Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

1. Предложение

По итогам 1 пол 2009 г. в Санкт-Петербурге общий объем качественных офисных площадей классов А и В+/В составил 1 217 тыс. кв.м (342 тыс. и 875 тыс. кв.м соответственно).


Рисунок 1. Объем качественного предложения, класс А и В, тыс. кв.м
Источник: GVA Sawyer



За 1 пол. 2009 г. было введено 4 бизнес-центра класса А и 9 бизнес-центров класса В+/В. Совокупная арендопригодная площадь введенных объектов составила около 84 тыс. кв.м.
В настоящее время в Петербурге среди действующих бизнес-центров классов А и В около 75% офисов сосредоточено в историческом центре города и в зонах, непосредственно примыкающих к нему. За последние 2,5 года наибольшее увеличение офисных площадей произошло в Петроградском, Центральном и Московском районах города.
В 1 пол. 2009 года было заявлено о реализации нескольких новых проектов, которые должны быть реализованы в ближайшие 3-5 лет. Совокупная офисная площадь этих объектов - около 230 тыс. кв.м. Средняя офисная площадь в рамках данных проектов составляет около 20-30 тыс. кв.м, что меньше, чем в докризисные времена, когда заявлялось много крупных проектов с офисной составляющей свыше 50 тыс. кв.м.
В то же время, в 1 пол. 2009 года было объявлено о приостановке реализации значительного числа объектов, в которых были представлены офисные площади. По части объектов принято решение о полном отказе от офисной составляющей. В результате в 1 пол. 2009 года официально «заморожено» или полностью исчезло из будущего предложения около 1 млн кв.м офисной недвижимости. Наибольшая часть проектов была заморожена еще в начале года, во 2 квартале не было заявлено о заморозке проектов.


Таблица 2 Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 пол. 2009 г.
Источник: GVA Sawyer


2. Спрос

В 1 пол. 2009 года продолжилось падение спроса на офисные помещения, которое началось в 4 кв. 2008 года. Даже падение цен пока не способствует росту спроса. В результате в текущих ценах объем спроса на качественные офисные помещения составляет около 800-850 тыс. кв.м. Уровень вакантных площадей в среднем по городу по итогам 1 пол. 2009 года составил 20,8%. По классам объектов данный показатель составляет 32,4% для класса А и 16,3% для класса В+/В.

Рисунок 2. Уровень вакантных площадей
Источник: GVA Sawyer



Основной спрос потенциальные арендаторы офисных площадей в течение 1 пол. 2009 года предъявляли на площади до 50 кв.м (49%) и на площади 50-100 кв.м - 25%. Спрос на помещения площадью свыше 500 кв.м – около 5%. Между классами структуры спроса достаточно похожи, тем более, что в нынешних условиях границы между классами достаточно размыты, часто арендная ставка в бизнес-центрах класса А оказывается ниже, чем в бизнес-центрах класса В+/В.

Рисунок 3. Структура спроса на офисы в зависимости от размеров в 1 пол. 2009 года
Источник: GVA Sawyer



В течение 1 полугодия наблюдалась высокая активность арендаторов по поиску альтернативных вариантов местоположения. Однако в большинстве арендаторы предпочитали оставаться на предыдущем месте аренды, существенно снизив текущую арендную ставку. Падение спроса происходит за счет сокращения арендуемых помещений, многие компании предпочли отказаться от части площади. Исключение составляет только сегмент бизнес-центров класса В. Небольшие компании, снимавшие офис в таких бизнес-центрах, предпочли переезд в класс С и ниже.
Среди крупнейших сделок по аренде, произошедших в 1 пол. 2009 года следует отметить следующие:
Компания Yota арендовала 7,8 тыс. кв.м в бизнес-центре Atlantic City, который должен открыться во 2 половине 2009 года;
«Санкт-Петербургские электрические сети» арендовали 3,2 тыс. кв.м в БЦ «Лидер».

Среди тенденций, проявившихся в 1 пол. 2009 года можно отметить нежелание арендаторов производить ремонт помещения, в связи с чем арендодатели часто готовы производить ремонт помещений за свой счет. В 1 пол. 2009 года наметилась тенденция увеличения доли площадей, сдаваемых в субаренду. Это связано с тем, что ранее многие компании арендовали помещения с перспективой скорого расширения бизнеса, в текущих условиях данные площади оказываются избыточными, однако отказ от аренды влечет за собой существенные штрафные санкции, поэтому компании предпочитают сдать ненужные помещения в субаренду. По мнению специалистов GVA Sawyer процесс сдачи помещений в субаренду может оказаться намного более сложным, нежели это представляется арендодателям.