2447 0
Спрос ополовинился
Показатели августа 2013 года по спросу оказались вдвое хуже прошлогодних.
Так компании-участники информационного обмена (подробнее об обмене см. врезку) в последнем летнем месяце 2013 года закрыли 131 сделку. Годом ранее в этом месяце застройщиками было подписано 258 договоров купли-продажи. Напомним, согласно исследованиям Бюро аналитики по рынку недвижимости, данные собираемые в рамках информ-обмена, отражают примерно 36% (это средняя величина, которая может варьироваться от месяца к месяцу) всех сделок, которые заключают девелоперы в коттеджных поселках.
Если говорить в целом за летние месяцы, снижение спроса получится не столь обескураживающим, однако все равно весьма серьезным. Если в 2012 году за лето было заключена 701 сделка, то в нынешнем – всего 444, то есть на 37% меньше. При этом количество компаний-участников обмена по сравнению с прошлым годом практически не изменилось.
Из указанного количества продаж за летние месяцы 225 сделок пришлось на участки под самостоятельную застройку, 32 - на коттеджи или участки с подрядом (мы считаем эти лоты вместе, поскольку и в том и в другом случае клиент приобретает и оплачивает сразу участок и коттедж) и 187 – на секции таун-хаусов (включая все виды сблокированного жилья).
По сравнению с прошлым годом участков было реализовано минувшим летом меньше на 43%, коттеджей – на 30%, секций – на 28%.
Суммарная выручка за этот период сократилась на 30%. Если летом 2012 года указанные застройщики заработали 1,72 млрд. рублей, то теперь лишь 1,21 млрд.
«Продажи не просто упали, они рухнули. И даже самые бросовые цены сегодня не стимулируют покупателя. Каждая сделка стала событием. Косвенно в этом виноваты сами девелоперы: коттеджные поселки выводятся на рынок крайне хаотично. Нет внятных ценовых ориентиров: цены на объекты примерно одинакового качества могут существенно отличаться у разных застройщиков. Если покупатель еще не совсем запутался, то уж точно разочаровался», - полагает Евгений Айтжанов, генеральный директор АТС «Малиновка».
По мнению Елены Машедо, генерального директора компании «ПетроЗемПроект», по сравнению с прошлым годом решения о покупке клиентами принимается гораздо дольше. Хотя у граждан, обращающихся в компанию, вроде бы есть и желание и возможности, однако принимаются решения очень медленно и осторожно.
Впрочем, есть и иные мнения. Как отмечает Алексей Никишин, ведущий специалист отдела маркетинга компании «Старт Девелопмент», по сравнению с прошлым годом в компании возросло число клиентов, которые подписывают договор в день первого обращения в компанию или на следующий день. Впрочем, эксперт полагает, что это может быть связано с тем, что проект находится на завершающей стадии и не торопится делать глобальные обобщения за весь рынок.
Что еще отмечают эксперты: в этом году граждане куда осторожнее обращаются к кредитам и рассрочкам. «Если в 2012 году в 20% сделок покупатели сразу вносили всю сумму, то в 2013 этот показатель достиг 35%», - говорит Алексей Никишин.
Подробнее о сделках с участками
Согласно данным информ-обмена, доля участков в общем объема спроса сократилась по сравнению с прошлым годом. Если год назад на них приходилось 56% продаж, то теперь – только 51%. Соответственно возросла доля сделок с таун-хаусами (хотя само число продаж с этим типом объектов сократилось и довольно значительно).
Однако в статистике сделок, отмечают эксперты Бюро аналитики, с участками произошло одно серьезное изменение. По сравнению с прошлым годом, заметно подросла цена реализованного лота. Год назад граждане, желающие купить землю под самостоятельную застройку, оставляли у девелоперов в среднем по 1,76 млн. руб. (средние данные за летние месяцы 2012 года), теперь – 2,52 млн. При этом, как показывают наблюдения, цены на предлагаемые объекты в абсолютном большинстве проектов не изменились. Это значит, что горожане стали куда меньше покупать дешевых участков (по 1 млн. руб. и дешевле), самый сильный спад пришелся именно на эту категорию объектов. Что касается дорогих предложений: за 3-5 млн. рублей, спрос на эти лоты остался примерно на прежнем уровне.
В результате всех изменений, хотя и число сделок с участками по сравнению с прошлогодними показателями снизилось на 43%, выручка застройщиков от торговли этим видом объектов уменьшилась всего на 10%.
Площади приобретаемых участков при этом за год почти не изменились: в 2012 году средняя площадь надела составляла 12,5 сотки, в 2013-м – 12,9 сотки.
Подробнее о сделках с домами
По сравнению с участками, в отношении коттеджей ситуация иная (чтобы не сказать, противоположенная). Здесь по сравнению с прошлым годом сильнее всего сократилось число сделок с дорогими домами. Сокращение спроса задело, прежде всего, эту ценовую категорию, не так сильно сказавшись на продажах более дешевых предложений. Если летом прошлого года средняя цена сделки с коттеджем составляла 10,3 млн. рублей, то в этом году сумма покупки уменьшилась до 7,2 млн. рублей. Соответственно снизились и другие параметры сделок: средние площади приобретаемых коттеджей уменьшились со 170 до 140 кв.м., средняя цена квадратного метра – с 60 000 рублей до 50 000 рублей.
Правда, говорить о динамике спроса на коттеджи необходимо с известной осторожностью: сделок с этим типом объектов фиксируется относительно немного, велика вероятность случайных отклонений.
«В нашем проекте «Петергоф Сити» за последнее время существенно увеличилось количество звонков и просмотров. Так что мы ожидаем в своей компании серьезную активизацию осенью. Но в целом на рынке работать пока по-прежнему трудно: спрос весьма неустойчивый и трудно прогнозируемый. Коттеджи продавать в разы сложнее, чем участки», - прокомментировала ситуацию Елена Машедо, генеральный директор компании «ПетроЗемПроект».
Впрочем, руководитель отдела продаж компании «БТК девелопмент» Марина Селиванова уверена, что сейчас на рынке складывается довольно благоприятная ситуация, которая в будущем приведет к росту спроса на готовые дома: «Рынок находится в той стадии, когда следующий шаг в борьбе за покупателя - повышение качества продукта и его продуманности. Потому что конкуренция очень высока во всех сегментах, а цены уже больше снижать некуда – достигнут порог рентабельности. Так что в ближайшем будущем адекватно оцененные дома из качественных материалов с продуманной планировкой будут пользоваться уверенным спросом у покупателей. Мы предчувствовали эту тенденцию и вывели в продажу несколько готовых домов в «Балтийской ривьере». За месяц 4 дома оказались забронированными, а один продан. Вскоре мы намерены заключить остальные договоры купли-продажи».
По сравнению с летом прошлого года, количество реализованных секций таун-хаусов сократилось на 28%, а выручка девелоперов от продажи этих лотов – на 34%. Здесь параллельно шли два процесса: лоты дешевели, при этом покупали их все меньше. Если бы ГК «Кивеннапа» (безусловный лидер в этом сегменте, поглощающий львиную долю спроса), не пошла бы в последние месяцы на определенное снижение цен, число продаж могло бы просесть еще значительнее. В данный момент средняя площадь приобретаемой секции составляет скромные 72 кв.м. (по сравнению с прошлым годом этот параметр не изменился), а средняя цена лота уменьшилась с – 2,32 до 2,09 млн. рублей. Соответственно уменьшилась цена «квадрата». Год назад в среднем за метр девелоперы выручали по 32 000 рублей, теперь – по 29 000 рублей. Причем в отдельных проектах этот показатель существенно ниже.
Подробнее об информационном обмене
Проект по обмену информацией о реальных сделках ведется специалистами Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН) с начала 2009 года. В рамках проекта застройщики ежемесячно обмениваются информацией о реальных продажах, прошедших в реализуемых ими комплексах, а также о параметрах проведенных сделок. Это позволяет чувствовать спрос и принимать обоснованные бизнес-решения, базирующиеся на знании реальной картины рынка. В отличие от анализа сделок, анализ текущего предложения не отражает рыночных реалий: больше половины проектов, находящихся в продаже, не имеют сделок и фактически никак не влияют на рынок.
В настоящее время в рамках информационного обмена аккумулируются сведения о продажах в 88 проектах. Из-за того, что в обмене участвует немало проектов, имеющих весьма неплохие показатели по продажам, мы видим больше трети всех подписываемых девелоперами сделок на рынке.
В данный момент в обмене участвуют: "НЖК-СПб", ГК "Стинком", "ПулЭкспресс Групп", ГК «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «БТК девелопмент», «Старт-Девелопмент», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Гарант-девелопмент», RusWoodHouse, «Изумрудная долина», «1-ая Академия недвижимости», «FD Group», «Эко Лэнд», ГК "Мидгард", ПАН, АТС «Малиновка», «Евростиль», «ПетроЗемПроект», «Северная недвижимость», «Русь: Новые Территории», «Факт», Etiсa Development, «Единство», «Олимп 2000», Landkey, «ПетроМар Девелопмент», «Сити 78», «Адвекон», «Нитис», застройщики – частные лица.