4167 0
Продажи в коттеджных поселках: итоги третьего квартала
За третий квартал этого года 40 загородных застройщиков, обменивающиеся информацией о реальных сделках, заработали на круг около миллиарда рублей. Примерно такую же сумму они получили и по итогам предыдущего квартала.
Всего, согласно данным информационного обмена, участвующие в этом проекте девелоперы за III квартал 2011 года подписали 360 договоров купли-продажи. Этот показатель немного вырос по сравнению с предыдущим кварталом: тогда было заключено 345 сделок.
Граждане, похоже, разочаровались в участках без инженерной подготовки (в диаграммах они обозначены словом «нарезка»). Вот уже второй месяц сделок с этим типом недвижимости проходит относительно мало. В последнее время на рынок выходит все больше предложений недорогих участков с коммуникациями (эти платежи могут быть вынесены отдельной строкой, однако обязательны для всех клиентов. Соответственно сама инженерия входит в пакет, гарантированный застройщиком). Спрос смещается в сторону именно этих предложений.
За последний квартал на участки пришлось 73% продаж в загородных комплексах: 53% - инженерно-подготовленные земли и 16% - на наделы без инженерной подготовки.
Среди строений (продажа участка с обязательным подрядом рассматривается как приобретение дома на нулевой стадии готовности) все большая доля продаж приходится на таун-хаузы (включая дуплексы). За третий квартал с этими объектами подписано 17% от всех договоров купли-продажи. Год назад доля таких сделок не превышала 7%.
Динамика продаж в коттеджных поселках в 2011 году
Структура продаж за последние три месяца
Земельный фактор
За год предпочтения покупателей участков под самостоятельную застройку существенно изменились. В сентябре 2010 года за надел с коммуникациями граждане в среднем платили 3,5 млн. рублей. Относительно неплохо продавались участки стоимостью 5-6 млн рублей, было довольно много сделок с объектами за 2,5-3 млн. рублей.
Сейчас средняя цена договора с этим типом недвижимости составляет лишь 1,85 млн. рублей. Граждане весьма активно раскупаются наделы по 1 млн. рублей и дешевле. Сохранились и сделки по 5 млн рублей, но их доля в общей структуре продаж существенно сократилась.
Средняя цена участков без инженерной подготовки также сокращается: в сентябре 2010 года этот показатель был 690 тыс. рублей, за год эта цифра снизилась более, чем в полтора раза – до 440 тыс. рублей.
Поясним, речь, конечно, не идет о том, что подведение коммуникаций повышает стоимость объекта в 4-5 раз. Как правило, без инженерной подготовки продаются наиболее удаленные и наименее интересные земли (хотя не обязательно). Обычно это бывшие колхозные поля, в улучшение которых застройщик не торопится вкладывать силы и средства.
Примечательно: что за год заметно сократилась площадь участков, выбираемых гражданами, но это относится лишь к инженерно-подготовленным землям. В сентябре 2010 года клиенты застройщиков приобретали в среднем участки под самостоятельную застройку размером чуть больше 20 соток, сегодня ограничиваются 13 сотками. Причем это не случайные отклонения: по этому показателю наблюдается устойчивая отрицательная динамика.
А вот площади наделов без инженерной подготовки не уменьшаются: эта величина последний год удерживается в пределах 11-12 соток. Не заметно выраженных изменений по размеру участков, которые граждане приобретают вместе с домами. Однако здесь наблюдаются более ощутимые колебания от месяца к месяцу: сделок в этом сегменте относительно немного, заметнее влияние случайных отклонений.
Средняя стоимость покупаемых участков
Средняя площадь приобретаемых участков
Домашний спрос
Средние суммы, которые граждане выкладывают за коттеджи в рамках проектов организованной застройки, постепенно подрастают. Рост, правда, весьма незначительный – на уровне инфляции, но весьма примечательно, что нисходящий тренд в этом сегменте все же сменился положительной динамикой. Загородные дома, которые клиенты покупали в III квартале, обходились им в среднем по 8,14 млн рублей. Причем площади приобретаемых особняков за последний год не выросли. Средние параметры коттеджей, которые выбирают клиенты, колеблются в одних и тех же пределах: дом 130-150кв.м. на участке 12-13 соток. В сегменте таун-хаузов за минувший год произошли серьезнейшие изменения. Вышли на рынок принципиально новые и куда более дешевые предложения – они быстро «отъели» существенную долю рынка. Произошло это в конце 2010-начале 2011 года. Однако весьма показательно, что последние полгода наблюдается ценовой рост и в этом сегменте. В первом квартале 2011 года средняя цена приобретаемого домовладения составила 3,8 млн. рублей, в третьем – выросла до 4,45. В частности, последние месяцы фиксируется увеличение интереса к сблокированным коттеджам по ценам от 5 до 15 млн. рублей. Средний размер приобретаемого таун-хауза сегодня примерно в полтора раза скромнее, чем у отдельно стоящих домов. Показатели последнего квартала: 102 кв.м. Правда, домовладений такой площади в общей массе сделок почти нет: приобретаются дома либо 135 кв.м и более, либо совсем скромные объекты площадью 60-70 кв.м. Средняя площадь отражает лишь соотношение между реализованными объектами того и другого размера.
Справка об информационном обмене
Проект по обмену информацией о реальных сделках стартовал в январе 2009 года. Специализирующиеся на загородном строительстве девелоперы договорились обмениваться информацией о совершенных продажах, чтобы иметь как можно более полное представление о текущем состоянии рынка. Идею предложил и обеспечил техническую реализацию аналитический центр Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти. В данный момент в обмене участвуют около 40 компаний и частных девелоперов, совместно ведущих 83 проекта комплексной загородной застройки. В указанных проектах в сумме реализуется свыше 10 500 домовладений, что составляет примерно 48% от общего объема рынка. мнения экспертов Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»: Цены на земельные участки в рамках нашего проекта «Гармония» с весны подросли в среднем на 15 %. Настолько же выросла и стоимость строительства (примерно такое же подорожание за это время произошло на строительные материалы). Для покупателей, конечно очень важна степень готовности проекта. Приобретение объекта в готовом поселке - это и отсутствие рисков «по документам», и снижение рисков «по недострою» поселка в целом, и возможность возвести свой объект при наличии готовых инженерных коммуникаций. Денис Вястрик, инвестор жилого района «Ванино»: Степень завершенности проекта важна для определенной группы покупателей, для которых приобретение недвижимости связано с продажей имеющегося жилья. Проект «Ванино» ориентирован на бизнес сегмент, где эта проблема стоит не так остро. В любом случае все определяет цена: если предложение достаточно интересно по стоимости, то потенциальный покупатель часто готов приобрести объект на начальном этапе строительства и несколько месяцев арендовать жилье. В то же время в коттеджном сегменте полная готовность дома может быть как плюсом, так и минусом. У покупателя ведь пропадает возможность «адаптировать» дом к собственным требованиям. Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»: Мы только начали возводить дома, однако в ноябре собираемся примерно на 10% поднять стоимость минимального предложения в нашем поселке «Особый статус» (до 11-11,5 млн рублей). Безусловно, стадия проекта влияет на цены. Однако на загородном рынке это влияние не столь однозначно, как в городских многоэтажках. Каждый объект за чертой мегаполиса отличает высокая степень индивидуальности. Бывает, что в поселке предлагаются достроенные дома, а покупатели смотрят с большим интересом на еще участки, которые еще предстоит освоить, если там более интересный ландшафт или архитектурные решения. К примеру, у нас немало клиентов, которые «нацелились» именно на объекты второй и третьей очереди. Марина Селиванова, руководитель департамента продаж ОАО «БТК девелопмент»: На проекте «Балтийская Ривьера» по сравнению с прошлым годом цена выросла в среднем на 15%. Цены объектов, конечно, порастают по мере приближения к окончанию строительства – это вполне естественно. Для покупателей значительно снижаются риски, и все четче вырисовывается картина их будущего жилища. Для покупателей загородного дома очень важно прочувствовать окружающую атмосферу поселка, а пока идет строительство, это не всегда возможно. Иное дело, когда все готово – яркие цветы в клумбах, идеально выкошенные газоны, подстриженные деревья и сияющие свежевыкрашенными фасадами дома.