Арендные ставки поползут вверх

По наблюдениям аналитиков, I квартал текущего года стал для рынка аренды коммерческой недвижимости  достаточно активным – потенциальные арендаторы проявляли интерес к офисным, торговым и складским объектам. Арендные ставки пока остаются стабильными, но аналитики говорят о вероятном повышении ставок в более успешных проектах.  

 

Подходящих офисов все меньше

По данным Colliers International, в I квартале текущего года офисный рынок Санкт-Петербурга увеличился на 111 тыс. кв. м в шести бизнес-центрах. Самый крупный введенный объект  – административный корпус МФК «Невская Ратуша», предназначенный для размещения ряда комитетов администрации Санкт-Петербурга (53,3 тыс. кв. м), однако, судя по городскому бюджету, выкуп этого объекта будет произведен не раньше 2017 года. Также были введены в эксплуатацию БЦ «Виктория Плаза» (27,5 тыс. кв. м) и бизнес-центры в составе «Экспофорума» - в этих объектах разместятся структуры «Газпрома». Также были введены в эксплуатацию вторая очередь бизнес-центра «Мегапарк» (14 тыс. кв. м), «Перспектива» (6,3 тыс. кв. м), вторая очередь бизнес-центра «Маркс» (3,3 тыс. кв. м), а также офисные помещения в проекте «Царская столица».

Продолжалась и ротация арендаторов в существующих бизнес-центрах. Длительное снижение арендных ставок, происходившее в течение прошлого года, привело к повышенной активности арендаторов, которые и сейчас продолжают использовать возможности для улучшения коммерческих условий как в текущих бизнес-центрах, так и с помощью переезда. По данным аналитиков Colliers International, за первые четыре месяца текущего года объем сделок в сегменте увеличился на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Дальнейшее вымывание вакантных площадей может привести к корректировке ставок в сторону повышения в успешных проектах.

«Низкую ставку аренды могут предложить только объекты невысокого качества, которые не дотягивают до запрашиваемых требований. При высокой активности арендаторов, которая находит выражение как в релокации, так и в переговорах с собственниками текущих объектов по изменению условий аренды, на рынке офисной недвижимости наблюдается дефицит подходящего предложения – качественного и предлагаемого по рыночным ставкам», – считает директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Игорь Темнышев.

Об уменьшении количества привлекательных предложений говорят и другие консультанты. По словам руководителя отдела офисной недвижимости Knight Frank в Санкт-Петербурге Марины Пузановой, из-за высокой активности арендаторов качественного предложения становится все меньше, и на этом фоне арендодатели уже менее охотно идут на уступки текущим арендаторам, не боясь остаться с пустующими площадями.

Тем не менее, по итогам квартала средние ставки аренды существенно не изменились - Средняя запрашиваемая ставка в классе А составляет 1 100 – 1 400 руб./кв. м/месяц, в классе В – 800 – 1 100 руб./кв. м/месяц (не включая НДС и включая эксплуатационные расходы), однако собственники проектов, давно находящихся на рынке, начинают корректировать их в большую сторону, приближая к средним по рынку значениям. По данным Colliers, за I квартал уровень вакансии в классе А снизился с 14,8% до 11,9% (без учета проекта «Невская Ратуша»), в классе B находится на уровне 11,6%.

Уровень вакантных площадей в офисах по классам

Источник: Colliers International (данные без учета проекта «Невская ратуша»)

По прогнозам консультантов, до конца года суммарный объем нового ввода офисного предложения ожидается на уровне около 206 тыс. кв. м, что незначительно повлияет на уровень вакансии.

 

Арендаторы торговой недвижимости активны

По итогам I квартала, объем площадей в качественных торговых центрах не изменился и составляет 2,69 млн кв. м.

По данным Colliers International, уровень вакантных площадей изменился незначительно, сохранившись в пределах 8-9%. При этом в большинстве торговых центров города растет ротация арендаторов, которая может доходить до 10-15%. Ритейлеры стараются оптимизировать свое присутствие в торговых центрах и выбирают наиболее качественные проекты с высокой посещаемостью, поэтому в перспетиве аналитики ожидают рост арендных ставок в успешных проектах до уровня, превышающего докризисный на 10-15%.

В течение года ожидается открытие двух качественных торговых комплексов – второй очереди ТРК «Порт Находка» (GLA – 10 860 кв. м) компании FORTGROUP и ТРЦ «Охта Молл» (GLA – 73 000 кв. м) от SRV Group. Также перспективным форматом является дисконт-центр, где вещи можно приобрести с существенными скидками – осенью в этом формате заработает торговый комплекс «Капитолий» на Коломяжском проспекте.

В сегменте стрит-ритейла арендаторы также активно подбирают себе торговые помещения. Значительный спрос наблюдался со стороны операторов общественного питания – по данным  Colliers International, за I квартал в центральных районах города было открыто не менее 20 новых кафе и ресторанов. Традиционно активны и продуктовые ритейлеры, магазины парфюмерии и бытовых товаров, товаров для детей. Спросом пользуются не только помещения в центральных локациях, но и объекты в спальных районах около станций метро. В наиболее востребованных локациях уровень вакансии составляет не более 5%, и потенциальные арендаторы нередко испытывают трудности с подбором помещения, поскольку собственники предпочитают заключать с текущими арендаторами долгосрочные контракты (от 5 лет и более). Арендные ставки в основных торговых локациях существенно не меняются, аналитики считают, что во втором квартале ситуация в сегменте будет стабильной, и активность арендаторов сохранится.

Складская недвижимость в ожидании роста

По итогам I квартала в сегменте складской недвижимости были введены в эксплуатацию два склада на территории индустриального парка «А Плюс Парк Шушары» общей площадью более 30 тыс. кв. м. Также в Невском районе города был введен в эксплуатацию складской комплекс «Покровский» арендной площадью около 5,4 тыс. кв. м.

По данным Knight Frank в Санкт-Петербурге, по сравнению с IV кварталом 2015 года в складском сегменте наблюдается снижение суммарного свободного предложения на рынке. За квартал предложение сократилось на 10% и составило 155 тыс. кв. м. Снижение показателя связано с сохранением стабильного спроса на помещения в качественных складских объектах. В связи с этим доля свободных площадей в складских комплексах постепенно снижается – в объектах класса A составляет 5,7%, в классе B – 4,9%.

Арендные ставки остались стабильными – ставки на объекты класса A находятся в диапазоне от 450 до 600 рублей за кв. м в месяц (включая операционных расходы и НДС), арендовать объекты класса B можно за 300-500 рублей за кв. м в месяц.

«Рынок складской недвижимости по-прежнему показывает стабильные результаты. Инвесторы стали проявлять интерес к качественным складским объектам, и мы прогнозируем дальнейшее развитие этой ситуации. В I квартале поглощение составило 51 тысяч кв. м, это на 17% выше, чем в I квартале 2015 года. Ставки аренды прекратили падение и остались на уровне конца 2015 года, что говорит о возможном достижении ими минимального уровня. Далее мы ожидаем плавного роста ставок в течение всего 2016 года», - отмечает Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.

По прогнозам экспертов, основной объем будущего предложения будет формироваться за счет объектов, построенных по схеме built-to-suit – под нужды конкретного заказчика. На  II-IV квартал текущего года, по данным Colliers International, запланирован ввод трех складских объектов в Шушарах общей площадью более 50 тыс. кв. м.  

• Автор: Ксения Быстрицкая