Коммерческая недвижимость выходит из кризиса

Согласно предварительным итогам 2016 года, на рынке коммерческой недвижимости Петербурга наметилась стабилизация, в ряде сегментов наблюдается рост арендных ставок и снижение уровня вакансии. К такому выводу пришли представители ведущих консалтинговых компаний.

 

Офисы поднимают ставки

По данным Colliers International, за 2016 год в Петербурге было введено порядка 260 тыс. кв. м офисов, что является рекордным значением за последние 7 лет. Самыми крупными из введенных в эксплуатацию объектов стали бизнес-центры «Невская ратуша» (корпус 1), Fort Tower, два бизнес-центра в составе КВЦ «Экспофорум», «Мегапарк» (2-я очередь), «Мельник», два бизнес-центра в составе ЖК «Царская столица».

Из 260 тыс. кв. м введенных офисов порядка 150 тыс. кв. м приходится на спекулятивное предложение, остальное относится к проектам, предназначенным для конкретного заказчика (в том числе для структур компании «Газпром»). Ожидается, что объем поглощения офисов по итогам года составит порядка 250 тыс. кв. м.

 

Динамика ввода площадей, чистого поглощения и уровня вакансии

Источник: Colliers International

Девелоперы офисных проектов отмечают рост активности арендаторов. По наблюдениям управляющего директора сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрия Золина, активны компании нефтегазодобывающей отрасли, IT-сферы, проектные и строительные компании. Показатель заполняемости сети бизнес-центров «Сенатор» сейчас составляет порядка 95%, при этом отдельные объекты заполнены на 100%.

Рост активности привел к повышению ставок на аренду качественных офисов. По данным Colliers International, к концу года средняя запрашиваемая арендная ставка на офисы класса A выросла на 8% до 1335 рублей за кв. м (без учета НДС), класса B – на  2% до 940 рублей за кв. м (без учета НДС). В классе A уровень вакансии снизился на 5% и составил 10%, в классе B доля свободных площадей увеличилась на 1% до 12%.

Несмотря на имеющиеся свободные офисы, арендаторам все сложнее подобрать офис необходимого размера, удовлетворяющий всем требованиям. По наблюдениям генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, уже сейчас в городе наблюдается дефицит крупных офисных блоков площадью более 5 тыс. кв. м.

Строительство новых качественных офисов для девелоперов пока не слишком выгодна, однако на рынке появляется все больше примеров реконцепции и реконструкции зданий под офисы. К примеру, в начале декабря стало известно о том, что холдинг «Эталон» продал ГК «БестЪ» торговый центр «Аура» на Лахтинском проспекте, 85А. Новый собственник оборудует в здании бизнес-центр класса A, реконцепцию планируется завершить к лету следующего года. Также во II квартале 2017 года будет открыт новый бизнес-центр класса A PONOMAREV CENTER, реновацию здания осуществляет концерн «Питер». Среди новых объектов, которые будут введены в эксплуатацию в следующем году, можно отметить вторую очередь БЦ «Сенатор» на ул. Чапаева, 15.

 

Торговые площади заполняются

 За текущий год в Петербурге было введено в эксплуатацию два крупных торговых центра –  «Порт Находка» (GLA – 10 860 кв. м) компании FORTGROUP и ТРЦ «Охта Молл» (GLA – 76 000 кв. м) компании SRV Group. Поскольку сейчас строительство крупных ТЦ не ведется, в следующем году ждать ввода новых торговых центров не приходится. Весной 2017 года планируется начать строительство ТРЦ «Голливуд» у станции метро «Пионерская».

По данным аналитиков JLL, доля вакантных площадей по итогам года снизилась до 6%, а магазинов открывается больше, чем закрывается. Введенные в эксплуатацию объекты заполняются активно – к примеру, в открывшемся в августе «Охта Молле» подписаны договоры аренды на 70%  площадей. Якорными арендаторами торгового комплекса стали fashion-операторы, а также развлекательные зоны (самая крупная - кинотеатр «КАРО»). Всего на долю операторов развлечений сейчас приходится 16% арендопригодных площадей проекта. Девелоперы отмечают, что именно арендаторы этого типа в последнее время увеличивают свою активность в торговых центрах.

 «Многие операторы развлечений в последние годы не снижают активности развития. Наоборот, некоторые из них осваивают новые рынки. В Петербург приходят региональные операторы – в «Охта Молле» откроются первые в нашем городе парк развлечений «ФэнтазиГрад» и батутный центр Razgon. Эта активность связана с тем, что в результате изменения покупательского поведения во многих случаях операторы развлекательных зон получили преимущества. В то время как в сегменте fashion значительная часть операторов фиксировала снижение трафика, в сегменте развлечений и быстрого питания наоборот наблюдался прирост», – отмечает директор отдела аренды SRV Group Наталья Борец.

Посетители ТРК приходят туда уже не только за шопингом, но и чтобы интересно провести время. Чувствуя этот тренд, девелоперы стремятся предложить посетителям больше возможностей – в «Охта Молле» открылся филиал библиотеки им. Маяковского, культурно-образовательное пространство «Охта Lab». Также в торговых центрах активно развиваются ресторанные зоны, их доля в объеме арендаторов может достигать 6-7%.

В сегменте стрит-ритейла к концу года, по данным JLL, уровень вакансии составил около 6%, при этом показатели ротации арендаторов снизились, а ставки выросли в большинстве торговых коридоров. Самые высокие арендные ставки по-прежнему фиксируются на Невском проспекте – 7500 – 13500 рублей за кв. м в месяц. 

 

Ставки на аренду складов стабильны

 По данным Maris в ассоциации с CBRE, по итогам трех кварталов текущего года было введено в эксплуатацию 9 объектов складской недвижимости общей площадью порядка 150 тыс. кв. м, причем 84% объектов были построены в формате built-to-suit – под нужды конкретного заказчика. По наблюдениям аналитиков, в сегменте наблюдается дефицит спекулятивного предложения складов.

 В условиях стабильного спроса уровень вакантных площадей в складском сегменте снижается – к концу сентября вакансия в классе A составила 6,5%, в классе B – 3,4%. Средняя запрашиваемая арендная ставка остается стабильной и составляет порядка 500 рублей за кв. м в месяц (включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи). Основной спрос по-прежнему формируют торговые и дистрибуционные компании.

 Развивается и сегмент индустриальных парков. По данным Maris в ассоциации с CBRE, сейчас в Петербурге действуют 12 проектов индустриальных парков общей площадью порядка 1210 га,  создаются еще 7 проектов на 720 га. За последнее время было анонсировано 33 новых проекта в этом сегменте, однако сколько из них будет реализовано в действительности, покажет время. В данный момент наиболее активно ищут помещения для производства компании, которые занимаются машиностроением и металлообработкой (49% в структуре спроса), химической и нефтехимической промышленностью (19%), лесной и деревообрабатывающей промышленностью (19%). Наибольшим спросом пользуются помещения площадью до 3 тыс. кв. м, на юге города, с арендной ставкой до 350 рублей за кв. м в месяц.  

 

• Автор: Ксения Быстрицкая