Онлайн-революция в коммерческой недвижимости: что дальше?

Все больше людей совершают покупки в интернете и предпочитают работать удаленно, посещая офис не каждый день.  О том, вытеснит ли онлайн-торговля традиционные торговые центры и изменятся ли офисы до неузнаваемости, рассуждали эксперты коммерческой недвижимости на VI форуме Re4 Forum под названием «Взгляд в будущее», прошедшем 5 июля в Санкт-Петербурге.

Есть куда расти

По данным Eurostat и Colliers International, доля интернет-торговли в общем товарообороте России по итогам 2016 года составила лишь 3,3%. Только 17% российских потребителей в прошлом году покупали товары онлайн. Для сравнения –  в Великобритании этот показатель составляет 83%, в США – 79%, в Германии – 74%, так что у российской онлайн-торговли есть потенциал для вовлечения большего количества покупателей.  

Однако пока даже ритейлеры, которые делают ставку на онлайн-торговлю, рассказывают, что российским покупателям важно прийти за покупкой в магазин или в пункт выдачи.  Директор по логистике и формированию заказов компании «Юлмарт» Павел Олонов отметил, что 50% покупок клиенты компании забирают из центров исполнения заказов, 25% получают товар в пункте выдачи и 25% заказывают доставку на дом. При этом выбор места получения заказа во многом зависит от его суммы – чем больше стоимость покупки относительно размера зарплаты клиента, тем больше вероятность, что он пойдет получать его в центр исполнения заказов. По мнению эксперта, доставка на дом в России – неудобный формат для получения, поэтому ритейлерам в торговых центрах стоит подумать над тем, как наладить инфраструктуру, чтобы получать заказанный в интернете товар в офлайновых магазинах.

Торговые центры изменятся

По наблюдениям генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, когда покупатель приходит в торговый центр для получения товара, он может поддаться эмоциям и совершить дополнительную спонтанную покупку, увеличив этим сумму чека. Таким образом, онлайн-торговля переходит в офлайн. В качестве примера эксперт привел испанскую компанию Inditex (владелицу сетей магазинов одежды Zara, Bershka, Pull and Bear,  Stradivarius и др.), по данным которой клиенты, приобретающие одежду в интернете, тратят на нее меньше, чем те, кто покупает в традиционных магазинах.

Коммерческий директор ТРК «Галерея» Дмитрий Зубков отметил, что онлайн-торговля является не угрозой для традиционной торговли, а еще одной возможностью для клиентов. В то же время торговые центры сейчас значительно меняются и увеличивают развлекательную составляющую (размещают в торговых центрах кинотеатры и аттракционы, увеличивают площадь, отведенную под кафе и рестораны и т.д.). Эксперт согласился с тем, что магазинам в торговых центрах выгодно привлечение покупателя для получения интернет-заказа, а также обустройство шоу-румов. Для удержания покупателей не менее важно повышение качества сервиса.

Эксперты коммерческой недвижимости считают, что традиционные торговые центры не исчезнут, в то же время онлайн-торговля будет развиваться не только благодаря увеличению количества клиентов, которые делают покупки в интернете, но и за счет расширения сфер. К примеру, руководитель офиса «1С-Битрикс» в Санкт-Петербурге Михаил Беляев считает перспективным направлением покупку продуктов питания из супермаркетов через интернет.

Склады требуют модернизации

Развитию интернет-торговли в России мешает в том числе и недостаток складов, которые были бы адаптированы под особенности онлайн-продаж. По мнению Павла Олонова из компании «Юлмарт», ритейлеры смогут увеличить свой оборот благодаря онлайн-торговле только в случае, если адаптируют под нужды электронной торговли систему логистики и складские помещения.

Генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский рассказал, что сейчас лишь около 5% складских помещений соответствуют нуждам e-commerce. В отличие от традиционной логистической схемы, логистика для онлайн-торговли предполагает наличие фулфилмент-центра, где товары собираются в соответствии с интернет-заказами, сортировочных складов и пунктов выдачи заказов (см. илл.). 

По данным совместного исследования CBRE и компании «Логопарк девелопмент», для обеспечения роста в 25-30% в год, российскому онлайн-ритейлу нужно не только создание многоступенчатой системы логистики, но и минимум в два раза больше складов. Это должны быть современные склады, которые будут способны удовлетворить требования онлайн-ритейлеров. По оценкам экспертов, рост спроса на складские площади со стороны российского онлайн-ритейла и фулфилмент-операторов до 2020 года составит около 1,5 млн кв. м. Международные онлайн-компании, которые выйдут на российский рынок, потребует еще порядка 1,8 млн кв м складов.

Однако, по наблюдениям Бориса Мошенского, в данный момент строительство складов не слишком выгодно для девелоперов, поэтому они не рискуют выводить на рынок спекулятивные проекты. Эксперты рынка предполагают, что большинство будущих проектов складских комплексов будет реализовано по схеме built-to-suit, то есть под нужды конкретного заказчика.

Офисы становятся «гибкими»

Онлайн-технологии меняют требования не только к торговым центрам и складским комплексам, но и к офисам. Всё больше сотрудников могут работать удаленно, не чувствуя себя «привязанными» к рабочим местам.

Руководитель офиса консалтинговой компании JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов рассказал о результатах исследования JLL, в котором приняли участие порядка 8 тысяч работников из 12 стран. Оказалось, что уже сейчас 34% времени сотрудники проводят не за своим рабочим столом (у коллег, в переговорных, на выездных встречах и пр.). По мнению экспертов, будущее офисного пространства за agile-идеологией, то есть идеей «гибкого» офиса, в котором офисное пространство адаптировано под режим работы сотрудников. К примеру, для сотрудников, проводящих основное количество времени в офисе, проектируются закрепленные рабочие места, для мобильного персонала предусматриваются временные рабочие места. Кроме того, оборудуются комнаты для переговоров и совещаний с необходимой аппаратурой, а также зоны отдыха.

По словам генерального директора Knight Frank в Санкт-Петербурге Николая Пашкова, подход компаний к подбору и обустройству офисов постепенно меняется. Если раньше эффективностью считалось разместить как можно больше рабочих мест на меньшем количестве квадратных метров, то сейчас принимается во внимание необходимость оборудования не только индивидуальных рабочих мест, но и пространств для командной работы, зон отдыха – офисы становятся многофункциональными.

Однако пока не все компании готовы существенно менять свое офисное пространство. По словам управляющего партнера компании Dialet в Москве Евгения Шевкуна, российские компании можно условно разделить на флагманов и традиционалистов. К примеру, многие IT-компании уже сейчас гибко подходят к обустройству офисного пространства и вносят изменения по мере необходимости, а вот компании нефтегазового сектора более консервативны и во многих случаях предпочитают стандартную кабинетную планировку офисов, которая трудно поддается изменениям.

Генеральный директор компании «ЛИИС» Вадим Заяц отметил, что среди прогрессивных компаний пользуются популярностью не только гибкость офисной планировки, но и мобильность офисного пространства, в котором важны не только архитектурная и инженерная составляющие, но и IT-инфраструктура, то есть онлайн-сервисы для управления офисным пространством.  

Менеджер по развитию бизнеса кадровой компании HAYS Екатерина Сыроежкина рассказала о том, что хорошо обустроенный офис становится эффективным инструментом компании в борьбе за таланты. По словам эксперта, технические «фишки» хороши, но при обустройстве офиса не стоит забывать о базовых потребностях сотрудников – работающей системе вентиляции, удобно расположенных санузлах, наличии парковок, мест для приема пищи, зон для отдыха.

Эксперты пришли к выводу, что российские офисы будут всё сильнее дифференцироваться – как по обустройству офисного пространства, так и по величине арендной ставки. 

 

• Автор: Ксения Быстрицкая