Апартаменты растут на фоне кризиса

Из всех сегментов коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга наиболее активно развиваются апартаменты, в  остальных сегментах наблюдается стабилизация или спад. К таким выводам пришли консалтеры и девелоперы на прошедшем во вторник мероприятии Real Estate Forum (Re4Forum).

Апартаменты растут с опаской

В условиях кризиса самым динамично развивающимся сегментом коммерческой недвижимости стали апартаменты – здания с помещениями, предназначенными для временного проживания. Аналитики Knight Frank отмечают, что апартаменты можно условно разделить на гостиничные апартаменты, которые не продаются, и на апартаменты, которые может приобрести рядовой покупатель. Апартаменты для продажи условно делятся на сервисные (с программами доходности для инвесторов и дополнительными сервисами, характерными для гостиниц, чаще всего для краткосрочного и среднесрочного проживания), эксклюзивные (элитные проекты в премиальных локациях, чаще всего использующиеся для постоянного проживания), рекреационные (зачастую расположенные в пригородах и предназначенные для отдыха) и не сервисные апартаменты в черте города, по характеристикам близкие к традиционным жилым комплексам комфорт- и бизнес- классов.

По данным аналитиков Colliers International, сейчас в экспозиции находятся 23 проекта апартаментов – 17 проектов (общей площадью 99,4 тыс. кв. м) в рамках городской застройки и 6 (совокупной площадью 30 тыс. кв. м) за городом. При этом до 2018-2019 гг. планируется строительство еще 26 проектов апартаментов, для 12 из них из уже получено разрешение на строительство. Объем продаж апартаментов растет с каждым годом – если в этом году было реализовано порядка 800 юнитов в городских апартаментах, то в 2016 году, по прогнозам Knight Frank, эта цифра превысит 1200.

Источник: Knight Frank Saint Petersburg

Наиболее привлекательными для инвестирования являются сервисные апартаменты в черте города. По данным аналитиков, порядка 75% сделок с апартаментами в сегменте «комфорт» и «бизнес» относятся к покупкам с инвестиционными целями. При этом, по данным Knight Frank, средняя доходность апартаментов в Петербурге (в таких проектах, как YE’S, VERTICAL, SALUT!, AVENUE APART) составляет порядка 8,7-11,7% (до налогообложения, при 90% загрузке). 

В то же время генеральный директор Knight Frank в Санкт-Петербурге Николай Пашков отметил, что в Петербурге, как и в Москве, заметна тенденция увеличения проектов не сервисных апартаментов комфорт- и бизнес-классов, которые приобретаются клиентами для собственного длительного или постоянного проживания. Поскольку проекты апартаментов появляются на земельных участках, не предназначенных под жилую застройку и девелопер несет меньше издержек, цена у таких объектов оказывается на 20-30% ниже, чем в аналогичных жилых проектах. Минусами формата является невозможность постоянной прописки и недостаток социальной инфраструктуры.

По мнению партнера юридической фирмы Borenius Майи Петровой, девелоперы, планирующие строительство апартаментов, близких по формату к жилью, могут попасть в группу риска, поскольку городские власти все чаще задумываются о необходимости ужесточения требований к проектированию такого вида объектов – в частности, добавлению нагрузки по строительству социальных объектов. Планируется ужесточать требования и к гостиницам и апартаментам гостиничного типа, поэтому в следующем году участникам рынка нужно будет следить за инициативами и позицией властей в этой сфере.

Ставки на аренду офисов стабилизировались

В офисном сегменте, по данным JLL,  к концу года доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса A составила 11,1 % и оказалась ниже, чем в проектах класса B (13,8%). Это обусловлено активностью структур нефтегазового сектора  и IT-компаний, которые являются клиентами высококлассных бизнес-центров, а также сокращение малого бизнеса и компаний, связанных с импортом, которые зачастую выбирают офисы класса B.

Руководитель офиса JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов отметил, что период тотальных скидок миновал в середине текущего года, и сейчас арендные ставки стабилизировались – в классе A арендная ставка составляет 1580 рублей за кв. м в месяц, в классе B – 1130 рублей за кв. м в месяц. При этом новых арендаторов очень мало, основной спрос – на переезды.

По словам заместителя генерального директора компании Maris в ассоциации с CBRE Надежды Ермишиной, в текущем году порядка 27% компаний искали новый офис с целью сэкономить на аренде, а 29% - с целью улучшения условий и расширения. При этом до 40% запросов на аренду происходило для мониторинга рынка и заканчивалось тем, что компания оставалась на прежнем месте, пересогласовывая условия с арендодателем.

По наблюдениям консалтеров, новых проектов офисов заявляется меньше, и эта тенденция сохранится в ближайшие несколько лет. В текущей ситуации перспективными могут быть проекты офисов класса A в отдельных локациях в качестве следующих фаз уже существующих бизнес-центров, а в классе B – редевелопмент промышленных зданий в отдельных локациях.

Общепит выручает стрит-ритейл

В текущем году ввод торговых центров останется на низком уровне и составит не более 130 тыс. кв. м за счет открытия осенью первой фазы Outlet Village Pulkovo и второй фазы ТРК «Питер-Радуга». На следующий год запланировано открытие двух крупных торговых центров – ТРК «Охта Молл» и вторая фаза ТК «Порт Находка».  Средний уровень вакансии составляет 8%. По наблюдениям генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, основными тенденциями развития сегмента являются изменение стратегии девелоперов торговой недвижимости (привлечение управляющих компаний, реконцепция ТЦ),  рост и открытие новых форматов в сегменте развлечений, а также оптимизация линейки ритейлеров.

В сегменте стрит-ритейла наблюдается стабилизация – арендные ставки меняются несущественно, основной спрос формируется кафе, ресторанами и продуктовыми магазинами. По данным JLL, 40% операторов, начавших работу в Санкт-Петербурге в 2015 году, открыли первые точки в помещениях стрит-ритейла, из них две трети – кафе и рестораны.

Складской сегмент замер

В складском сегменте, по наблюдениям экспертов, наблюдается минимальный прирост спекулятивного предложения – 68 500 кв. м. При этом снизился спрос и на склады формата built-to-suit, ориентированные на нужды конкретного заказчика. Арендные ставки снижаются, при этом стоимость новых проектов повышается, и девелоперы практически не реализуют новые проекты. По данным Maris в ассоциации с CBRE, основной спрос на складские помещения в этом году формировали торговые компании (в особенности продуктовые ритейлеры), на их долю приходится 67% сделок. В структуре запросов преобладают запрос на склады площадью до 2 тыс. м (30%) и от 4 до 7 тыс. м (23%).

В сегменте индустриальной недвижимости активность проявляют в основном небольшие компании, которые интересуются арендой или покупкой помещений площадью до 5 тыс. кв. м. При этом средние ставки аренды снижаются, спрос ориентирован на аренду до 350 тыс. рублей в месяц (triple net) или на покупку по цене до 40 тыс. рублей за кв. м.

• Автор: Ксения Быстрицкая