Коммерческая недвижимость восстанавливается

Консультанты подвели итоги первого полугодия на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. В сегментах офисной, торговой и складской недвижимости уменьшилось количество вакантных площадей, что свидетельствует о восстановлении спроса. В то же время новых объектов появляется мало из-за высокой себестоимости и дороговизны заемных средств.

 

Офисные переезды утратили выгоду

По данным Colliers International, во II квартале офисный рынок Петербурга пополнился более 46,2 тыс. кв. м арендопригодных площадей –  получили акт ввода в эксплуатацию бизнес-центры в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум» (в совокупности 21,8 тыс. кв. м), 2-я очередь бизнес-центра «Лахта» (10,3 тыс. кв. м), «Новоорловский» (5,1 тыс. кв.м), «Малевич» (3,4 тыс. кв. м). Также «Группа ЛСР» сообщила о создании офиса девелоперского подразделения в доме на Невском пр., 68 (5,5 тыс. кв. м), где ранее предполагалось разместить апартаменты. Всего по итогам I полугодия было введено порядка 160 тыс. офисных площадей.

По итогам полугодия уровень вакансии в офисных центрах класса A снизился с 14,8% до 9,6% благодаря активности компаний из нефтегазового сектора. В частности, во второй фазе бизнес-центра «Виктория Плаза», а также в офисных центрах в составе «Экспофорума» разместятся подразделения компаний «Газпром энергохолдинг», «ТГК-1» и «ОГК-2», а бизнес-центр  «Фландрия Плаза» арендовала компания «СтройГазКонсалтинг».

«Фактор переезда «Газпрома» в Санкт-Петербург по-прежнему остается важнейшим для офисного рынка города. При этом если до середины 2015 года большинство сделок заключалось самим «Газпромом» и его дочерними структурами, то сейчас мы наблюдаем спрос со стороны различных подрядчиков корпорации - например, представителей строительного и IT-секторов. Вследствие этого снижается доля компаний добывающего сектора в структуре сделок», – поясняет руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.

Снижение доли свободных площадей в классе A повлияло на средний уровень вакансии – по данным Colliers International, она снизилась с 12,2% до 10,5%. В бизнес-центрах класса А за I полугодие произошло повышение анонсируемых ставок аренды на 4,5% - до 1 254 руб./кв. м/месяц (не включая НДС и включая операционные расходы). В классе В, напротив, наблюдалось небольшое снижение анонсируемых ставок в пределах 2% - до 910 руб./ кв. м/месяц (не включая НДС и включая операционные расходы), что обусловлено вымыванием ликвидного предложения, а также выходом на рынок новых объектов, расположенных далеко от центра города.

Тем не менее, эксперты отмечают, что в ликвидных объектах ставки будут расти, и офисные переезды теперь не так выгодны, как в прошлом году, когда арендодатели готовы были пойти на существенные уступки для удержания и привлечения арендаторов. По мнению директора департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге  Игоря Темнышева, время арендатора ушло, и теперь практически невозможно переехать в новый офис, сократив расходы на аренду и при этом не потеряв в качестве. На фоне сокращения предложения возможен дальнейший рост ставок, особенно в ликвидных объектах в удачных локациях. В то же время дефицитом на рынке являются помещения крупных метражей.

«В Петербурге только в 23 бизнес-центрах площадь свободных площадей превышает 3 тысяч кв. м.  По этой причине у крупных арендаторов (не считая структур «Газпрома») нет большого выбора, особенно если принципиальны критерии локации, качества. В этой ситуации потенциал приобретают объекты под реконструкцию, потому что затраты в преобразование таких объектов в более качественные не так высоки, как на строительство новых центров», – отмечает Игорь Темнышев.

По данным Colliers International, по итогам года при условии выполнения заявленных девелоперами планов объем ввода достигнет 264 тыс. кв. м, что на 30% превысит средний показатель за последние семь лет, однако не все введенные центры будут экспонироваться на рынке аренды, поскольку будут предназначены для арендаторов, заключивших договоры аренды на стадии строительства, собственников зданий или предлагаться на продажу.

В то же время о строительстве новых проектов заявляется очень мало. По данным JLL, на 2017 год в настоящий момент анонсирован ввод всего 130 тыс. кв. м офисных площадей – наименьший объем с 2010 года. По наблюдениям аналитиков «АйБиГрупп», новые крупные проекты в сегменте сейчас отсутствуют, а существующие переносятся или вовсе отменяются. К примеру, инвестор принял решение полностью отказаться от строительства третьей и четвертой очередей комплекса «Невская Ратуша». Эксперты предполагают, что в дальнейшем возможен пересмотр концепции проекта, и на свободных площадях участка будут построены объекты иного, не офисного назначения. Судьба введенной в эксплуатацию первой очереди проекта тоже пока неизвестна, поскольку чиновники Смольного не спешат с переездом.

 

Ротация ритейлеров снижается

По итогам полугодия в Петербурге не было введено ни одного качественного торгового центра, на второе полугодие запланирован ввод торговых центров «Порт Находка» (GLA – 10 860 кв. м) компании FORTGROUP и ТРЦ «Охта Молл» (GLA – 76 000 кв. м) компании SRV Group. По наблюдениям аналитиков Colliers International, низкий уровень девелопмента торговых центров привел к повышению спроса ритейлеров на помещения в существующих торговых центрах. Наиболее успешные центры (к примеру, «Галерея», «Лето», «МЕГА Дыбенко», «Невский центр», «Европолис»), являющиеся «точками входа» на рынок для развивающихся операторов, уже сегодня имеют «листы ожидания». Число свободных помещений в торговых центрах постепенно сокращается – по итогам полугодия средний уровень вакансии снизился до 8%.

Старший консультант департамента торговой недвижимости Colliers International  Ирина Царькова отмечает такие тенденции развития торговой недвижимости, как развитие российских и зарубежных fashion-операторов (Gloria Jeans, Elis, Patrizia Pepe, Uniqlo, LC Waikiki, TOM TAILOR, KARI, Ralf Ringer, Francesco Donni и др.), развитие активити-парков (Joki Joya и HLOP-TOP), а также реконцепция ряда торговых центров без их закрытия (к примеру, ТЦ «Капитолий» у станции метро «Пионерская»).

Помимо торговых центров, ритейлеры продолжают рассматривать помещения стрит-ритейла в центральных коридорах. По данным Colliers International, по итогам I полугодия 2016 года объем вакансии на центральных улицах Петербурга уменьшился вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 3%. Ротация арендаторов также снизилась до 3-5% против 8-11% в прошлом году. Основными игроками за первые шесть месяцев 2016 года были операторы общественного питания, продуктовые супермаркеты, которые продолжили развиваться в районах с многоэтажной плотной жилой застройкой.

 

Склады нужны заказчикам

По данным Colliers International, на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга объем нового строительства к концу первого полугодия 2016 года достиг 133 тыс. кв. м, подавляющее количество которого – 81% – составили объекты built-to-suit, в большинстве своем реализованные компанией «А Плюс Девелопмент» еще в прошлом году. Среди них, к примеру, логистический комплекс площадью 12 тыс. кв. м, построенный для компании «Деловые линии» на Московском шоссе.

Спекулятивное предложение складов продолжает сокращаться, что приводит к уменьшению вакансии – свободными остаются порядка 150 тыс. кв. м площадей – это 5,9% против 6,6% в I квартале 2016 года. С начала года суммарный объем сделок на складском рынке составил около 50 тыс. кв. м, что ниже прошлогодних показателей за аналогичный период (97 тыс. кв. м). Основной спрос на складские площади формируют по-прежнему ритейлеры – на их долю приходится 54% от всего объема закрытых сделок. При этом впервые в структуре сделок до 32% увеличилась доля производственных компаний – консультанты отмечают повышенный интерес к аренде небольших площадей со стороны компаний пищевой отрасли, производства мебели, одежды и т.д. На долю логистических компаний приходится 14%.

Ставки аренды на складские площади в I полугодии 2016 года стабилизировались и находятся на уровне 4 200 руб./кв. м/год. До конца года можно ожидать их повышения в пределах 5%.

 

• Автор: Ксения Быстрицкая