Спрос на коттеджи зависит от политики

Последние три года загородный рынок испытывал довольно странные подъемы и спады, которые ставили специалистов в тупик. После падения спроса в 2009 году, который был связан с резким ухудшением дел в экономике и снижением покупательной способности сограждан, в последние три года начиная с 2011 ситуация в экономике была в целом стабильной (слово «стабильная» здесь не означает хорошая, а всего лишь неизменная). Доходы граждан не росли, но и не снижались. В то же время на загородном рынке наблюдались непонятные волны активности. В начале 2012 года число сделок неожиданно выросло, застройщики воспряли духом и решили, что дождались выхода из кризиса. Собственники земельных пятен с известной задержкой, необходимой доля решения орг. вопросов, стали выводить их в продажу (этот всплеск числа новых предложений проявился в 2013 году).

Между тем уже во второй половине 2012 года число продаж начало снижаться. Весенние месяцы против обыкновения стали «урожайнее» летних. К ноябрю активность покупателей «сползла» почти до уровня предыдущего года.

Еще раз напомним, что в отечественной экономике в этот период никаких подвижек не наблюдалось. Наконец в 2013 году активность покупателей на загородном рынке вернулась примерно на тот же уровень, на котором находилась в 2011 году.

Девелоперы за последний год сильно подрастеряли оптимизм относительно развития ситуации и уже не ждут высоких показателей в 2014 году (ведь и сдвигов в экономике не заметно). Между тем всплеск продаж в первые месяцы этого года предрекают очередной подъем спроса.

 

Динамика активности покупателей на загородном рынке

(среднее количество сделок на проекты, участвующие в информ-обмене)

 

Правда, не все девелоперы разделяют это видение ситуации. Из-за небольшого количества сделок в загородных проектах и наличия «внутренних» причин, влияющих на темпы реализации (рекламная активность, изменение степени готовности комплекса, деятельность отдела продаж и пр.) каждый застройщик видит свою часть мозаики и имеет свое представление о динамике спроса. Но общая статистика, которая собирается экспертами Бюро аналитики благодаря проекту по обмену информацией о реальных сделках (числе ее участников колеблется от 70 до 110 проектов), показывает картину в целом именно такой.

Из-за того, что количество участников постоянно меняется (проекты присоединяются к обмену, выходят из него, начинают реализацию и завершают продажи) мы оперируем такими данными, как среднее число сделок на каждый загородный комплекс. Так в 2011 году на коттеджный поселок, участвующий в обмене пришлось в среднем по 17,2 сделки, в 2012 –м – по 27,1, в 2013 – по 16,8 договоров. В январе и феврале 2014 года активность была вполне сравнимой с показателями аналогичных месяцев «урожайного» 2012 года (на загородном рынке весьма сильно выражена сезонность, поэтому всегда приходится делать на это поправку).

Специалисты Бюро аналитики выяснили, что указанная динамика удивительным образом совпадает с данными социологических опросов о положении дел в стране. Эксперты Аналитического Центра Юрия Левады (Левада-центра) регулярно проводят исследования оценок гражданами положения дел в стране. Соотечественникам задают вопрос: идут ли, по их мнению, дела в стране в правильном направлении или страна движется по неверному пути. Разница положительных и отрицательных оценок составляет соответствующий индекс.

 

Индекс оценок положения дел в стране (по данным опросов Левада-центра)

 

Даже невооруженным взглядом видно, насколько совпадают приведенные графики. Статистическая обработка (методами корреляционного анализа) этих данных подтверждает их линейную зависимость с вероятностью 99,9%.

Особенно впечатляющие показатели получаются, если сделать поправку на сезонность спроса на загородном рынке (ведь сезонный фактор в оценках граждан отсутствует). На рисунке ниже приведен типичный цикл активности покупателей. За единицу принято среднемесячное число продаж. Из диаграммы видно, что январские показатели продаж обычно вдвое ниже, чем данные наиболее активных месяцев. 

 

Сезонная динамика активности покупателей на загородном рынке в посткризисный период

 

Отдельно стоит упомянуть, что индекс потребительских настроений, рассчитываемый тем же аналитическим центром, заметно хуже соотносится с покупательской активностью в загородном сегменте, чем вышеупомянутый индекс общего положения дел в стране.

Индекс потребительских настроений (рассчитываемый по специальной методике) включает в себя, в частности, оценки гражданами собственного материального положения и некоторые другие величины. В то же время, как мы видим, активность покупателей на загородном рынке существенно меняется при неизменном количестве денег на руках у покупателей. Решение о покупке принимается не из-за того, что у потенциальных клиентов прибывает денег, а под влиянием общего впечатления о том, что дела в стране идут на лад. В начале 2014 года на оптимизм россиян влияло несколько факторов. Самые яркие: успешная олимпиада и присоединение Крыма. Есть все основания полагать, что деньги на загородный рынок потекут весьма активно. Если конечно, правительство за ближайшие месяцы своими действиями не растеряет доверия граждан.

Загородным застройщикам же впору возглавить патриотическую колонну. Это вопрос их бизнеса.

• Автор: Дмитрий Сперанский, аналитик портала БСН