На загородном рынке – спад

Если учесть к тому же, что за минувший год число участников информ-обмена несколько возросло (примерно на 20%), то картина получается вовсе безрадостной. По сравнению с предыдущим кварталом снижение выглядит куда значительнее (в IV квартале 2012 года было подписано 564 договора купли-продажи), однако такое сравнения не вполне корректно: начало года на загородном рынке традиционно вялое.

Если перевести в сопоставимые единицы, то за первые три месяца 2012 года на один проект малоэтажной застройки в среднем было совершено почти 5 сделок, год спустя – лишь 3,7. Сократился и доход: год назад средняя выручка составила 12,7 млн. рублей, теперь – 10 млн.

Сокращение произошло по всем направлениям. Меньше куплено участков под самостоятельную застройку (229 против 251) и коттеджей (36 против 43). Секций таун-хаусов приобретено столько же, как и годом ранее – 102, однако и здесь чувствуется нисходящая динамика: январь в этом году оказался более «урожайным» на продажи секций, а февраль и март – уступили прошлогодней статистике.

Напомним сокращение числа сделок было отмечено нами еще с начала осени 2012 года. Хотя продаж совершалось гораздо больше, чем в 2011 году, однако число подписанных застройщиками договоров уж очень заметно снижалось от месяца к месяцу. К концу года показатели практически вернулись к прошлогодним значениям. Теперь, как видим, стало еще хуже. Фактически, цифры вернулись к отметкам 2011 года: сравните, тогда за первый квартал на каждый участвующий в обмене проект было заключено в среднем 3,5 сделок на сумму 9,8 млн. (теперь, напомню, прошло в среднем 3,7 сделок на сумму 10 млн.)

Ничего экстраординарного в экономике страны за это время не произошло. Однако ситуация явно не улучшается. И это показывает как вялость на загородном рынке, так и скромные показатели продаж городского жилья. Там в мае-июне 2012 года цены на квартиры как на вторичном, так и на первичном рынке прекратили свой рост и стабилизировались примерно на одном уровне. В сегменте коттеджных поселков максимум активности пришелся на апрель, после этого динамика продаж пошла на снижение.

Судя по имеющимся тенденциям (а для их смены пока никаких причин не заметно), с каждым месяцем отставание от прошлогодней статистики сделок будет все более значительным. Хотя формально число продаж в ближайшее время, возможно, подрастет из-за сезонных факторов.

 

Подробнее о сделках с землей

 

Напомним, мы в статистике по земельным участкам в этом году перестали выделять в отдельную категорию участки без инженерной подготовки: сделки с этим товаром – единичны, нет никаких причин вести по ним особую статистику. В первом квартале число продаж с земельными участками, на первый взгляд, шла по нарастающей: в январе в статистике информационного обмена было зафиксировано 65 сделок, в феврале – 74, в марте – 90. Однако поводов для оптимизма нет: январь – месяц на загородном рынке традиционно провальный по продажам, февраль – не намного лучше. В сумме, как уже было сказано выше, число проданных участков оказалось на 10% ниже, чем за то же время годом ранее.

Зато площади покупаемых наделов не сократились: год назад средний размер купленного участка составлял 12,2 сотки, теперь – 12,3. Для сравнения в I квартале 2011 года эта величина составляла 14,1 сотки, еще годом ранее – 15,6. Однако последний год сокращения площадей не происходит. Хотя пока и о прибавке говорить не приходится. Похоже, в этом отношении рынок вышел на некоторую постоянную величину. Средняя цена участка за год несколько подросла: ощутимо больше стало проходить сделок с дорогими (4-8 млн. рублей) наделами. В результате средняя цена приобретенного участка в первом квартале составила 2,0 млн. рублей (год назад было 1,75 млн.) Соответственно возросла и стоимость приобретаемой сотки: со 143 000. руб год назад до 162 000 рублей  минувшем квартале. Еще показательней получается сравнение с показателями двух-, трехлетней давности. Тогда средняя цена приобретаемой сотки составляла 120 000 – 130 000 рублей.

Напомним,  эти цифры говорят не о действиях застройщиков (повышают они цены на участки или нет), а лишь о желании и готовности покупателей платить за товар несколько большие суммы. Правда, наблюдаемые величины колеблются от месяца к месяцу в довольно широком диапазоне, поэтому для большей достоверности и приходится сравнивать большие промежутки времени.

 

Подробнее о сделках с домами

 

Объемы сделок с коттеджами подчиняются общим закономерностям: наибольшая активность покупателей была отмечена во втором квартале 2012 года (61 продажа). В III и IV кварталах сделок стало меньше (38 и 36 соответственно).

В первом квартале 2013 года было зафиксировано лишь 32 продажи. Они распределились по месяцам следующим образом: 6 пришлось на январь, 12 – на февраль и 14 – на март. Средний метраж реализованных домов в первом квартале составил 129 кв. м. Эта цифра получилась из усреднения 60-метровых домиков в проекте «Кивеннапа-Подгорное» и коттеджей площадью 230-250 кв.м. в проектах «Чехово» и «Особый статус». Из-за такого разброса величин обобщения приходится делать весьма осторожно. Небольшие изменения числа сделок в том или ином ценовом сегменте серьезно влияют на средние показатели. К примеру, в проекте «Особый статус» в марте было реализовано сразу 6 домов, это почти половина общего объема продажи коттеджей в это месяце (конечно, имеется в виду только статистика внутри информационного обмена) и 64% суммарной выручки. Неудивительно, что мартовские данные по средней стоимости проданного дома и его метражу получились несколько более оптимистические, чем обычно. Впрочем, цифры несколько уравновесили два сверх-дешевых дома в Подгорном (60 кв.м. и цена 2,1 млн. руб).  Если бы этих продаж не случилось, показатели были бы совсем приятными.

Вывод один: пока продажи коттеджей, это скорее случайность, прогнозировать объемы продаж в том или ином проекте не представляется возможным.

Судя по последним данным, таун-хаусы, похоже, вышли из моды. Серьезный всплеск спроса на этот вид загородной недвижимости пришелся на апрель 2012 года. Тогда за месяц было куплено 98 лотов. примерно на том же уровне интерес продержался до лета, осенью активность покупателей пошла на убыль: теперь в месяц проходило 60-70 сделок. В зимние месяцы цифры снизились до 30-40 продаж. Мартовский показатель – 38 сделок, это даже ниже чем было в прошлом году накануне упомянутого скачка спроса.

Ситуация напоминает ту, которую мы наблюдали несколько раньше с участками без инженерной подготовки. На короткое время этот товар стал пользоваться необычайной популярностью у клиентов - прежде всего, из-за чрезвычайно низкой цены. Однако через за полтора-два года спрос на эти земли сошел практически на нет: граждане разобрались со скрытыми проблемами, которые таят эти предложения.

Вполне возможно, что история повторилась с таун-хаусами. Из брали поскольку это было самые дешевые метры, которые предлагал рынок, однако из-за желания довести до минимума цену, секции явно «вылезли» за рамки собственного формата: нет никакого смысла устраивать двухэтажное жилье площадью 50, а то и 30 «квадратов». При таких масштабах площади, «отъедаемые» лестницей становятся весомой частью бюджета покупки. Обустройство двух санузлов для такого жилья – непозволительный расход площади, вот и приходится весь день носиться по лестницам. От соседей отделяет совсем небольшое расстояние, и их у покупателей компактных таун-хаусов становится все больше (таковы особенности планировки существующих проектов). В общем, нет никаких причин, чтобы не приобрести вместо таун-хауса сравнимую по площади квартиру в малоквартирном доме за городской чертой. Таких предложений последнее время становится все больше. Некоторые застройщики, специализирующиеся на строительстве компактных секций уже задумываются об устройстве «одноэтажного аналога» таун-хауса. Фактически речь идет о квартире в малоэтажном доме. Какой формат одержит победу за деньги покупателей – станет ясно в ближайшее время.

 

Подробнее об информационном обмене

 

Обмен информацией о реальных сделках ведется с начала 2009 года. Участвующие в проекте застройщики ежемесячно сообщают о проведенных сделках и взамен получают те же сведения от коллег. Информация о продажах сбирается специалистами Бюро аналитики по рынку недвижимости.

Обмен дает возможность строить выводы на цифрах и фактах, а не просто ориентироваться на отдельные оценочные суждения. Опыт показывают, что у специалистов, наблюдающих за активностью покупателей на примере одной отдельно взятой компании нередко, возникают превратные преставления о происходящих на рынке процессах: количество клиентов у застройщиков не настолько велико, чтобы можно было делать подобные обобщения.

С каждым годом число проектов, присоединившихся к обмену, растет. Изначально в проекте участвовало 11 компаний, реализующих 21 коттеджный поселок. В марте 2010 года информацией обменивалось 49 проектов, в марте 2011 года – 72 проекта, в марте 2012 года – 86, в марте 2013 – 106. В сумме в этих проектах реализуется 15 400 домовладений, это немногим более трети общего предложения на рынке. Сегодня в нем участвует абсолютное большинство серьезных игроков. 

• Автор: Дмитрий Сперанский, аналитик портала БСН