Уровень вакансии в торговых центрах продолжает расти

По итогам I полугодия аналитики зафиксировали плавный рост вакансии в торговых центрах Санкт-Петербурга из-за пересмотра ритейлерами планов по развитию. В то же время в сегменте стрит-ритейла усиливается борьба за наиболее ликвидные помещения и замечен рост ставок.

Развлечения вместо одежды

По данным JLL, за II квартал этого года вакантность в качественных торговых центров выросла с 6,2% до 6,5%. Среди ушедших за прошлый квартал арендаторов торговых центров Петербурга больше половины площадей приходится на ритейлеров одежды, обуви и аксессуаров, а среди новых магазинов доля этой категории меньше. В то же время продолжают развитие различные развлекательные форматы, и доля этого сегмента в структуре новых арендаторов II квартала выше, чем среди ушедших. Открытых магазинов подарков, игрушек, книг в минувшем квартале также оказалось чуть больше, чем закрытых.

                            

Структура ушедших и пришедших арендаторов во 2-м квартале 2015 года в ТЦ Санкт-Петербурга              Источник: JLL

В целом за II квартал в действующих торговых центрах Петербурга закрылось на 30% больше арендаторов, чем появилось новых. В условиях меняющегося рынка ритейлеры обращались к собственникам торговых центров с вопросом о пересмотре условий аренды. По наблюдениям консалтеров, в большинстве случаев ритейлеры достигали компромисса с арендодателями по поводу индивидуальных условий аренды, например, о скидке или фиксации курса для валютных договоров. В некоторых случаях происходила оптимизация размещения магазина внутри торгового центра: например, ряд магазинов переместились в более привлекательные помещения в ТЦ. Однако иногда достичь приемлемых условий не удавалось, что способствовало росту доли вакансий.

«Изменение структуры арендаторов является следствием стремления управляющих торговыми центрами заполнить вакантные площади любыми способами, открывая на этих помещениях низкодоходные проекты, например, расширяя развлекательную зону. Кроме того, иногда девелоперы готовы отдавать пространство под различные некоммерческие проекты, например, организовывая выставочное пространство с целью улучшения визуальной наполненности торговых центров. Также в некоторых ТЦ происходит переформатирование этажей – частично пустующие небольшие площадки объединяются в одно крупное помещение, которое занимает якорный арендатор», - отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.

По мнению экспертов, процесс оптимизации существующих сетей еще не завершился, поскольку затраты ритейлеров на закупку, исчисляющиеся в валюте, серьезно выросли, а доходы в среднем сократились. По прогнозам аналитиков JLL, к концу 2015 года доля вакантных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга вырастет до 7-7,5%.

Прогнозы ввода на 2015-2016 годы остаются стабильными, на последующий период новых проектов практически не заявляется. В 2015 году будут открыты 2-я очередь ТРК «Питер-Радуга» (27 тыс. кв. м) и аутлет-центр Outlet Village Pulkovo (15,4 тыс. кв. м). На 2016 год запланировано открытие ТРЦ «Охта Молл» (77 тыс. кв. м) и «Порт Находка» (10,6 тыс. кв. м).

Арендаторы стрит-ритейла активизировались

После резкого зимнего снижения в сегменте стрит-ритейла аналитики заметили устойчивый рост активности арендаторов, усиление конкуренции между ними за наиболее ликвидные помещения в центральных локациях и рост арендных ставок на отдельные объекты.   

По данным Colliers International, наиболее активными в поиске новых помещений на протяжении II квартала, как и в начале года, оставались продуктовые ритейлеры, общепит, алкогольные магазины, сувенирные сети. В ближайшей перспективе активно развиваться в формате супермаркетов планируют «Лента» и Prisma, что может привести к повышению ставок на арендные помещения, подходящие для размещения продуктовых магазинов.

Среди развивающихся операторов, рассматривающих в I полугодии 2015 года помещения для открытия новых точек, можно также выделить такие профили, как фитнес-клубы, одежда в ценовом сегменте «средний минус», спортивные товары.

Средний размер арендных ставок в сегменте стрит-ритейла во II квартале 2015 года сохранился на уровне конца I квартала. В менее востребованных локациях, как например, Лиговский проспект, зона Адмиралтейского района между набережной Фонтанки и Обводным каналом, наблюдалась коррекция ставок в сторону снижения. И в то же время в наиболее популярных торговых коридорах точечно наблюдался рост ставок аренды на 8-12% на самые ликвидные помещения, что вызвано усилением конкуренции между потенциальными арендаторами.

На текущий момент арендные ставки на помещения в центральных торговых коридорах составляют: Невский проспект – 5 000-11 500 рублей за кв. м в месяц, Лиговский проспект – 1 800-4 000 рублей за кв. м в месяц, Загородный проспект – 1 500-3 500 рублей за кв. м в месяц, Московский проспект в районе станций метро «Московская», «Парк Победы», «Технологический институт» – 3000-6500 рублей за кв. м в месяц, в районе станций метро «Электросила», «Сенная площадь» - 2000-5000 рублей за кв. м в месяц. Существенного изменения ставок в III квартале не ожидается.

«От III квартала мы не ожидаем значительного изменения размера ставок аренды и большого объема купли-продажи помещений, также как и повышения активности рынка в целом, что в первую очередь связано с летним сезоном отпусков. При отсутствии негативных геополитических и экономических изменений положительную динамику можно будет наблюдать в начале  осени 2015 года», - считает руководитель департамента street retail компании Colliers International  в Санкт-Петербурге Ольга Аткачис.

 

 

• Автор: Ксения Быстрицкая