5627 0
Я уеду жить… загород
Петербург расширил свои границы. Сегодня жилье в радиусе 10-40 км от города перестало быть сезонным и рассматривается покупателем как место постоянного проживания. Дачи и приусадебные участки «отползли» на расстояние 50-70 км.
Темпы вывода на рынок новых загородных объектов снижаются на протяжении нескольких лет: если в 2012 году продажи были открыты в 134 объектах, то в 2013 году лишь в 110. Эта тенденция сохранится и в 2014 году. Однако снижение объема предложения, считают эксперты, приведет к более четкой дифференциации и улучшению качества стартующих проектов.
Участки без подряда заняли в общем объеме спроса на рынке коттеджных поселков не менее 76-78%. Однако ряд экспертов предрекает им снижение популярности за счет увеличения на рынке готовых объектов эконом-класса.
Покупатель переориентировался на участки с подрядом, готовые для жизни дома и жилье в загородных многоквартирных комплексах. Причем, во всех трех случаях жилье рассматривается как единственное, предназначенное для постоянного проживания. Выбор формата проживания напрямую зависит от размеров кошелька. Стоимость земли за сотку с подрядом превысила 100 тысяч руб, цена готового домовладения варьируется в зависимости от класса и размера в пределах от 3 млн руб (например, «Вартемяги парк») до 18 («Онегин парк» от компании «ИФК БСПб) и выше. В нижнем ценовом сегменте преобладают многоквартирные дома в малоэтажных комплексах. Однако представители компаний не скрывают, что переговоры о продаже каждого домовладения могут длиться от нескольких недель до полутора лет. Покупатель высокого ценового сегмента подходит к выбору и совершению покупки с большой осторожностью. Эта тенденция в полной мере проявит себя и в 2014 году. При условии снижения предложения и вывода на рынок новых проектов верхнего ценового сегмента, можно говорить о сужении рынка объектов класса deluxe.
В тоже время на вторичном рынке загородной недвижимости в 2013 году отмечена активность. По данным компании «Петербургская Недвижимость», наибольшим спросом здесь пользовались самые дешевые объекты: участки по цене до 800 тыс. руб. и дома стоимостью до 2 млн. руб.
Достижения прошлого
Так, только в сегменте коттеджных поселков в прошлом году продажи стартовали в 110 новых проектах, а это как минимум 10 тыс. новых объектов. Для сравнения – в 2012 году на продажу были выставлены более 12 тысяч объектов в 134 поселках. На конец года в продаже по Петербургу и ЛО находились объекты в 440 загородных проектах, из которых 60 – поселки таунхаусов.
В компании Knight Frank St. Petersburg приводят следующую статистику 2013 года: два новых поселка класса А и четыре класса В. Общее количество коттеджных поселков в элитном сегменте составило 16, а в бизнес-классе – 34 объекта. Годовой рост цены составил 13% за элитное домовладение и 4% для объекта бизнес-класса.
Планы на будущее
Главная тенденция – усиление дифференциации и сегментации рынка загородного жилья. Все сегменты - бизнес, элит и эконом – найдут своего покупателя. Эксперты говорит об увеличении сроков экспозиции объектов в высоких сегментах, в то время как в эконом- покупатели, напротив, будут стараться разбирать жилье при минимальных стартовых ценах. Вместе с тем отмечается увеличение влияния местоположения поселка на принятие решения о приобретении домовладения. В этом отношении значительно выигрывают объекты, расположенные в популярных Курортном и Всеволожском районах.
Согласно прогнозам агентства «Петербургская недвижимость», в этом году по-прежнему будет невысокий спрос на масштабные земельные участки в категории сельхоз земель, на недострой, как в садоводствах, так и на участках ИЖС. Не будут пользоваться большой популярностью на загородном рынке и дорогие дома стоимостью от 25 млн. руб. и выше. Спрос будет напрямую зависеть от макроэкономической ситуации в стране. В случае сохранения покупательского спроса и отсутствия новых проектов создаются условия для умеренного роста цен на домовладения класса А.
Основное количество сделок будет сосредоточено в поселках, находящихся в высокой стадии готовности, имеющих развитую инфраструктуру и расположенных в престижных локациях города и области. Эксперты прогнозируют и незначительный рост спроса на вторичном рынке жилья, который будет связан скорее с желанием покупателей вложить деньги в недвижимость.
Мнения:
Дмитрий Демидов, руководитель загородного направления агентства «Петербургская Недвижимость»
В 2013 году на вторичном рынке загородной недвижимости Ленобласти проявился ряд тенденций. По ценовым предпочтениям покупателей: объекты по самым низким ценам пользовались наибольшим спросом. Как правило, в эту категорию попадают земельные участки и дачные дома на территории Ленобласти в различных ДНП (Дачные Некоммерческие Партнерства) и СНТ (Садоводческие Некоммерческие Товарищества). Чаще всего покупатели приобретали земельные участки по цене до 800 тыс. руб., а также дачные дома стоимостью до 2 млн. руб.
Лидирующую позицию по объему продаж на вторичном загородном рынке занимает Всеволожский район Ленобласти: его обширная территория протянулась вдоль границ Петербурга на многие километры, - отмечает Дмитрий Демидов. - Второе место по популярности занимает северное направление, а именно Приозерский и Выборгский районы. Согласно итогам продаж за 2013 год, люди по-прежнему предпочитают северное направление южному.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
По нашим наблюдениям, рынок стал более конкурентным с точки зрения качества предлагаемых объектов, а спрос – более избирательным. Девелоперы как никогда тщательно подходят к вопросу проработки концепции, уделяют внимание качеству строительства домов, архитектуре, удобству планировочных решений, оптимальности состава инфраструктуры. Покупатель же более практичен и рационален и внимательно изучает предложение на рынке. В связи с этим срок заключения сделок не сокращается. Стабильным спросом будут пользоваться готовые объекты, расположенные в локациях, удобных для постоянного проживания».
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar
В 2013 году рынок загородной жилой недвижимости развивался достаточно слабо, вследствие чего некоторые игроки были вынуждены покинуть рынок, не справившись с реализацией заявленных проектов. Стабильным спросом сейчас пользуются лишь качественные объекты вне зависимости от сегмента и формата.