить их влияние на арендную ставку и востребованность площадей достаточно сложно.

 

Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости «Матрикс-Недвижимость»

Наибольшей популярностью в 2013 году пользовались офисы класса «А». Требования потенциальных арендаторов варьируются от их потребностей. Одни выбирают транспортную доступность, другие -  соседство с метрополитеном\близость аэропорта\вокзала, а кто-то рассматривает только центр города с обязательными видовыми параметрами. Формат оpen space, на мой взгляд, традиционно остается самым востребованным, но данный параметр не всегда является критичным моментом при выборе объекта. Такие офисы подходя особенно для крупных компаний, которым, например, удобно посадить отдел продаж в оpen space, что значительно экономит пространство и затраты на арендую плату. Что касается сертификации, то такая тенденция набирает обороты и в Санкт-Петербурге. Первый такой сертификат получил бизнес-центр «Ренессанс Правда». На очереди «Тринити», «Технополис Пулков» и Eightedges.

Сертифицированный офис

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге

Примеры сертификации офисных центров по соответствию экологическим стандартам есть не только в Москве, но и в Петербурге. На настоящий момент сертифицировано два офисных здания – бизнес-центр «Мегамейд» (под собственные нужды), сертифицированный по BREEAM, а также бизнес центр «Ренессанс Правда», который недавно получил Золотой сертификат LEED. Кроме того, есть еще и отдельный сертифицированный по LEED офис тренировочного центра на Пироговской набережной, 9. Конечно, это пока штучные объекты. Есть несколько офисных зданий, которые подали заявку на сертификацию, но еще не получили ее. Это, в частности, проект «Технополиса». Есть несколько проектов, которые заявляют о будущем получении, например, бизнес-центр Eightedges. Следует ожидать, что количество как уже сертифицированных офисов, так и тех, кто подал на сертификацию, будет расти. 

 

Иван Починщиков, коммерческий директор East Real

В 2013 году бизнес-центр «Ренессанс Правда» получил первый в России международный Золотой сертификат (LEED Gold) в номинации офисные здания. С увеличением количества качественного предложения на рынке увеличивается и конкуренция за арендатора, в связи с этим наличие подобного сертификата может стать одним из конкурентных преимуществ, доказательство качества объекта. Что касается иностранных компаний, то зачастую они предпочитают «экологичные» здания, поскольку в их корпоративных правилах закреплены определенные требования к условиям работы.

 

Офисный тренд: жить на работе

Вадим Заяц, генеральный директор компании ЛИИС («Лаборатория интеллектуальных инженерных систем»)

По последним трендам офис зонируется так, чтобы собеседнику можно было предложить несколько типов переговорных в зависимости от его настроения, целей переговоров, особенностей самого собеседника и пр. Например, теперь частое помещение в офисе – это кухня, куда собеседника можно позвать «на чай». То есть сейчас особенность ведения бизнеса заключается в том, что зачастую переговоры стараются перевести в более неформальное русло. И офисное пространство должно в этом помогать.

Показательным примером тенденции является премиальный офис банка SIAB в Петербурге, один из наших последних проектов. В офисе создано семь переговорных, каждая из которых имеет уникальную концепцию. При создании концепций мы опирались на психотипы клиентов премиального отделения банка. В результате получились переговорные «Винный шкаф», где с собеседником можно выпить вина, «Гольф» - для любителей этой игры, «Природа» - для тех, кто живет загородом и любит природу. По аналогичному принципу созданы и другие переговорные:  «На берегу моря», «Космос», «Шахматы», «Прикосновение».

Неформальная атмосфера создается не только для клиентов, но и для самих сотрудников. Зачастую люди проводят на работе времени больше, чем дома. Поэтому важно создать для них комфортную обстановку в офисе; это, безусловно, повышает КПД сотрудников, а также формирует лояльность к компании. Например, мы принимали участие в создании офиса для финансового подразделения «Вконтакте», где для сотрудников были организованы спортзал,  стол для пинг-понга, комната для видеоигр, кухня, душ.

Иван Починщиков, коммерческий директор East Real

Тем не менее, основными требованиями арендаторов к офисным помещениям остаются: оптимальные планировочные решения, лояльные арендные ставки, удобное местоположение, наличие парковки. На рынке офисной недвижимости востребованной остается как кабинетная планировка, так и open space. В основном западные компании предпочитают арендовать помещения с отрытой планировкой и затем «делят офис под себя».

• Автор: Марина Явь, аналитик портала

• Источник: www.bsn.ru