4856 0
Ларьки против ТРК
¾ заявленных к аренде коммерческих помещений расположены на первых этажах жилых домов в спальных районах города.
На смену отдельно cтоящим палаткам (в простонародье – ларькам), заполонившим Петербург на рубеже нулевых, сегодня пришли торговые и офисные площади «мелкой нарезки», располагающиеся в бывших квартирах первых этажей обычных жилых домов. В связи с отмеченными в начале года сокращением роста розничного рынка на 5,6% и, как следствие, снижением покупательской активности населения спрос на «встроенные ларьки» для мелкорозничной торговли, объектов общепита и пунктов оказания услуг населению, по мнению экспертов, в ближайшее время будет только расти. Июнь показал – наибольшей популярностью подобные площади пользуются у банков, магазинов розничной и оптовой торговли, а также салонов красоты.
Встроенные ларьки
По данным АРИН, общая площадь нежилого фонда Санкт-Петербурга по состоянию на начало 2014 года составила свыше 101,5 млн. кв. м (увеличилась по сравнению с 2013 годом на 2,2%), из которых 12,6 млн. кв.м (12,5%) относятся к нежилым помещениям, встроенные в жилые дома. В сегменте встроенных помещений удельный вес торговых объектов и общепита составляет около 24% (2 977 тыс. кв.м).
В I полугодии 2014 года сдаваемые в аренду и выставленные на продажу встроенные торговые помещения Санкт-Петербурга преимущественно располагались в центральных районах города - Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном. Их доля превысила 63%. Наибольший объем предложения встроенных офисных помещений на вторичном рынке также приходится на Центральный район: около 37% от общей площади и 40% от общего числа.
По мнению Дмитрия Кима, руководителя отдела оценки АРИН, прирост встроенных площадей торгового и офисного назначения в настоящее время происходит в основном за счет помещений, расположенных на первых этажах жилых домов. «Эти объекты, как правило, вводятся в эксплуатацию в спальных районах города, а не на значимых торговых магистралях», - поясняет эксперт.
В спальных районах к аренде и продаже на начало лета предлагалось около 25% встроенных торговых помещений. В остальных районах города объем предложения встроенных торговых площадей составил около 12%. И это несмотря на то, что на долю Приморского, Выборгского и Московского районов приходится 45% всех действующих в Петербурге торговых центров. Огромные гипермаркеты строятся в Приморском, Московском и Красногвардейском районах. Общий объект качественных торговых площадей, по данным Colliers International, составляет в Петербурге 3,4 млн. кв.м. Таким образом, уже сегодня уровень обеспеченности торговыми центрами в Санкт-Петербурге составляет 492 кв. м на 1000 человек, и остается одним из самых высоких в России. А в ближайшие два года при успешной реализации всех заявленных проектов данный показатель достигнет 550-560 кв.м. на 1000 человек. 
Компания Astera приводит другие данные – согласно проведенным исследованиям, на конец первого квартала обеспеченность петербуржцев качественными торговыми площадями уже достигла 604 кв.м на 1 000 жителей. А к концу года составит уже 637 кв.м. Наибольшие значения показателя отмечены в Приморском, Московском и Выборгском районах.
Однако и индикатор доходности встроенных помещений показывает неуклонный рост с начала 2012 года.
Инвестиции «шаговой доступности»
Неудивительно, что встроенные помещения под офисы, магазины, кафе и рестораны являются одним из наиболее распространенных объектов для инвестирования, особой популярностью при этом пользуются встроенные помещения в новостройках. Максимальные запрашиваемые цены для наиболее ликвидных торговых помещений, расположенных вдоль основных транспортных магистралей в центральных районах, по состоянию на середину июня составляют от 450 000 руб. до 1 000 000 руб./кв. м.
Наиболее высокие ставки аренды встроенных торговых помещений также характерны для объектов, расположенных вдоль основных транспортных магистралей в центральных районах города. Максимальные запрашиваемые ставки аренды составляют от 9 000 до 21 000 руб./кв.м./мес. Срок экспозиции ликвидных объектов, как правило, не превышает 3 месяцев.
«Востребованы и имеют наиболее высокую стоимость торговые объекты, расположенные в пределах 300 м. от станций метро», подчеркивает г-н Ким. В числе ключевых также называются местоположение объекта, наличие витринных окон и отдельного входа с улицы.
Для помещений офисного назначения ключевыми факторами называются наличие парковки, состояние помещения. Кроме того, на порядок выше ценятся объекты без недостатков инженерной инфраструктуры, оснащенные всеми коммуникациями (водоснабжение, отопление, канализация, телефонные линии, интернет, высокий уровень разрешенной мощности тока в сети).
Будущее покупателя
Удастся ли Петербургу сохранить баланс между цветастыми ларьками на первых этажах жилых домов и цивилизованными торговыми центрами – главный вопрос, беспокоящий экспертов. В условиях высокой насыщенности рынка торговыми площадями и при дальнейшем снижении покупательской активности вывод очевиден. Наметившаяся тенденция приведет к усилению конкурентной борьбы между уже существующими и вновь открываемыми крупными торговыми центрами и гипермаркетами. Аналитики говорят о конкуренции концепций и форматов крупных торговых объектов. Тем не менее, сами петербуржцы пока не готовы отказаться от посещения крупных гипермаркетов. Для большинства респондентов посещение крупных ТРК давно стало формой досуга. Этот факт доказывают и показатели уровня вакансии, не превышающие в целом по рынку 3%, а по ряду наиболее успешных объектов – 1%.
Поиск новых развлекательных и досуговых форм станет в ближайшие годы основной тенденцией на рынке качественных торговых площадей. Реконцепция торговых центров постепенно будет нарастать, поскольку устаревшие объекты не смогут конкурировать с новыми современными проектами. По прогнозам Colliers International, новые окружные и районные торговые центры будут появляться в новых крупных жилых массивах, при этом формат таких проектов претерпит существенные изменения – fashion-галерея будет представлена в минимальном объеме, или будет отсутствовать, в то время как представленные арендаторы будут в первую очередь ориентированы на товары повседневного спроса. Напомним, в 2014 году в Петербурге будут открыты сразу семь крупных объектов, крупнейшими из которых станут ТРК «Европолис» на Полюстровском пр., ТРК «Монпасье» на Планерной ул., ТЦ «Галактика» на Московском шоссе и МФК «У Красного моста» на наб. реки Мойки.