Офисы снижают ставки

По итогам 2015 года объем ввода качественных офисов в Санкт-Петербурге снизился на 26% по сравнению с предыдущим годом, объем поглощения также упал. В условиях уменьшения спроса и неопределенности в экономике в непростой ситуации оказались проекты, недавно выведенные на рынок. К такому выводу пришли участники заседания дискуссионного клуба «Недвижимость Петербурга», прошедшего накануне.

Арендодатели идут на уступки

По данным аналитиков компании JLL, по итогам 2015 года в Санкт-Петербурге было введено 163 тыс. кв. м, что на 26% меньше, чем в предыдущем году. При этом объем чистого поглощения достиг 137,4 тыс. кв. м - на 27% ниже результата 2014 года. Руководитель офиса JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов отметил, что доля «Газпрома» в структуре сделок составила 35% - наименьший показатель с момента появления корпорации на офисном рынке Петербурга. Тем не менее, по итогам года вакансия в бизнес-центрах класса A оказалась меньше, чем в классе B – 11% свободных площадей против 12,9% в классе B, в том числе благодаря активности компаний IT-сектора и сферы строительства.

Средняя арендная ставка в бизнес-центрах класса A составила 1560 рублей за кв. м (включая НДС и операционные расходы), в классе B – 1120 рублей за кв. м. При этом арендодатели нередко вынуждены идти на уступки арендаторам - отказываться от ежегодной индексации или даже снижать ставки, чтобы удержать клиентов. По наблюдениям консультантов Maris в ассоциации с CBRE, до 40% запросов на аренду офиса в прошлом году происходило для мониторинга рынка и заканчивалось тем, что компания оставалась на прежнем месте, согласовывая более выгодные условия с арендодателем. Вынуждены идти на компромиссы и собственники бизнес-центров, выведенных на рынок в прошлом году. К примеру, в бизнес-центре класса B «Энерго», введенном в эксплуатацию в ноябре прошлого года, большие офисы предлагаются по ставке менее 1000 рублей за кв. м, хотя изначально ставки колебались в районе 1200-1300 рублей. Ставки ниже 1000 рублей за кв. м на ряд офисов предлагаются и в бизнес-центре класса B+ «Мезон Плаза» (Mezon Plaza), который в октябре был выведен на рынок. По словам руководителя проекта Алексея Наугадова, сейчас заполняемость бизнес-центра составляет 40%, к лету планируется повысить показатель до 60%.

Новые проекты откладываются

По информации JLL, в 2016 году в Петербурге запланирован ввод порядка 220 тыс. кв. м офисов классов A и B. Однако, по мнению участников рынка, часть этих проектов может быть сдана позже намеченного срока или вовсе не достроена.

«В последние годы рублевые ставки существенно не меняются, а себестоимость строительства растет месяц от месяца. Скорее всего, не все объекты, которые сейчас строятся, будут достроены, а новые проекты закладываться не будут за редким исключением», - отметил управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов.

По словам руководителя проекта «Невская ратуша» Ирины Анисимовой, из-за высокой себестоимости строительства и дорогого заемного финансирования девелопер пока не собирается реализовывать вторую очередь данного проекта. Управляющий партнер УК «Лидер Групп» Денис Кириллов также рассказал, что компания в ближайшее время не планирует строительство объектов коммерческой недвижимости (крупным офисным проектом компании является бизнес-центр «Лидер Тауэр» в Московском районе, сданный в конце 2013 года).

В целом участники дискуссии сошлись во мнении, что положение на офисном рынке во многом будет зависеть от макроэкономической ситуации, в том числе цены на нефть. По мнению Дениса Кириллова, при неблагоприятном развитии ситуации могут начаться массовые неплатежи со стороны арендаторов, как это было в 1998 году. Генеральный директор УК PROFMAN Николай Антонов отметил, что в офисных сегментах C и С- уже можно найти арендодателей, которые демпингуют, предлагая в объявлениях ставки по 400-500 рублей за кв.м. Выходом из ситуации для бизнес-центров такого класса, но с удачным расположением, эксперт назвал перепрофилирование (к примеру, в хостелы). В то же время другие участники рынка пытаются сохранить оптимизм. В частности, председатель совета директоров ГК «Энерго» Азат Григорьян сообщил, что в середине января существенно увеличилось количество просмотров офисных помещений в бизнес-центре компании, что говорит о том, что активность со стороны арендаторов есть. 

• Автор: Ксения Быстрицкая