Торговая недвижимость меняется в кризис

2015 год не принес Петербургу большого количества новых торговых центров, но многие девелоперы задумались об оптимизации линейки ритейлеров и реконцепции уже существующих центров. В стрит-ритейле год стал активным из-за высокой ротации арендаторов.

Средние ставки в ТЦ снижаются

По данным Colliers International, объем качественных торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга по итогам 2015 года составил  2,69 млн кв. м. В прошлом году ввод и открытие торговых центров пришлись преимущественно на второе полугодие, когда были открыты три торговых комплекса разных форматов суммарной арендопригодной площадью 58 050 кв. м, среди которых ТРК «Питер Радуга» (2-я очередь), Outlet Village Pulkovo (1-я очередь) и «Парнас». Кроме того, в Ленобласти открылся ТРК «CUBUS» - первый крупный комплекс в Гатчине (общая площадь объекта - 35 тыс.кв.м).

Активным сегментом рынка в этом году стали продуктовые и DIY-сети. В течение года в Санкт-Петербурге было открыто восемь гипермаркетов суммарной площадью около 90 тыс. кв. м. Среди наиболее активно развивающихся игроков, открывших новые магазины в этом году, можно отметить такие сети, как Leroy Merlin, K-Ruoka, новая сеть оптово-розничных гипермаркетов «Ряды», а также сеть «Лента».

По подсчетам Colliers International, в конце 2015 года уровень вакантных площадей в торговых центрах Петербурга составил около 8,5%. Основное снижение объемов занятых площадей в торговых центрах происходило в первой половине прошлого года, когда часть арендаторов покинула торговые центры в связи с закрытием сети либо ее оптимизацией. Во втором полугодии площади в наиболее качественных центрах стали постепенно заполняться, однако общий уровень вакантности по-прежнему остается высоким. По прогнозам аналитиков JLL, увеличение доли вакантных площадей в торговых комплексах Петербурга может продолжиться.

«Этому будет способствовать падение покупательского спроса вследствие сокращения доходов населения. Согласно данным Петростата, за первые 11 месяцев 2015 года оборот розничной торговли в Петербурге сократился на 11,3%, оптовой торговли – на 15,0%, а реальные доходы населения снизились на 5,8%. Исходя из макроэкономической ситуации, мы не можем ожидать роста торговли и в 2016 году», - поясняет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.

Вместе с повышением уровня вакансии в торговых центрах снижаются ставки. По данным NAI Becar, в IV квартале 2015 года средние арендные ставки для якорных арендаторов снизились на 3,4% по сравнению с предыдущим кварталом и составили 300-1100 рублей за кв. м в месяц. Средние арендные ставки для торговой галереи за аналогичный период снизились на 3,1%, составив 500-5500 рублей за кв. м в месяц. При этом арендодатели, как и в 2014 году, пытались удержать или привлечь арендаторов с помощью различных скидок и гибких условий, хотя степень уступчивости во многом зависела от успешности и уровня заполняемости проекта.

Кризис как толчок к реконцепции

По наблюдениям генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, в условиях кризиса основными тенденциями развития сегмента торговых центров являются изменение стратегии девелоперов торговой недвижимости (привлечение управляющих компаний, реконцепция ТЦ), оптимизация линейки ритейлеров, а также рост и открытие новых форматов в сегменте развлечений. Среди подобных открытий в прошлом года - Angry Birds Activity Park в ТРК «Европолис», «Батутный парк–1» в ТРК «Лето» и ТРЦ «Жемчужная Плаза», семейный парк активного отдыха «Хлоп-Топ» в ТРК «Питерлэнд» и ТРК «Лето». Кроме того, в ноябре в новой очереди ТРК «Питер Радуга» появился второй в Петербурге город профессий «Кидбург».

Набирает обороты и реконцепция торговых центров. Одним из ярких примеров изменения концепции действующего торгового комплекса является редевелопмент ТК «Экополис premium» компании «АйБиГРУПП». Около двух лет назад компания объявила о редевелопменте и ребрендинге этого торгового комплекса в Озерках с целью создания в нем нового фэшн-культурного пространства, где бутики соседствуют с клубными проектами, ориентированными на состоятельную аудиторию. 

«Изменения, происходящие в ТК «Экополис premium», следует считать истинным реконцептом. По существу, только в конце 2014 года были подготовлены все предпосылки для новой маркетинговой кампании и только в конце 2015 года были приведены в соответствие с новой концепцией все поэтажные планы. Новое качество уже успели оценить и арендаторы и покупатели, а открытие во втором полугодии 2015 года сразу 6 фэшн-бутиков говорит само за себя», - комментирует управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП» Юрий Борисов.

На III квартал 2016 года запланировано открытие в новом формате еще одного объекта – торгового центра «Капитолий «Дисконт-центр» у метро «Пионерская» (девелопер «ЭНКА»). Торговый центр c высоким уровнем вакансии было решено реорганизовать в дисконт-центр. По данным аналитиков, существующие дисконт-центры Санкт-Петербурга демонстрируют высокий уровень посещаемости и 100% заполняемости.

Также на 2016 год запланировано открытие двух торговых центров – «Охта Молл» компании SRV (площадь 76 тыс. кв. м) и 2-ой очереди ТК «Порт Находка» компании FORTGROUP (площадь 10,8 тыс. кв. м).

Вакансия в стрит-ритейле начала снижение

По данным Colliers International, после негативных экономических событий конца 2014 года в сегменте стрит-ритейла предложение превышало спрос до конца I квартала 2015 года. В конце марта рынок адаптировался к новым условиям, спрос на аренду и покупку коммерческих помещений повысился. Основными игроками остались заведения общественного питания, на долю которых пришлось около четверти всех заявок на аренду помещений, а также продуктовые ритейлеры; в центре города активно открывались магазины сувениров.

В течение года спросом пользовались Невский пр. и Московский пр., а также основные торговые магистрали спальных районов (Ленинский пр., пр. Просвещения и проч.). Однако были зоны, к которым интерес в 2015 году был снижен, – Лиговский пр., Васильевский остров, Загородный пр. и Литейный пр. Ставки аренды в течение 2015 года снизились на 5–30% в зависимости от ликвидности того или иного объекта. При этом в некоторых центральных коридорах наблюдался локальный рост ставок.

Арендные ставки на основных торговых коридорах

Санкт-Петербурга

Источник: Colliers International 

В течение года в сегменте стрит-ритейла наблюдалась значительная ротация арендаторов – по данным JLL, за 2015 год в стрит-ритейле Санкт-Петербурга сменилось 26,2% арендаторов, а наиболее активная ротация наблюдалась на Садовой улице, Владимирском и Каменноостровском проспектах. Доля вакантных площадей на основных торговых улицах Петербурга к концу IV квартала достигла 6,7%, уменьшившись за октябрь-декабрь на 1,5 п.п.

По прогнозам Colliers International, ключевыми тенденциями 2016 года на петербургском рынке стрит-ритейла станут стабилизация ставок аренды и снижение цен по продаже помещений до актуальных рыночных (сейчас ряд собственников рассчитывает стоимость помещений на основе ставок докризисных периодов, и их помещения долго находятся в экспозиции). 

• Автор: Ксения Быстрицкая