1910 0
Постоянство на выходе
По объединенным данным «Бюро аналитики по рынку недвижимости» (БАРН) и консалтингового центра «Петербургская недвижимость» за первые пять месяцев 2012 года на загородном рынке вышло 32 новых проекта комплексной застройки.
В этом отношении последние годы в загородном сегменте наблюдается удивительная стабильность, не зависящая от рыночной конъюнктуры. Сравните: в 2009 году за это время список также пополнился 32 новыми малоэтажными комплексами, в 2010 прибавка составила 33 проекта, в 2011 – 28. При этом, очевидно, объем поступающего на рынок предложения не ограничена никаким внешними факторами: скорость согласования в органах власти, мощности имеющихся сетей и другие факторы существенно не влияют на число заявляемых застройщиками проектов. Также скорость пополнения не может быть объяснена стабильным спросом. Год от года объем предложения нарастает: спрос не успевает «освоить» то число объектов, которые застройщики выводят на рынок. Но скорость появления новых загородных комплексов не снижается. Хотя и не растет.
С инженерией, но без домов
В чем отличие предложения в этом году (по сравнению с 2011 и 2010 годами). В предложении практически не появляются проекты, предполагающие торговлю земельной нарезкой без инженерной подготовки. Более того, в подобных комплексах, выведенных в минувшие годы, застройщики нередко пересматривают изначальный подход – и ведут инженерию. Подобное изменение не может не радовать: в самом деле, если собственник перед продажей земли даже не озаботился подведением коммуникаций, вряд ли вообще это можно назвать девелопментом. В то же время концептуальных проектов, каких было немало до кризиса 2008 года, пока выходит крайне мало. В основном собственники пытаются торговать землей под самостоятельное освоение – этот товар остается наиболее востребованным на загородном рынке. Однако подобное предложение можно назвать коттеджными поселками лишь с большой натяжкой. На последнем «Большом салоне недвижимости» во время одного из «круглых столов», посвященных загородному сегменту, мы попросили экспертов назвать риски покупки участков без подряда. Специалисты были на редкость единодушны, описав главный риск подобных приобретений одним словом: долгострой. Даже если застройщик выполнит все свои обязательства в срок, покупателям не приходится рассчитывать, что в скором будущем вокруг их участка возникнет город-сад. Покупатели участков под самостоятельное освоение в нынешних экономических условиях, как правило, растягивают строительство на годы. Что такое бесконечное строительство по соседству, долго объяснять не надо: грязь, разбитые тяжелой техникой дороги, обилие строителей из южных республик. Приобретение участка в таком поселке по удобству может существенно уступать покупке в стихийной застройке: там по крайней мере соседей больше, да и место смотрится получше: есть взрослые деревца и кустики, без которых ландшафт выглядит ну весьма уныло. Конечно, на рынок выходят и проекты, где предлагаются участки с обязательным подрядом или дома на той или иной стадии готовности. Однако у этих проектов другая беда: раскупаются они слишком медленно. По этой причине обещанный застройщиком город-сад здесь также скоро не появится.
Последние обновки
Из последних поступлений на рынок обращают на себя внимание несколько проектов. Так в апреле были начаты продажи в поселке «Лесные просторы» (застройщик – одноименное ДНП), где за сотку запрашивают от 12 000 рублей. Поселок находится в Волховском районе, в 150 км от Петербурга. Здесь реализуют 58 участков без подряда площадью 10-28 соток (минимальный бюджет покупки составит 120 000 рублей). Что примечательно, не смотря на явный демпинг, девелопер заложил в проект и инфраструктурные объекты: обещано обустроить на территории поселка гостевую парковку, детскую площадку, построить административное здание и магазин. Хотя эксперты сегодня не видят предпосылок к продолжению снижения цен на землю, однако подобные сверхдешевые предложения появляются – и это весьма показательно. Также в апреле на рынок вышло сразу несколько проектов с весьма дорогими предложениями. Так в поселке «Зеленые горки» (17 участков в Зеленогорске площадью от 15 до 22 соток) сотка оценена ни много, ни мало, в миллион рублей. В рамках проект «Петергофская мыза» (расположен в Старом Петергофе) предлагаются коттеджи площадью 365-527 кв. м за 30 млн. рублей. Во вновь выведенном комплексе Honka Nova (в Солнечном) продаются особняки площадью 350-500 кв. м на участках 12-30 соток оценены в 54-78 млн. рублей. ГК «Кивеннапа» вывела уже третий проект под единым брэндом, в который раз шокировав рынок сверхдешевым и сверхкомпактным предложением: в поселке «Кивеннапа юго-Запад», как и в проекте «Кивеннапа Юг» также имеются 37-метровые таун-хаусы по миллиону рублей. Правда, как показывает опыт продаж этой компании, эти компактные предложения большим спросом не пользуются: граждане приобретают потратить 1,5 миллиона, но приобрести жилье попросторнее. Последний проект компании расположен в Волосовском районе, в 38 км по Таллиннскому шоссе, около населенного пункта Каськово. Комплекс рассчитан примерно на 600 семей (цифра не окончательная). Помимо сблокированного жилья предлагаются и отдельно стоящие дома площадью от 58 до 216 кв.м. Оценены эти строения вместе с землей в суммы от 2,7 до 6,1 млн рублей (в цену включены все коммуникации). В поселке предполагается оборудовать детский сад, спортивные и игровые площадки, многофункциональный торговый комплекс и пр. По весьма скромным ценам выставила дома компания АТС «Малиновка» в поселке «Старая Ладога». Комплекс, правда, расположен весьма далеко от городских кварталов (110 км), так что назвать предлагаемые дома жильем для постоянного проживания никак не получится. Здесь предлагаются строения из пенобетона площадью 160 кв. м на участках по 10 соток. Цена объектов (проект рассчитан на 11 домовладений) составляет 3 млн. рублей. В мае входящая в холдинг РРТ компания «Русфинстрой», после трехлетней «заморозки» вернула в продажу поселок «Новый Шлиссельбург» (тогда продажи были приостановлены из-за проблем с документами). Поселок находится в Шлиссельбурге (40 км по Мурманскому шоссе). Здесь продаются 38 коттеджей площадью от 192 до 313 кв.м и 80 таун-хаусов площадью от 107 до 175 кв.м. Цена на отдельно стоящие дома начинаются от 12,8 млн. рублей, секцию можно взять вдвое дешевле. Проект разрабатывался «с докризисным размахом»: запланировано построить детский сад, магазин, кафе, большой фитнес-центр с 25-метровым бассейном, отделение почты, теннисные корты, салон красоты и пр. Единственный вопрос: согласятся ли покупатели оплачивать такое изобилие?