Креативные пространства Санкт-Петербурга: экономика, тенденции и прогнозы

Мировой опыт

Бум запуска креативных пространств в развитых странах приходится на конец XX века.

Идея использования заброшенных индустриальных зданий под жилые и офисные функции пришла американцам. В начале XX века начала расти стоимость земельных участков в центральных локациях Нью-Йорка, запустился процесс вывода на окраины города промышленных предприятий. Освободившимися помещениями заинтересовались люди творческих профессий – низкая арендная плата в сравнении с арендой классического жилья, а также большая площадь пространств, пригодных для использования, сыграли свою роль.

В Европе в зданиях бывших нефункционирующих фабрик, офисов и даже церквей практикуют открытие галерей, клубов, баров и креативных пространств. Родоначальником формата считается Великобритания. Сегодня креативная индустрия Великобритании насчитывает 77 млрд фунтов и 1,7 миллиона рабочих мест.

Первоначально формат креативных кластеров формировался естественным путем. В дальнейшем идея получила поддержку бизнеса и государства. Например, с 1998 года в Великобритании поддержка креативных индустрий была заявлена одним из приоритетов государственной политики.

На текущий момент развитие креативно-творческой индустрии в Европе поддерживается на государственном уровне. Таким образом власти стремятся решить проблему пустующих зданий, освободившихся после промышленного бума.

 Санкт-Петербург

В Санкт-Петербурге первые кластеры появились в 2007 году.

За последние 5 лет на территориях серого пояса число креативных кластеров увеличилось в 7 раз.

Лофт-проект «Этажи» – первое креативное пространство северной столицы, которое появилось в 2007 году на территории здания «Смольнинского хлебозавода».

В марте 2018 года Петербургский парламент принял закон, по которому компании, занимающимся креативной деятельностью, могут получить льготы на аренду помещений.

На настоящий момент рассматривается возможность создания Фонда креативных пространств общей площадью 20 тыс. кв. м.

На сегодняшний день в Санкт-Петербурге более 30 креативных пространств, общей площадью более 100 000 кв.м. Центральный и Василеостровский районы – зоны концентрации креативных пространств.

Экономика проектов

Проекты креативных пространств активно выводятся на территориях бывших промышленных зон, как правило, в объектах, где невозможен классический девелопмент на текущий момент:

• «Ткачи» – реконструированное здание бывшей прядильно-ткацкой фабрики им. Петра Анисимова
• «АртМуза» – территория бывшего завода музыкальных инструментов «Муздеталь»
• ARTPLAY – здание бывшего Центрального конструкторского бюро машиностроения
• «Порт Севкабель» - историческая территория завода «Севкабель».

Снос здания и смена функционала экономически нерентабельны для собственника. При возникновении сложностей для переформатирования объекта под деловые или торговые функции, собственник идет путем формирования «креативной» концепции. При минимальном объеме инвестиций возможно повысить капитализацию объекта.

Основные предпосылки организации арт-кластеров в Санкт-Петербурге:

• Градостроительные ограничения по использованию зданий;
• Финансовые ограничения инвестора для переформатирования объекта;
• Объем инвестиций в снос текущего здания и реализацию нового проекта гораздо больше, чем в переформатирование объекта под функции креативного пространства.

Основные функции креативных пространств

• Создание инновационной среды;
• Благоустройство депрессивных городских территорий;
• Повышение туристической привлекательности города;
• Развитие рынка идей для стартапов.

Ротация арендаторов

Как правило, в креативных пространствах ротация арендаторов высокая и напрямую коррелирует с площадью занимаемого помещения. Чем меньше площадь помещения, тем выше ротация. Однако, это незначительно влияет на потоки доходов собственника, поскольку часто меняющиеся арендаторы – небольшие организации и не являются якорными арендаторами. Освободившиеся помещения не пустуют, а моментально занимаются другими организациями.

Тенденции и прогнозы

В Европе зачастую формат креативных пространств может рассматриваться лишь в качестве временной маркетинговой функции популяризации места, пока не найдется ее более эффективное применение. Основной функцией, как правило, становится офисная. Бизнес генерирует основной доход.

Креативные пространства Санкт-Петербурга идут по другому пути. Формат креативного пространства не является временным – собственники продолжают развивать свои проекты без изменения назначения. Как правило, якорными арендаторами являются предприятия общепита и представители ритейла, которые занимают помещения на первых этажах зданий.

Доходность креативных пространств напрямую зависит от лояльности и платежеспособности пула арендаторов.

Ряд проектов Петербурга столкнулись с трудностями, связанными с большой концентрацией мелких творческих резидентов, которые не способны стабильно генерировать доход для арендодателя.

Хотя последнее время наблюдалось увеличение количества креативных пространств, развивается тенденция их закрытия из-за проблем с документацией и конфликтов с собственником.

Основные препятствия для роста числа креативных пространств:

• Недостаток финансирования;
• Нестабильный пул арендаторов (стартапы, творческие студии и т.д.), что не дает гарантий постоянного и стабильного арендного потока;
• Негарантированный рост капитализации.

• Автор: bsn.ru