Торможение продолжается

Об этом явно свидетельствует статистика информационного обмена среди загородных застройщиков. В третьем квартале в рамках информ-обмена зафиксировано лишь 409 сделок. Это на 16% ниже показателей предыдущего квартала. Как отмечают эксперты Бюро аналитики по рынку недвижимости, по практике наблюдений третий квартал в прошлые годы оказывался обычно более урожайным на продажи по сравнению со вторым.

Если же сравнить данные за тот же период прошлого года, сокращение спроса составит 42%. В целом за 9 месяцев 2013 года застройщики продали в полтора раза меньше лотов, чем  годом раньше. И с каждым месяцем разрыв показателей все растет.

Так в сентябре участники информ-обмена подписали 122 договора купли-продажи. Тогда как в прошлом году в том же месяце было зафиксировано 216 сделок. Разница, как видим, близка к двухкратной.

«Время экспозиции объектов увеличилось. Если раньше клиент раздумывал о приобретении наших объектов в течение трех-четырех недель,  то сейчас это время увеличилось до полутора-двух месяцев. Покупатель сейчас более тщательно взвешивает все «за» и «против», досконально изучает документы, ситуацию на рынке в целом, сравнивает разные проекты, которых становится все больше», - отмечает генеральный директор группы компаний «Кивеннапа» Максим Красненко. Эксперт также отмечает возросшую долю продаж с привлечением кредитов и рассрочек, не смотря на то, что компания предлагает весьма льготные условия клиентам, готовым внести всю сумму сразу. Это говорит о том, что наличных денег у граждан становится все меньше. При том, что многие клиенты для покупки объектов ГК «Кивеннапа» реализуют имеющееся жилье и все равно им приходится занимать.

«Учитывая то, что реальные доходы населения не растут, ипотечное кредитование не становится дешевле, мы не видим предпосылок для активизации спроса на недорогое жилье в ближайшей перспективе. Однако и особого ухудшения ситуации мы не прогнозируем: спрос сохранится на текущем уровне. При нынешней рыночной ситуации загородное жилье приобретается в основном для себя, весьма редко встретишь частных инвесторов, желающих вложиться в этот тип недвижимости в расчете на прибыль от сдачи его в аренду», - говорит Наталья Маркова, начальник отдела продаж Национальной Жилищной Корпорации – ЛО.

«Вероятнее всего, что в октябре-ноябре спрос пойдет на спад. Ждать какой-то активности уж точно не приходиться. Будем надеяться, что спрос пойдет в рост по весне и будем к этому готовиться», - делится соображениями Татьяна Резанова, генеральный директор компании «Изумрудная долина».
Впрочем, некоторые девелоперы продолжают надеяться на лучшее. «Летом мы заметили некоторую стагнацию спроса, однако ситуация постепенно выравнивается. Уверен, что спрос будет весьма активным и продержится на таком уровне вплоть до середины декабря. Покупатели всегда в осенний период активизируются. В прошлом году, например, наша последняя сделка была совершена 29 декабря, в субботу, за полтора дня до Нового года. Прежде всего, мы рассчитываем не столько на увеличение количества продаж, сколько на рост площадей реализованных участков. Сейчас покупатель все более пристально изучает возможность расширения границ участков. В конце 2013 - начале 2014 года, мы ждем резкого увеличения числа сделок», - комментирует Евгений Айтжанов, генеральный директор компании «АТС Малиновка - управление дачными поселками».

С коллегой согласен и Валерий Панкратов, коммерческий директор RusWoodHouse: «Думаю, что возможна некоторая активизация на рынке за счет приезжих, в частности, переселенцев с Дальнего Востока. Увеличение потока таких клиентов мы уже наблюдаем. Видимо, наводнение дало толчок тем, кто давно собирался на переезд, да все откладывал...»

Честно говоря, оптимизм экспертов не вполне понятен. Согласно статистике Бюро аналитики, в четвертом квартале сделок всегда совершается куда меньше, чем в предыдущий период. А судя по нисходящему тренду, в этот раз провал окажется более глубоким, чем обычно.

 

Подробнее о сделках с землей

 

Число сделок с участками под самостоятельную застройку за последний год, согласно статистике информационного обмена, сократилось наиболее существенно. Три последних месяца застройщикам удавалось подписывать в сумме примерно по 70 сделок с такими лотами в месяц (в июле – 67, в августе – 71, в сентябре – 66). Год назад ситуация была куда радужнее, тогда девелоперы продавали по 120-130 подобных лотов. Средние площади реализованных объектов существенно не изменились: в среднем клиенты берут по 12-13 соток на брата. Однако что важно: за год существенно выросла средняя цена сделки с участками без подряда. В сентябре 2012 года средняя цена лота составила 1,68 млн. рублей. Теперь – 2,32 млн. Причем это не случайное отклонение. Если брать данные в целом за квартал, то в третьем квартале минувшего года этот показатель составил 1,76 млн. в этом году – 2,55 млн.

Приведенные цифры говорят сразу о двух процессах, одновременно происходящих на рынке. Поскольку цены лотов у застройщиков не растут (почти никто не решается при нынешней конъюнктуре переписывать ценники в сторону повышения), увеличение средней цены сделки говорит о том, что доля продаж дорогих объектов в общем объеме постепенно подрастает. С учетом общего сокращения количества сделок это свидетельствует о том, что граждане активно отказываются от приобретения именно дешевых лотов. При нынешней экономической ситуации настроенность на серьезные вложения в семьях с невысоким уровнем дохода быстро снижается.

Почему же в таком случае не растут средние площади покупаемых владений, ведь известно, что состоятельные покупатели нацелены на приобретение более просторных лотов, чем клиенты, серьезно ограниченные в бюджете покупки? Ответ очевидно в том, что и покупатели со средствами начинают сокращать траты – и это выражается, прежде всего, в более скромных запросах по площади участков.

Таким образом, статистика показывает снижение покупательной способности по всем категориям клиентов. Состоятельные граждане покупают лоты поскромнее, лица с небольшим доходом вовсе отказываются от сделок.

 

Подробнее о сделках с домами

 

За последний квартал участники информ-обмена реализовали 35 коттеджей (считая участки с обязательным подрядом). По месяцам сделки распределились следующим образом: в июле и августе – по 13, в сентябре – 9. По сравнению с прошлым годом существенных изменений не произошло. За тот же период в 2012 году было реализовано 38 особняков. Правда, в целом за год снижение активности покупателей в этом сегменте также прослеживается. За 9 месяцев 2012 года было продано 127 коттеджей, за тот же срок 2013 года – лишь 106. Однако в целом можно сказать, что по этому типу объектов сокращение активности покупателей, фиксируемое в целом по рынку, отразилось слабее всего.

Средняя цена реализованных коттеджей в последнем квартале составила 8,04 млн. рублей при средней площади 148 кв.м. Таким образом средняя цена квадратного метра вышла 54 000 руб. За последнее время эта величина несколько сократилась: так, в третьем квартале 2012 года она была равна 64 500 рублей и с того времени плавно снижалась. Правда, крайне незначительные объемы сделок в этом сегменте не дают оснований уверенно говорить о тенденциях: достаточно трех-четырех «нетипичных» сделок, чтобы существенно повлиять на средние показатели.

Объемы продаж секций в таун-хаусах серьезно сдали по сравнению с прошлым годом, однако в последние месяцы наметилась тенденция к некоторому оживлению продаж в этом сегменте рынка. Так в третьем квартале в рамках информ-обмена было зафиксировано 170 сделок с этим типом недвижимости, что на 14% больше, чем в предыдущем (напомним, что в других сегментах наблюдается снижение). Причиной этого, с точки зрения экспертов Бюро, служат некоторые маркетинговые ходы, предпринимаемые застройщиками. В частности, речь идет о существенном снижении цен на предлагаемые объекты.

 

Мнения экспертов

 

Марина Селиванова,

Руководитель отдела продаж компании «БТК девелопмент»

- В целом этот год и третий квартал нас порадовал – продажи в наших проектах идут успешно. Обычно к концу года сделок становится меньше, однако эта тенденция, как ни странно, почему-то не касается нашего проекта «Балтийская ривьера». В прошлом году мы активно продавали исключительно дорогие участки «из-под снега». На данный момент мы видим все предпосылки к повторению прошлогодней ситуации – клиенты весьма активно смотрят и подписывают договоры. Но в целом по рынку, ситуация будет, конечно, иная. Цены стоят, сделок все меньше и никаких подвижек в этом отношении не просматривается.  

 

Дмитрий Майоров,

Генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»:

- Ситуация с продажами в «Особом статусе» нас устраивает. Звонки от потенциальных покупателей поступают регулярно, каждые выходные мы проводим просмотры в поселке. Что примечательно: поток новых клиентов не прекращается. И это говорит об известности и привлекательности нашего проекта. Однако определенные опасения у нас вызывает тот факт, что сделки стали проходить несколько дольше. Причины самые разные, но в основном они связаны с затруднениями с продажей имеющейся недвижимости, которая перестала их устраивать. Сделки, подписанные в течение двух недель – большая редкость.

 

Елена Машедо,

Генеральный директор компании «ПетроЗемПроект»:

- Третий квартал прошел для нас вполне успешно - заключена одна сделка и планируется заключение еще двух в ближайшее время. Однако в целом по рынку мы видим весьма заметный спад продаж. Застройщики пытаются оживить спрос, предлагают подарки, скидки, но, на наш взгляд, такие действия не эффективны. Здесь важно качественно улучшить предложение, а сделать это весьма непросто. Надо напрячься, вложить деньги, мозги, а результат при этом – весьма непредсказуем.

 

Подробнее об информационно обмене

 

Проект по обмену информацией о реальных сделках ведется специалистами Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН) с начала 2009 года. В настоящее время в рамках информационного обмена аккумулируются сведения о продажах в 88 проектах. Из-за того, что в обмене участвует немало проектов, имеющих весьма неплохие показатели по продажам, в нем представлены данные примерно по трети всех сделок, подписываемых девелоперами на загородном рынке.

В данный момент в обмене участвуют: "НЖК-СПб", ГК "Стинком", "ПулЭкспресс Групп", ГК «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «БТК девелопмент», «Старт-Девелопмент», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Гарант-девелопмент», RusWoodHouse, «Изумрудная долина», «1-ая Академия недвижимости», «FD Group», «Эко Лэнд», ГК "Мидгард", ПАН, АТС «Малиновка», «Евростиль», «ПетроЗемПроект», «Северная недвижимость», «Русь: Новые Территории», «Факт», Etiсa Development, «Единство», «Олимп 2000», Landkey, «ПетроМар Девелопмент», «Сити 78», «Адвекон», «Нитис», застройщики – частные лица.

 

• Автор: Дмитрий Сперанский, аналитик портала БСН

• Источник: http://bsn.ru