3849 0
Офисный сегмент успокоился
Средние арендные ставки снизились на 1-2%.
По итогам III квартала средние арендные ставки и уровень вакансии в петербургских бизнес-центрах класса A и B изменились незначительно. На рынок было выведено 9 бизнес центров, самые крупные из которых будут заняты структурами «Газпрома».
«Газпром» спасает от простоя
По данным Maris в ассоциации с CBRE, за III квартал текущего года на рынок было выведено 9 новых бизнес-центров общей площадью чуть менее 100 тыс. кв. м. Две трети из введенных бизнес-центров предлагают помещения в аренду, остальные – построены для собственных нужд, сданы в аренду на этапе строительства или продают помещения.
Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в III кв. 2015 года
Источник: Maris/part of the CBRE affiliate network
*продажа **для собственных нужд
Два крупнейших бизнес-центра из списка («Фландрия» и Mezon Plaza) были арендованы дочерними компаниями «Газпрома». Переезд корпорации в Петербург способствует заполняемости и давно введенных в эксплуатацию бизнес-центров. Так, структуры «Газпрома» заняли две трети бизнес-центра Pulkovo Sky, а находящие тем арендаторы перешли в другие бизнес-центры A и B класса.
По данным аналитиков компании JLL, в течение 2011-2015 гг. в Санкт-Петербурге холдингом «Газпром» и его структурами было арендовано порядка 250 тыс. кв. м офисных площадей (включая сделку с бизнес-центром «Фландрия Плаза»). Благодаря активности «Газпрома» доля компаний добывающего сектора в общем объеме сделок по аренде офисов в городе достигла 40%. По подсчетам аналитиков, после окончания строительства «Лахта центра» в 2018 году количество свободных офисных площадей в Петербурге может вырасти на 100-130 тыс. кв. м, поскольку часть структур «Газпрома» переедут в новый бизнес-центр.
Арендаторы оживились после лета
По данным аналитиков Colliers International, объемы поглощения офисных площадей в III квартале превысили суммарные показатели за первые шесть месяцев 2015 года – 57,5 тыс. кв. м в июле-сентябре против 50 тыс. кв. м в январе-июне текущего года. После летнего затишья активность арендаторов возросла - было закрыто несколько крупных сделок свыше 1000 кв. м каждая. В структуре поглощения 70% пришлось на офисы класса B, однако по ряду бизнес-центров класса А сейчас ведутся активные переговоры по аренде объектов крупными блоками или целиком, которые могут завершиться сделками в последнем квартале текущего года.
Высокий объем ввода в III квартале привел к повышению среднего уровня вакантных площадей до 12,6% (против 11,7% кварталом ранее). По подсчетам Colliers International, в офисных зданиях класса A по итогам квартала уровень вакансии составил 16,9%, средняя арендная ставка снизилась в пределах 1% и составила 1 280 руб. за кв. м в месяц (не включая НДС и включая эксплуатационные расходы).
Девелоперы отмечают, что изменение арендных ставок сильно зависит от локации и характеристик объекта – в бизнес-центрах в успешной локации ставки могут и расти.
«Тенденции по ставкам такие – тяжело объектам, которые давно не рынке, они роняют ставки. Новые объекты на Петроградской стороне, в хорошей локации, ставку наращивают. В целом по сети мы выйдем на рост арендной платы в размере около 3% по итогам года», - рассказал управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор» Дмитрий Золин на круглом столе о развитии офисной недвижимости, прошедшем в минувшую среду.
В сентябре компания «Сенатор» открыла новый бизнес-центр на Московском пр., 60. На данный момент заполняемость центра составляет 38%, компания рассчитывает полностью заполнить его в течение полугода. Заполняемость остальных объектов сети высокая.
Другие девелоперы офисов класса А также говорят о высоком уровне заполняемости. По словам заместителя генерального директора «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Вадима Демешенкова, заполняемость офисов их сети составляет порядка 95%, при этом в объектах компании замечен небольшой рост рублевых ставок.
В офисных центрах класса B по итогам III квартала арендные ставки снизились на 2% по сравнению с предыдущим кварталом и составили в среднем 950 руб. за кв. м в месяц, не включая НДС и включая эксплуатационные расходы. Заполняемость осталась на том же уровне – вакантны 9,8% площадей. Генеральный директор УК PROFMAN Николай Антонов отметил, что во многих офисах класса B ставки опускаются ниже 1 000 рублей за кв. м, а операторы общепита просят скидку на арендную плату, ссылаясь на снижение доходов. Еще одной тенденцией можно считать перепрофилирование наименее удачных офисов класса С, расположенных в центре города, в хостелы. Это может стать особенно актуальным, если вступит в силу запрет на размещение хостелов в жилых домах.
Уровень вакантных площадей по классам Динамика запрашиваемой ставки аренды, руб. / кв. м/ месяц
Источник: Colliers International
Аналитики и девелоперы не ожидают серьезных потрясений в офисном сегменте до конца года - средний уровень анонсируемых ставок аренды существенно не изменится, будет сохраняться тенденция удлинения процесса переговоров по аренде новых площадей. По прогнозам директора департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге Вероники Лежневой, объемы будущего офисного предложения останутся ограниченными - новое предложение в 2016-2017 гг. будет формироваться из объектов, строительство которых сейчас приостановлено или замедлено, а также из небольших бизнес-центров, реализованных в результате реконструкции. Ожидается, что до конца года рынок пополнится еще на 65 тыс. кв. м, а суммарный ввод за год составит около 220 тыс. кв. м.