Складская недвижимость побила рекорд по объему сделок

Объем сделок в сегменте складской недвижимости Петербурга по итогам 2014 года достиг рекордного значения в 337 тыс. кв. м, по данным Colliers International. Но текущем году из-за неблагоприятной экономической ситуации многие проекты складских комплексов могут быть приостановлены, что приведет к низким показателям ввода.

Склады на юге и севере

При объеме сделок 337 тыс. кв. м чистое поглощение в сегменте складской недвижимости составило 237 тыс. кв. м., по подсчетам Colliers International. Объем рынка качественных складских площадей Петербурга на конец прошлого года достиг 2,44 млн кв. м, увеличившись на 355 тыс. кв. м, или на 17% по сравнению с показателем на начало года.

Крупнейшими складскими объектами, открытыми в 2014 году, по данным Colliers International, стали «Армада Парк», 1-я очередь, (общая площадь склада ─ 78,7 тыс. кв. м, девелопер «Адамант»), «Осиновая роща», 3-я очередь (52 тыс. кв. м, корпорация «Стерх»), Логопарк «Троицкий», 3-я оч., (44,2 тыс. кв. м, Resolute Asset Management), «Магнит» (50,8 тыс. кв. м), «Верный» (43 тыс. кв. м) и Торговый дом «ЭТМ» (24 тыс. кв. м). АРИН в списке крупных объектов, введенных в эксплуатацию, также упоминает Nordway Logistics Park, 2-я очередь (39,8 тыс. кв. м, девелопер BSV) и «СТК» (27 тыс. кв. м, ООО "ИнвестБугры").

Лидерами по объему строящихся объектов являются промзона «Шушары», Рыбацкое, Софийская улица, где уже расположено почти половина (49%) всех городских спекулятивных складов. Крупным центром для развития новых складских и промышленных территорий становится и север Петербурга (территории Парнаса, поселков Бугры и Парголово).

Производственные компании уменьшили долю

Спрос на складские площади в течение года был неравномерным, отмечает вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН Екатерина Лапина: «Основной объем запросов на аренду складов в период январь-сентябрь 2014 года формировался торговыми и производственными операторами. При этом ощущалась нехватка складских помещений эконом-класса. С апреля-мая стал заметен возросший интерес к производственным площадкам различного направления. Осенью 2014 года многие собственники бизнеса начали приобретать складские помещения в собственность».

Аналитики Colliers International отмечают, что в 2014 году большинство сделок в ритейл-сегменте было заключено с крупнейшими российскими и международными продовольственными сетями. К концу года доля сделок аренды и покупки складских площадей с участием торговых и дистрибуционных компаний достигла максимального показателя почти в 70%. Со стороны производственных компаний, напротив, произошло сокращение спроса на качественные складские площади – они уменьшили свою долю в общем объеме сделок аренды с 27% в 2013 году до 8% в 2014 году.

Спекулятивным складам конец?

Одной из основных тенденций развития складской недвижимости стала растущая популярность проектов в формате built-to-suit, реализованных под конкретного арендатора или заказчика складского или индустриального комплекса. 

По данным Colliers International, доля арендованных и купленных складских площадей по схеме built-to-suit в прошлом году составила 45%, и количество подобных проектов будет расти. Крупнейшим провайдером объектов «под заказчика» в 2014 году стала компания «А Плюс Девелопмент», на долю которой пришлось более половины всех сделок аренды и покупки, закрытых на рынке.

Представители компании считают формат built-to-suit наиболее перспективным в нынешних экономических условиях.

«В этом году продолжится развитие проектов built-to-suit, потому что строить спекулятивный проект в текущей экономической ситуации неразумно», - полагает менеджер по развитию компании A Plus Development Александр Безгубов.

В минувшем году из-за ввода в эксплуатацию значительного объема спекулятивных складов, которые реализуются не для конкретного заказчика, увеличилось количество свободных площадей в объектах такого формата. В конце 2014 года доля вакантных площадей составила 5,5% от всего объема складского рынка (около 135 тыс. кв. м), хотя в начале прошлого года она была на уровне 38 тыс. кв. м. Количество свободных складских площадей увеличивалось и по причине того, что ряд арендаторов сократил используемые площади или предложил их в субаренду. Эксперты АРИН отмечают, что определенный отток капитала из сегмента спровоцировал уход с рынка ряда иностранных игроков.  По прогнозам экспертов Colliers International, в течение текущего года доля свободных площадей будет постепенно сокращаться, в том числе и из-за растущей популярности формата built-to-suit.

Чего ожидать в этом году?

По прогнозам АРИН, в связи со сложившейся неблагоприятной макроэкономической ситуацией в 2015 году многие проекты строительства складских комплексов будут приостановлены, что приведет к низким показателям ввода.

Среди складских проектов, которые, по данным АРИН, будут введены в эксплуатацию в текущем году – складской комплекс «Руслан», 2-я очередь (общая площадь - 9 500 кв. м), «Октавиан», 1-я очередь (4 800 кв. м) и ИП Ладога, 3-я очередь (6 300 кв. м).

Эксперты Colliers также считают, что в этом году объем предложения в сегменте складской недвижимости сократится.

«В 2015 году, по нашим прогнозам, произойдет сокращение объемов нового свободного спекулятивного предложения, так как  основная доля ввода придется на объекты built-to-suit, сделки по которым закрылись в течение 2014 года, - считает Владислав Рябов, региональный директор департамента складской и производственной недвижимости, земли компании Colliers International, - Запуска строительства новых спекулятивных складов в следующем году мы не ожидаем, но наблюдаем большую активность со стороны новых потенциальных девелоперов, которые сейчас ведут подготовительную работу по складским проектам на своих участках, либо присматриваются к новым земельным участкам для реализации складских проектов в будущем через 1-2 года».

 Колебания валютных курсов в конце 2014 года привело к переводу  долларовых ставок аренды складских помещений на расчеты в рублях. Эксперты Colliers отмечают, что по проектам с изначально номинированными в рублях ставками стоимость аренды остается в рамках повышения на уровне индексации. В среднем, ставка аренды в сегменте складской недвижимости класса A на начало этого года составляет $80-100 за кв. м в год, или 375-450 рублей за кв. м в месяц.

«Рублевые договоры аренды будут преобладать на рынке, кроме того, в связи с изменившимися экономическими реалиями мы ожидаем в следующем году пересмотра коммерческих условий аренды по действующим договорам», - отмечает Владислав Рябов.

• Автор: Ксения Быстрицкая