Коммерческая недвижимость: итоги первого квартала

Наибольший рост запрашиваемых ставок зафиксирован в Василеостровском районе – на 7,3% в классе А и на 7,6% в классе В.

«Открытие центрального участка ЗСД привело к увеличению спроса на офисную недвижимость на Васильевском острове – по итогам 1-го квартала этот район города стал лидером по чистому поглощению. В результате уровень вакантных площадей в нем снизился до наименьшего значения с конца 2013 года – 4,1%», – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

В среднем уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга за 1-й квартал снизился на 0,8 п.п. и составил 8,6%. Наибольшее падение произошло в классе В – на 1,0 п.п. (до 9,7%), в классе А – на 0,2 п.п. (до 5,9%). Уменьшению доли свободных площадей способствовал умеренный объем поглощения (41,7 тыс. кв. м, что на 13% превышает средний показатель первых кварталов предыдущих пяти лет) при небольшом вводе.

Аналитики Colliers International отмечают, что на рынке наблюдается тенденция реновации действующих бизнес-центров (ремонт, отделка общих зон), что позволяет собственнику увеличить арендный доход, а арендаторам – снять отремонтированные помещения в удачных локациях. Основными арендаторами офисной недвижимости остаются сырьевые компании и компании из IT-сферы.

Ликвидные помещения с выгодными коммерческими условиями быстро уходят из экспозиции, компании продолжают проявлять интерес к аренде крупных блоков – по данным аналитиков, уже сейчас бизнес-центры, которые введутся в эксплуатацию до конца года, показывают уровень заполняемости более 30%.

Спрос на качественные офисные помещения подтверждают и девелоперы. Управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин сообщил, что бизнес-центр «Сенатор» на Большой Морской, техническое открытие которого состоялось в середине апреля, планируется полностью заполнить меньше чем за полгода.

Уровень вакантных площадей в качественных торговых центрах Санкт-Петербурга за 1-й квартал 2017 года снизился на 0,4 п.п. и достиг наименьшего значения за последние два года – 5,6%, свидетельствуют данные компании JLL. Такая ситуация объясняется растущим спросом арендаторов на фоне отсутствия ввода новых объектов – в 2017 году в Петербурге не откроется ни одного качественного торгового центра.

По итогам первого квартала в торговых центрах города было открыто на 22% больше арендаторов из расчета занимаемой площади, чем закрыто. При этом часть закрытий была обусловлена сменой помещения, то есть некоторые компании планируют открыть магазины в других помещениях уже во втором квартале текущего года. Кроме того, по наблюдениям руководителя направления аренды торговых центров компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Чернышевой, растет спрос со стороны небольших арендаторов торговой галереи, что будет способствовать дальнейшему снижению доли вакантных площадей.

Максимальные арендные ставки для торговой галереи за 1-й квартал не изменились и составляют около 70 тыс. рублей за кв. м в год (не включая эксплуатационные расходы и НДС).

Небольшое снижение уровня свободных площадей было замечено и в сегменте стрит-ритейла. По данным JLL, в I квартале 2017 года доля свободных помещений на основных торговых улицах Санкт-Петербурга снизилась на 0,4 п.п. и составила 6,3%. При этом за первые три месяца текущего года открылось на 14% больше объектов, чем закрылось. В структуре открытых магазинов преобладали рестораны и кафе (35%), продуктовые магазины (15%) и магазины категории «Красота и здоровье» (15%).

Динамика арендных ставок в стрит-ритейле была разнонаправленной. На улицах с ярко выраженной специализацией (Старо-Невском проспекте и улице Рубинштейна) ритейлеры конкурировали между собой за качественные площадки, что привело к увеличению максимальных арендных ставок на 10-15%. В локациях с более широким предложением и умеренным спросом верхняя граница арендных ставок снизилась примерно на 10%.