Зимой и летом - одним темпом

 

Несколько подтянули общие показатели продажи таун-хаусов. Но этому есть свои причины.

Всегда так складывалось, что лето – пора наиболее урожайная на сделки с загородными объектами в коттеджных поселках. В зимние месяцы число продаж, напротив, минимально. По опыту прошлых лет, по данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, в июле активность клиентов оказывалась в полтора раза выше, чем в феврале. Тем удивительнее анализировать результаты продаж этого года. В феврале 2013 года в рамках информ-обмена (подробнее о проекте см. врезку ниже) было зафиксировано 74 сделки с участками и 12 – с коттеджами. В августе же было продано 67 участков и 13 домов. Сделки с этими двумя видами объектов снижается уже четвертый месяц подряд, хотя по логике должны бы расти.

Единственный источник оптимизма – таун-хауы. Их продажи, напротив, все эти месяцы подрастают (хотя и сохраняются на более низком уровне по сравнению с 2012 годом). Это как-то вытягивает общую статистику, и суммарное число продаж сохраняется на одном уровне: в апреле в рамках информ-обмена было зафиксировано 165 продаж, в мае – 161, в июне – 157, в июле – 151.

Выручка застройщиков также стабильна (не считая локального спада в июне). В апреле они получили на круг 443 млн. рублей, в мае – 448 млн., в июне – 344 млн., в июле – 472 млн.

Согласно масштабному исследованию рынка, недавно проведенному специалистами Бюро аналитики, в рамках информационного обмена аккумулируются данные о 36% от общего количества продаж на рынке (данные об остальных сделках приходится получать «кружным путем» от сравнения непроданных остатков).

По оценкам специалистов этой компании в данный момент актуальное годовое поглощение объектов в рамках коттеджных комплексов составляет 5910 объектов, которые распределяются на 365 реализуемых коттеджных поселков. Причем распределяется весьма неравномерно: примерно половина проектов де-факто вовсе выключены из рыночного оборота – с начала 2013 года в них не прошло ни одной сделки. Еще треть – имеют весьма слабые показатели по продажам: речь идет о единичных сделках в год (конечно, для каждой ценовой категории нормальный темп продаж – свой).

По сути, основная часть продажи приходится на шестую часть реализуемых проектов: они и делят между собой основную массу покупателей.

 

Подробнее о сделках с участками

 

Хотя число сделок с участками снижается, средняя цена сотки увеличивается и в целом выручка девелоперов от реализации земель последние месяцы не сокращается. В июле средняя цена проданного участка составила 2,85 млн. руб. при средней площади 12,8 соток. Соответственно средняя стоимость проданной сотки поднялась до 223 000 рублей. Это самый высокий показатель с 2010 года. Напомним, что эта цифра отражает не удорожание предлагаемых объектов, а соотношение дорогих и дешевых лотов, приобретаемых гражданами. Увеличение этой суммы не может не радовать: значит, граждане становятся бее взыскательными к качеству объектов и приобретают более дорогие лоты.

Если же говорить о ценовых движениях самих участков, то за последние полгода количество проектов, в которых цены снижались примерно равно числу комплексов, где, напротив, собственники увеличивали стоимость лотов. Однако снижение в среднем было куда сильнее подъема. Кроме того, необходимо помнить, что «в норме» при стабильном рынке цена лотов должна в среднем все время повышаться: во-первых, из-за инфляции, во-вторых, из-за повышения степени готовности проектов. Так что наблюдаемые ценовые движения говорят о том, что предлагаемые участки последнее время уверенно дешевеют вслед за сокращением спроса.

Специалисты Бюро аналитики зафиксировали изменение цен в 51 проекте. Из них в 25 поселках стоимость была снижена. Среднее снижение составило 20%. Самая существенная корректировка цен прошла в проекте «Муромицы». Здесь девелопер более чем в 2,5 раза снизил стартовую стоимость сотки (с 53 000 до 20 000 рублей/сотка).

На 40-50% снизились цены в «Театральном», «Речном», «Хвойном». Небольшое снижение прошло в проектах «Можайское» (2%), «Орлинка» (5%), «Рыжики» (5%), «Традиция» (5%).

Увеличение цены было зафиксировано в 26 поселках. Срединный показатель – 13%.

На прибавку в 4-5% решились девелоперы проектов «Петергоф. Собственный проспект», «Горы», «Кавголовское озеро».

Кардинальный пересмотр цен состоялся в проекте «Березовка» (+150%), однако он был обусловлен желанием внести в стоимость сотки и затраты на коммуникации. Так что, если откинуть этот исключительный случай, то максимальная прибавка составит 30-50% (San Repino, «Покровское», «Юрки», «Горки Лэнд»).

 

Подробнее о сделках с домами

 

Статистика по проданным коттеджам от месяца к месяцу меняется весьма значительно. Причина в том, что сделок с этим типом жилья крайне мало, а соответственно очень велики случайные колебания величин. Так в июле средняя площадь реализованного коттеджа составила 155 кв.м., тогда как месяцем ранее она была лишь 98 кв.м.  Понятно, что за такой короткий срок предпочтения покупателей никак не изменились: просто в июне было продано больше компактных домов, в июле – просторных. Вместе с тем все же заметно, что в статистике информационного обмена средняя стоимость проданного дома постепенно сокращается. Это говорит о том, что спрос все больше смещается в сторону дешевых предложений.

Сами цены на коттеджи за последние полгода изменились весьма незначительно. Из 160 проектов, которые сегодня предлагают коттеджи, согласно данным Бюро аналитики, лишь в 21 поселке застройщики изменили цены. Преимущественно – на понижение. Так, в 18 проектах с начала года произошло некоторое снижение стоимости. В трех проектах, напротив, застройщики переписали ценники в сторону повышения. Что характерно: повышаются цены весьма осторожно - в среднем на 7%. Самый смелый шаг предприняли в проекте «Респект Хаус» - здесь увеличили стоимость домов на 12%. В проекте «Традиция» застройщик отважился лишь на 3%-ное повышение.

Зато те девелоперы, которые решились умерить запросы, скидывали цену как следует. Среднее снижение составило 20%. Кардинальнее других уменьшили цены в проекте «Куккузи»: здесь на дорогие коттеджи была снижена цена на 47%. Конечно были и те, кто решил подстегнуть спрос весьма умеренным сокращением стоимости: к примеру, в проекте «Онегин-парк» на некоторые коттеджи скорректировали цену лишь на 5%. Что несколько странно: вряд ли покупатели заметят столь незначительный дисконт.

Одна из причин увеличение спроса на таун-хаусы – очередное снижение цен, на которое пошли в ГК «Кивеннапа». Именно на эту компанию приходится львиная доля продаж этого типа жилья (как в рамках информ-обмена, так и в целом по рынку). Поэтому общие объемы сделок так чувствительны к корректировкам, производимым этим застройщиком.

С начала 2013 года по таун-хаусам корректировка цен произошла лишь в 9 проектах (5 из которых пришлись на поселки ГК «Кивеннапа»).

Переписали ценники в сторону повышения в пяти проектах. Среднее удорожание составило 11%. При этом самые скромные подвижки девелоперы продемонстрировали в проектах Bellagio и Kantele (+3%, +5%). Максимум был зафиксирован в поселке «Солнечный» (имеется ввиду проект компании РМК), в котором прибавка на таун-хаусы составила 30%.

Снижение цен на таун-хаусы прошло только в проектах ГК «Кивеннапа». Средний показатель – минус 20%. Компания недавно провела реконцепцию в своих проектах, изменив количество и площади продаваемых объектов, а также их цены (корректировка высчитывалась исходя из стоимости кв.м). Однако не во всех проектах компания снизила цену, на некоторых объекты в некоторых поселках стоимость, была, напротив, увеличена.

Сегодня в компании предлагают секции по 20 000 - 25 000 руб. за квадратный метр. Год назад за такие же объекты просили около 30 000 рублей. Конечно, это заметно подстегнуло спрос. Но надолго ли хватит действия этой акции пока неясно.

 

Мнения экспертов

 

Татьяна Резанова,

генеральный директор компании «Изумрудная долина»:

- К нашему проекту «Изумрудная долина» интерес в последнее время увеличился: стало больше звонков и просмотров. Мы наблюдаем стойкую зависимость объемов продаж от стадии готовности проекта. Пока сделки идут несколько не в том темпе, которой мы запланировали изначально: потенциальные покупатели ждут окончательного подключения поселка к сетям. Тем не менее, 60% первой очереди мы уже продали, во второй – 15% забронировано. Работа в поселке идет полным ходом: владельцы участков постепенно начали застраивать свои владения, в сентябре мы приступаем к разводке электричества по поселку, а также прокладке сетей канализации и центрального водопровода. Недавно получили ТУ на газ и уже ведем проектно-изыскательские работы. Не так давно мы вывели в продажу новый формат жилья – недорогие таун-хаузы (несколько уже полностью готовы).

 

 

Марина Селиванова,

руководитель отдела продаж компании «БТК девелопмент»:

- С начала 2013 года сделки каждый месяц  распределяются весьма ровно. По «Балтийской ривьере» темп продаж хороший, и даже несколько выше 2012 года. В Ollile – совершается запланированное количество сделок.  Сделки оформляются, как правило, в течение одного-двух месяцев. Пока смотрят и покупают либо самое дорогое (15-18 млн), либо самое недорогое из имеющегося (от 4 млн). Серединных сделок почти нет. Покупатели по-прежнему рассчитывают на получение скидки. Однако у нас в компании принято предоставлять ее при единовременной оплате только на участки на первой линии Финского залива.

В августе мы заметили всплеск интереса и на готовые дома в «Балтийской ривьере».

 

Дмитрий Майоров,

Генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»:

- Значимых изменений по спросу сегодня в нашем проекте мы не наблюдаем. Время принятия решения о покупке и цена сделок держится на одном уровне. Количество продаж тоже весьма стабильное. Заметны лишь два отличия. Первое связано с высокой степенью готовности проекта. Граждане перестали задавать вопросы «точно построите?», потому что стадия такова, что теперь они в этом уже уверены. Второе – видимо, с повысившимся благосостоянием покупателей. В последнее время увеличился спрос на комплекс построек, то есть покупатели приходят не просто за домом, а заказывают сразу все необходимые дополнительные сооружения (банный комплекс с бассейном, гостевой дом, навес с хозблоком и прочее). Так что стоимость дома в этих затратах занимает всего 30-50%. Еще наблюдение: в «Янино» два типовых проекта дома покупатели выбирали в 70% случаев. В «Особом статусе» тоже есть проект-лидер, но его покупает лишь каждый четвертый. Так что все разнообразие проектов было разработано не зря – каждый пользуется примерно одинаковом спросом у клиентов.

 

Подробнее об информационном обмене

 

Проект по обмену информацией о реальных сделках ведется специалистами БАРН («Бюро аналитики по рынку недвижимости») с 2009 года.

Сегодня в рамках информ-обмена аккумулируется информация о сделках от 37 компаний и частных застройщиков, ведущих 99 проектов малоэтажной загородной застройки.

В сумме в комплексах, участвующих в обмене, насчитывается примерно 15 400 объектов, то есть около 37% общего объема актуального предложения.

В данный момент в обмене участвуют: "НЖК-СПб", ГК "Стинком", "ПулЭкспресс Групп", ГК «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «БТК-девелопмент», «Старт-Девелопмент», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Особняк», «Гарант-девелопмент», RusWoodHouse, УК «Новая дача», «Изумрудная долина», «1-ая Академия недвижимости», «FD Group», «Эко Лэнд», «Светлострой», ГК "Мидгард", ПАН, «АТС «Малиновка», «Евростиль», «ПетроЗемПроект», «Северная недвижимость», «Русь: Новые Территории», «Факт», Etiсa Development, «Единство», «Олимп 2000», Landkey, «ПетроМар Девелопмент», «Сити 78», «Адвекон», «Нитис», застройщики – частные лица.

• Автор: Дмитрий Сперанский, аналитик портала БСН

• Источник: http://bsn.ru