2232 0
Склады на вес золота
Портал BSN узнал у экспертов, каким они видят будущее складской недвижимости – ожидать ли дальнейшего роста арендных ставок и появятся ли на карте Петербурга и области новые объекты?
Уровень вакансии в складских комплексах по-прежнему остается на низком уровне, что приводит к росту арендных ставок. При этом в 2013 году, по данным East Real, ожидается рекордный ввод объектов складской недвижимости с 2009 года – около 150 тыс. кв. м.
По статистике обращений в компанию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, наибольшая часть запросов поступила от производственных компаний, доля которых в общем объеме заявок составила 35%, доля предприятий торговли непродовольственными товарами составила 28,3%. Наиболее востребованными среди арендаторов стали складские помещения от 1 000 до 3 000 кв.м, удельный вес которых в общем объеме запросов составил 43%. Чуть меньшим спросом пользовались помещения площадью от 500 до 1 000 кв.м.
Ряд экспертов уверяет, перевес спроса над предложением не только приведет к росту ставок, но и сделает рынок складской недвижимости более привлекательным для инвестора и девелопера:
Ольга Шарыгина, управляющий директор NAI Becar
За III квартал общий объем предложения увеличился только на 9 тыс. кв. м. качественной складской недвижимости, что существенно выше, чем в аналогичном периоде 2012 года, когда не было введено ни одного объекта. В Петербурге по-прежнему складывается ситуация с острым дефицитом качественных помещений, что в свою очередь может привести к увеличению арендных ставок до конца года. Ввод новых объектов класса А, запланированный на IV квартал, также поспособствует росту арендных ставок. Уровень вакансии в рассматриваемом периоде сократился до 1-2%. Заключение арендных договоров происходит еще на ранней стадии строительства складского комплекса. Рынок складской недвижимости становится более привлекательным для девелоперов. В среднесрочной перспективе ожидается появление ряда крупных объектов как в Санкт-Петербурге, так и в области. Вследствие чего можно прогнозировать постепенный медленный рост вакантных площадей.
Сергей Ореханов, генеральный директор ГК «Портал Групп», председатель экспертного совета по промышленному девелопменту и инфраструктуре НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов»
В этом году в Петербурге было введено несколько проектов складской недвижимости, однако в целом предложение по-прежнему остается в дефиците. Помещения «разбирают» на начальных этапах строительства и, скорее всего, такая ситуация сохранится еще несколько лет. В связи с этим арендные ставки на складские площади продолжают динамично расти. Также возрастает и рентабельность таких проектов, что привлекает дополнительный интерес к рынку со стороны инвесторов, в том числе иностранных. Максимальное развитие в ближайшие годы получит формат build-to-suit, то есть строительство объекта под конкретного заказчика как способ минимизировать риски для девелопера.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН
Ситуация с качественными складскими помещениями продолжает оставаться прежней. Спрос все еще превышает предложение, а небольшие объемы ввода не способствуют разрешению этой ситуации. С начала года было введено около 27 тыс. кв. м новых складских площадей. В ближайшей и среднесрочной перспективе планируется ввод порядка 180 тыс. кв. м. качественной складской недвижимости.
Другие более осторожны в прогнозах, утверждая, что доходность складской недвижимости значительно ниже других сегментов:
Екатерина Иванова, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости East Real
На текущий момент - вопреки ожиданиям - на рынке складской недвижимости наблюдается стагнация спроса. При этом в некоторых крупных складских комплексах наблюдается определенная ротация арендаторов. В условиях низкого уровня вакансии площадей потенциальные арендаторы стремятся заключать договора еще на этапе строительства объекта.
За первые три квартала арендные ставки выросли в среднем на 4-8% в долларовом эквиваленте. На текущий момент арендные ставки в классе А» находятся на уровне 125-130 $/кв.м/год, в классе «В» - 115-120 $/кв.м/год. До конца года существенного роста ставок аренды не ожидается.
Сегодня девелоперы не спешат заявлять новые проекты и начинать строительство новых очередей. Это связано с тем, что доходность складской недвижимости ниже других сегментов. Ситуация в Петербурге может измениться в случае строительства нескольких проектов в разных частях города для удовлетворения потребностей арендаторов. Но не исключено, что если в Петербурге не будет появляться профессиональных спекулятивных проектов, таких как складской комплекс Nordway, в котором сейчас реализуется 2-ая очередь, то на рынке будут преобладать проекты формата build-to-suite.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге
Ситуация в сегменте складской недвижимости определяется соотношением свободного предложения и спроса. По состоянию на конец третьего квартала 2013 года объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге составляет 1,89 млн. кв. м. Доля свободных площадей находится на низком уровне — 0,5%, что сопоставимо с показателями 2006 года. Объем свободных площадей в качественных складских объектах — всего 9 800 кв. м.
Общий объем сделок завершенных в III кв. 2013 года составил 126 тыс. кв. м, что является наивысшим показателем пост кризисного периода, однако большинство сделок это предварительные договоры аренды в будущих складских комплексах (80%). Поэтому, несмотря на значительное увеличение предложения на рынке складов в последнем квартале этого года и в 2014 году, доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство помещений в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. На сегодняшний день договоры подписаны на 60% площадей в реализуемых проектах.
В качественных проектах речь идет о долгосрочных договорах аренды, так как собственники этих объектов рассматривают их как инвестиционный актив. В нынешней ситуации арендаторы также заинтересованы в долгосрочных договорах аренды, так как вакантных площадей нет, поэтому поиск подходящего склада достаточно сложен. Рост ставок сдерживается потенциальными возможностями спроса. Несмотря на невысокий объем вакантных площадей, арендаторы пока не готовы платить больше. Для изменения этой ситуации необходимо улучшение макроэкономической ситуации, существенное увеличение объемов грузопотока.