4251 0
Анализ предложения коттеджных поселков
За 2012 год количество малоэтажных комплексов, которые находятся в продаже, не изменилось: за этот период, согласно данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, вышло 80 коттеджных поселков, но и ушло с рынка почти столько же.
В этом году вести учет проектов было сложно как никогда. На рынке постоянно шло «броуновское» движение: новые проекты заявлялись, но так и не начинали продажи, одновременно с ними начинали рекламироваться поселки, продажи в которых стартовали за полгода, а то и за год до этого момента. При этом некоторые девелоперы возобновляли работы по давно замороженным проектам, но были и те, кто повторно (или в третий-четвертый раз) сворачивал продажи одного и того же комплекса через пару месяцев после «разморозки». Но подведем итоги года. В этом году вышло несколько меньше, чем в предыдущие. За осенние месяцы на рынке появилось лишь 16 комплексов (12 в сентябре, один – в октябре и три – в ноябре). Декабрь, по всей видимости, останется пустым (хотя не исключено, что кто-то «втихую» начнет продажи в проекте, а реклама появится только весной). В сентябре в листингах появились: «Сосновские озера» (от Jensen Group), «Участки на озере Пионерском» (от Land Aspect), «Близкое» (от компании PetroStyle), «Оредеж» («АТС Малиновка»), «Красная поляна» (УК «Династия»), «Дубровка» («Ибар»), «Покровское» и «Березовка» от СНВ, «Озеро Отрадное» (Parabola Group), «Хязельки» («Финский стандарт»), «На Парице» (Олимп-2000) и «Стирсудден» (от частников). В октябре стартовал только поселок «Арли», в ноябре – Liikola Club, «Шагрово» и «Солнечная поляна». Всего же в этом году были начаты продажи в 80 новых комплексах – это самый низкий показатель за четыре года наблюдения (для сравнения, в 2008 году их было 97, в 2009 – 91, в следующем году вышло 88 поселков, а в 2011-м - 90 комплексов).
Не вышло
Что примечательно, презентовано было гораздо больше проектов. Заявили о начале работы, но так и не вышли в продажу: «Дудергоф», «Солнечное» (еще один проект с таким названием; этот – около деревни Нелаи, девелопер - группа частников), Osko-Village, «Велигонты», «Северное сияние», «Поселок на Красном озере», «Поселок на Правдинском озере», «Царицына гора», «Немецкая слобода», «Комаровский берег», квартал около поселка Токари, «Усадьба Воронцово», «Райяйоки», «Кивеннапа-Ильичево», «Разумовское», Golf-dacha, «Александровский», «Царская долина», «Финский хутор» (другое название «Кротово Сити»), «Озеро Александровское», «Черноушево», «Лесной уют» и др. Есть на рынке проекты, которые, даже построив объекты, так и не начинают реализацию: уже на третий год переносится старт продаж в проекте «Уварово» (уж сколько раз за это время наблюдатели пытались зачислить его в число выведенных в продажу, и не сосчитать). Второй год не запускают обещанные «Калливере» и «Муромицы», с начала 2012 года не могут начать подписывать договоры в «Акварели», «Страусином рае», «Соловьиной роще», «Таун-парке «Энкола», «2 берегах». Давно обещают следующую очередь и в поселке «Новая Ижора». Девелоперы предполагают открыть продажи в этих комплексах в 2013 году. Почти все эти малоэтажные комплексы уже выстроили концепцию и даже объявили цены, но запуск продаж все время откладывается по техническим причинам (задержка документов, согласования и т.д). Правда, скорее всего, большая часть из них вскоре после выхода в реализацию будет заморожена из-за отсутствия сделок. Дело в том, что эти проекты сверстаны с учетом «вчерашних» реалий рынка, а продавать их предстоит «завтрашним» клиентам. Экономическая ситуация, конкурентная среда, а также спрос сегодня меняется весьма драматическим образом за довольно короткий срок. Поэтому откладывать реализацию проекта без изменения его концепции дело проигрышное. Еще одна любопытная особенность этого года: несколько коттеджных поселков вышли в рекламу спустя лишь весьма продолжительное время с начала продаж. Эксперты лишь в недоумении разводят плечами, глядя на такую нестандартную маркетинговую стратегию... К примеру, во втором полугодии (на осенней «Ярмарке недвижимости») презентовался проект «Старое Приветнинское», хотя продажи в нем были открыты еще летом. Та же история с проектами: ДНП ЛОСТ (старт в 2011 году), ДНП Парковое (продается с 2010 года), Vaskela (с весны 2012), «Малая Финляндия» (аж с 2008 года), «Царский склон» (продается с апреля 2012 года), «Вуокса Клуб» (другое название - СНТ «Ромашкино») реализуется с 2011 года. Есть и другие примеры.
Подморозило
Еще одна тенденция 2012 года: массовая заморозка проектов. Только в сентябре было снято с продажи 40 проектов. В октябре и ноябре – еще 23. Всего же в этом году было приостановлено около 80 коттеджных поселков (некоторые вернулись в листинги из приостановленных, так что в категорию «новички» они не попали). Так, за последние месяцы были сняты с продажи: «Осельки», «Чайпиле», «Ириновский», «Кискелово», «Лосось и окунь», «Сюрья», «Шугоозеро», «Семиозерье», «Малая земля» (застройщик уже придумал новое название этому проекту – «Федоровская горка»), «Новые Пороги», «Юкки-Каньон», «Пасторский ручей», «Куккузи», «Федоровская горка» (прежнее название «Федоровское»), «Солнечное» (имеется в виду проект от ГК «Мидгард»). Опять снят с продаж коттеджный поселок «Новый Шлиссельбург» (работы и продажи по нему возобновились в этом году после двухлетней заморозки), а также второй проект компании «РусФинСтрой» - «Озерный кот» (это проект на рынке с 2006 года и в нем оставались последние объекты). После длительной приостановки всего лишь на три месяца включился в игру комплекс San Repino и в ноябре опять ушел на скамейку запасных. Проект «Оккела» пережил реконцепцию: в этом году здесь стали продать участи без обязательного подряда. Однако и это не спасло проект от заморозки. Простояв около двух лет в листингах в коттеджном поселке «Проба» также были свернуты продажи. Последние лоты оставались в поселке «Строгановская усадьба», однако последние месяцы там не отвечает ни один телефон. По всей видимости, отдел продаж распущен, а оставшиеся лоты заморожены (возможно, только на зиму). Забавная ситуация сложилась и с проектом «Румболовские предместья». В рекламе этого комплекса фигурируют телефоны компании ABC-Group, однако специалисты отдела продаж говорят, что не имеют отношения к этому поселку. Что ж, будем искать. Помимо замороженных, из листингов ушли и коттеджные поселки, все объекты в которых были распроданы. Коттеджный поселок «Европа» находился в продаже больше двух лет, реализовывая 23 участка без подряда (средняя скорость продаж – 1 объект в месяц). В «Колокольцево» за два года было продано 58 объектов (в том числе три дома). Средняя скорость реализации – 2-3 сделки в месяц. В списке полностью распроданных к концу года оказались и проекты «Уютное», «Заостровье» и часть поселка «Лубенская долина», которую реализовывала ГК «Мидгард». Отдельно стоит сказать о комплексе «Малиновка» - этот проект поразил воображение экспертов: за 9 месяцев со старта продаж здесь был куплен, по словам специалистов компании-девелопера «Гнездо», 191 надел. То есть средняя скорость реализации – 21 лот в месяц при цене от 0,4 до 0,7 млн рублей за участок. И это без активной рекламы. Что-то не клеится…
Продажи кучкой
Третья тенденция: в этом году вдвое увеличилось количество проектов, которые выставлены в оптовую продажу. Здесь имеются ввиду лишь земли, которые были презентованы как коттеджные поселки, а затем выставлены единым лотом. К концу года таких проектов стало 10. Так девелоперы мечтают реализовать оптом следующие проекты: «Скала» (стоимость лота – 20 млн рублей), «Городок на Ладоге» (по словам продавца покупатель уже найден, обсуждаются детали сделки), «Любаша» (эту землю готовы уступить за 10 млн рублей). От реализации всех своих проектов отказывается и компания «Феникс»: в оптовую продажу выставлены три проекта «Невский», «Ладожский», и проект без названия (земля во Всеволожском районе). Оптом по-прежнему продается «Надежда», «Солнечные просторы», «Вишневское озеро» и «Долина озер». Ни один из этих проектов за год не обрел покупателя. Немало примеров, когда девелоперы не отказываются от реализации бесперспективного товара, а пытаются реанимировать продажи при помощи ребнейминга и реконцепции. Вот несколько последних примеров: девелопер поселка «Черничная поляна» готовится вывести в продажу таун-хаусы (очевидно, наблюдая за тем, как быстро расходится этот тип жилья у некоторых других игроков рынка). Компания «Народный дом» меняет формат проекта «Новая Грачевка». Отныне здесь не будут продавать не только коттеджи таун-хаузы, но и квартиры. Как сообщает девелопер, название, возможно, тоже изменится на Village Style. В «Петербургской недвижимости» рассказали, что проект «Лиственный мыс» ждет очередная реконцепция. Напомним, изначально, до 2006 года, эта земля была известна участникам рынка как «Ягодное», затем – как фешенебельный Lake'sBerryClub, затем – снова как «Ягодное». В 2008 года проект на несколько лет ушел в забвение и только в 2012 году этот проект вновь появился на рынке под красивым названием «Лиственный мыс». Но теперь, вероятно, у застройщика возникли новые идеи, что еще можно сделать с этой землей и брендом. Скидки под елочку
Еще одно важно явление отследили специалисты БАРН (Бюро аналитики по рынку недвижимости): количество акций, бонусов и подарков перед Новым годом просто зашкаливало. Причем во многих проектах действует сразу две, а то и три акции (к постоянным дисконтам добавляют предпраздничные, причем бонусы, как правило, суммируются). Раньше такого не было. Эксперты Бюро объясняют это тем, что на рынке становится все теснее. Предложение растет, количество сделок последние месяцы несколько снизилось (примечательно, что спад спроса в этом году пришелся на один из самых активных месяцев – сентябрь). Девелоперы неудовлетворенны существующими объемами продаж и пытаются хоть как-то привлечь внимание к проекту, предлагая «в подарок» от так называемых «приятных мелочей» до 10 млн. (десяти миллионов – это не опечатка) рублей. «Акции как маркетинговый инструмент вновь вернулись на рынок. Однако сегодня девелоперу вряд ли удастся оттянуть на себя покупателей, даже если он предложит самые сказочные скидки. Потому что сегодняшние покупатели в первую очередь смотрят на товар, а уж потом на условия. Но дело даже не в этом. Как показывает практика, «скидочная маржа» изначально закладывается в большинство существующих сегодня проектов. И клиенты это, конечно, отлично понимают. Так что готовность застройщиков скидывать большие суммы – один из факторов, подрывающих доверие к нам, коллеги», - считает Юлия Блинова, директор по маркетинг и продажам компании «Русь: Новые Территории». Как обычно, в этом году компании разделились на тех, кто щедро скидывает цену, и на тех, кто готов подарить лишь небольшой презент на Новый год. Самые большие скидки были объявлены в компании «Желдорипотека», которая снизила цены на участки в коттеджном поселке «Видовое» до 44%. Больше трети от стоимости «прощает» компания «НИТТИС», которая предложила купить дом в коттеджном поселке ИзумROOD дешевле ранее заданной цены на 10 млн. рублей. Эта акция распространяется, правда, лишь на один коттедж площадью 321 кв.м на участке 15,4 сотки. Стоимость лота – 28,58 млн рублей. Скидка на него составит 35%. Что показательно: полуторамесячная акция уже завершается, а дом так и не куплен. Так же весьма щедрый и необычный способ привлечь внимание к проекту придумала компания «Би Хай Инвест». В коттеджном поселке «Мариинская усадьба» решили увеличить полезную площадь коттеджей (добавится утепленный мансардный этаж с 4 фасадными окнами), при этом стоимость домов оставить неизменной. Что это значит на самом деле? Компания снижает стоимость дома, причем, весьма значительно: де-факто цена «квадрата» в маленьких домах падает почти вдвое, в больших – на четверть. Такой маркетинговый ход, очевидно, говорит о том, что на объекты по прежним ценам очередь из покупателей не стояла. Все бы ничего, да только компания рассылает журналистам пресс-релизы о том, что она занимает лидирующие позиции по объемам сделок в «бизнес-классе». Чему верить: фактам или пресс-релизу, каждый выбирает сам. Кстати, незадолго до заявления о рекордных темпах продаж, компания «Би Хай Инвест» покинула проект по информационном обмену данными по сделкам, перестав сообщать коллегам о своих реальных продажах. Что наводит на размышления. Компания «БТК девелопмент» тоже предлагает очень щедрую скидку: в комплексе Ollila цены снижены на 3 млн. рублей (что составляет 25% от стоимости самого дешевого домовладения) и 10% - на участки в «Балтийской ривьере». Скидку в полмиллиона готова предоставить на дом компания «Старт Девелопмент» в проекте «Золотые ключи». Правда, это максимальное значение, и складывается оно из условий двух акций, которые одновременно действуют в компании. Покупатель, внесший 40% от стоимости коттеджа, может оформить беспроцентную рассрочку на 100 дней (с момента сдачи поселка в июне 2013 года). По словам застройщика, воспользовавшись этой акцией, покупатель может сэкономить до 275 000 рублей. Параллельно компания снижает и стоимость квадратного метра на 500 рублей. Сразу несколько акций действует и для проектов ГК «Кивеннапа», бонусы которых тоже суммируются. Сразу серию акций, правда, поскромнее, объявила ГК «Стинком». До 31 декабря действует программа «Подарите друзьям гармонию!» (покупателям, которые пришли по рекомендации собственников участков в «Гармонии» предоставляют скидку 10%, за что их рекомендателям строительство фасадного ограждения обойдется на 10% дешевле). Если же друзья решили вместе приобрести наделы, тогда скидку получает каждый. А уже 1 по 20 января компания предлагает скидку 13% всем покупателям. Параллельно с этими акциями здесь действуют и специальные условия для «зимних» покупателей: приобретенный в этот период участок, весной после схода снега, при желании, можно заменить на подобный или большего размера (с соответствующей доплатой). Скидку такого же размера (при рассрочке - только на первый взнос) предлагают и в проектах «Новое Минулово» и «Традиция» от ИСК «Константа». Land Aspect решила «усилить» эффект от акции «Больше света» - перед Новым годом здесь предлагают не по 3 и 5 кВт как раньше, а вдвое больше. Специальные условия заканчиваются 31 декабря. О праздничных условиях также объявила и компания Etica development в коттеджном поселке «Юкковское». При покупке до 1 февраля домовладений, участвующих в акции, у клиентов есть возможность выбрать подарок по душе: обустройство придомового участка, живую изгородь (не дороже 1 млн. рублей), либо рассрочку на 3 года под сниженный процент (4,99%), 1 сотку земли или дополнительную скидку 5% от стоимости дома. Заказывая у компании «Фишленд и К» строительство дома, владелец участка в коттеджных поселках «Киссолово» и «Ландыши» от компании «Весна», получает скидку на заказ. Бонус зависит от проекта и комплектации будущего дома и составляет минимум 200 000 рублей. Отдельно стоит сказать о ДНП «Острова», где тоже пошли на снижение. Хотя стоимость сотки вроде бы упала не намного (с 23 000 до 20 000 рублей), но из-за уменьшения площади наделов дисконт получился внушительный: так самый маленький участок теперь стоит 0,12 млн. (вместо 0,14), а самый дорогой – 0,2 млн. рублей вместо 0,34 млн.
Все вместе: хоровод заморозок и разморозок, обилие реконцепций и водоворот скидок укладываются в некую единую картину рынка: 2012 год для застройщиков не был простым и ничего не предвещает, что наступающий 2013 станет легче. Хотя временами так хочется в это верить…