Первый квартал порадовал застройщиков

Конечно, это не значит, что все застройщики не могли отбиться от покупателей. По-прежнему значительная часть проектов на загородном рынке вообще не продается, у некоторых – сделки есть, но мало. Именно поэтому и важно наблюдать за ситуацией в целом, ведь только суммарные значения показывают: на рынке подъем или спад.

В первом квартале 2014 года данные Бюро аналитики по рынку недвижимости однозначно указывают на активизацию покупателей по сравнению со всеми предыдущими годами. В целом за квартал в рамках информ-обмена было подписано 412 сделок, или в среднем по 5,25 следки по каждый проект-участник. Для сравнения в 2013 году этот показатель составлял 3,6 сделок, в рекордном 2012 году – 5,0. В первом квартале активность покупателей традиционно невысокая. Согласно выведенным экспертами Бюро аналитики коэффициентам сезонности, на первые три месяца приходится в сумме 20% годового объема сделок, тогда как во втором квартале активность возрастает на треть, причем наибольшее количество сделок приходится на апрель: показатели мая и июня оказываются чуточку ниже.

Это в среднем по годам, но конечно действуют и «внесезонные» тренды: периодически сделок на рынке становится то больше, то меньше. Однако без учета сезонных факторов невозможно оценить, означает ли увеличение числа сделок реальный рост спроса.

Эксперты Бюро предсказывали высокие показатели мартовских продаж, связывая их с ростом политического оптимизма граждан (за подробностями отсылаем читателей к материалу «Спрос на коттеджи зависит от политики»). В этом месяце показатель политического оптимизма, согласно данным Левада-центра, достиг невероятного высокого показателя в 34 единицы – это самое высокое значение за последние годы. Соответственно и продажи на загородном рынке оказались рекордными: в марте на каждый проект-участник обмена пришлось по 2,06 сделок, это самый высокий показатель для этого месяца за пять лет наблюдений.

Однако методы статистического анализа показывают, что сделки на загородном рынке «реагируют» на изменения политических настроений с отставанием на месяц. Если это так, то явственнее всего нарастание оптимизма сограждан проявится в апреле. Так что подождем результатов этого месяца, благо осталось недолго.

 

Крымский подскок

 

Важное дополнение к сказанному. На последнем саммите, проводимым журналом «Пригород» приглашенные эксперты в один голос говорили, что присоединение Крыма хотя и создало благоприятный политический фон и определилио высочайшие рейтинги действующего главы страны, однако и заложило мину замедленного действия под отечественную экономику. И через несколько месяцев это событие отразится на размерах доходов и страны в целом и ее граждан. С приведенными доводами и соображениями сложно не согласится. Так что весьма вероятный сценарий дальнейшего развития ситуации таков: столкнувшись с проблемами, граждане пересмотрят и свои оптимистичные оценки курса страны, и это сильно охладит их желание вкладываться в загородное жилье. За всплеском спроса последует стагнация. Однако о чем невозможно сказать ничего определенного, так это о сроках изменения политических настроений. Тут все зависит от действия Кремля, а этот фактор прогнозировать сегодня никто не берется. В каком-то смысле система подобна финансовой пирамиде: изначально нежизнеспособная конструкция может поддерживаться за счет искусственных факторов неизвестное время, но чем дольше она существует, тем тяжелее «обвал».

 

Смесь продаж

 

В первом квартале 2014 года компании, участвующие в информ-обмене, заработали в общем 1,32 млрд. рублей. Из этой суммы на покупку участков граждане потратили 588 млн., совершив 248 сделок с такими лотами. По-прежнему этот тип объектов составляет львиную долю в продажах – и по сделкам (60%), и по выручке (45%). 

Покупатели коттеджей оставили у девелоперов в I квартале 2014 года 338 млн, заключив 30 договоров. Доля этих объектов в общей выручке весьма заметная и составляет 25%, но по количеству сделок только 7% приходится на этот тип недвижимости. Средняя сумма сделки с коттеджами – 11,3 млн.

За тот же период было продано 134 секции в таун-хаусах в сумме на 396 млн. рублей. Доля в деньгах – 30%, по сделкам – 33%.

Средняя стоимость купленного участка в I квартале составила 2,37 млн. рублей. За последние годы эта величина подросла. Для сравнения, в начале 2012 она составляла 1,75 млн., в 2013 – 2,06 млн.

Весь прошлый год средняя стоимость таун-хаусов снижалась: с 2,64 млн. в первом квартале до 2,4 млн. – в третьем. Правда, в IV квартале граждане купили более дорогие лоты, так что средняя цена выросла до 3,22 млн. за секцию.  

В начале этого года было продано чуть меньше дорогих лотов в Ollile, поэтому средняя цена сделки «съехала» до 2,96 млн. Однако в целом эксперты отмечают, что интерес граждан к сверхдешевому предложению сильно снизился. Граждане выбирают либо более просторное и более дорогое жилье, либо вовсе отказываются от покупки таун-хауса.

Опрошенные эксперты отмечают, что звонков от потенциальных покупателей в этом году стало больше, запросы и предпочтения несколько смешаются, а кредитных денег в загородном сегменте почти не прибывает. Подробнее об этом см. мнения экспертов.

 

 

Мнения экспертов:

 

Лилия Мякеля,

менеджер по продажам ООО"Гарантъ Девелопмент":

- В первом квартале 2014 года активность покупателей осталась на том же уровне: количество продаж, а также потенциальных клиентов по сравнению с 2013 годом не сокращается, несмотря на значительное повышение стоимости наших объектов. У нас проходит в среднем по 3-4 сделки в месяц при средней стоимости в 5 млн. руб. Мы считаем это неплохим результатом. Сегодня покупатель хочет, меняя городское жилье на загородное, существенно увеличить жилую площадь: его интересуют варианты площадью 100 кв.м. и больше. Средняя площадь жилья в нашем поселке за последнее время увеличилась на 10 кв.м. Наши клиенты, как правило, при покупке располагают всей необходимой суммой. Примерно 40% клиентов интересуются рассрочкой. Поскольку наша компания занимается реализацией только готового жилья, то и максимальный срок рассрочки у нас не превышает двух лет.

 

Максим Красненко,

генеральный директор ГК «Кивеннапа»:

- В целом, по итогам начала этой весны (март-апрель) покупатели ведут себя более активно. У нас зафиксировано на 25% больше звонков от клиентов, чем в прошлом году. Хотя на просмотры выезжают заметно реже чем год назад. Тем не менее, сделок за прошедший март было на 30% больше, чем в прошлом году. Об апреле пока судить сложно. Большинство покупателей по-прежнему отдает предпочтение средним метражам – 50-80 кв.м, более маленькие метражи тоже берут неплохо, хоть и не столь часто. Значительно выросла лишь доля покупок секции 100 кв.м. Но покупка объекта более 100 кв. м. в наших проектах – редкость. Не спешат брать покупатели и индивидуальные дома. Сегодня наши клиенты предпочитают оплачивать покупку единовременно. Таких коло 70% покупателей. Однако в целом количество тех, кто платит сразу, постепенно уменьшается. Средний срок рассрочки составляет год-полтора. Покупатели стараются сделать первый взнос как можно больше. Мы не можем судить, собственные у них средства или заемные, однако примерно в четверти случаев перед покупкой у клиентов встает вопрос о продаже имеющейся недвижимости.

 

Алексей Герасимов,

руководитель Агентства коммерческой оптимизации жилых проектов

- Девелоперы ищут новые форматы поселков и востребованных клиентами продуктов. Сложившихся правил и готовых рецептов нет. В первые годы существования рынка застройщики предлагали клиентам весьма просторные дома. Потом пришло время, когда появились весьма куцые домовладения. Надо было попробовать обе крайности. Основной тренд последних лет – повышение потребительского уровня горожан. Они умеют отличать хорошие планировочные решения от плохих, накопили отрицательный опыт взаимодействия с различными участниками девелоперской деятельности: застройщиками, подрядчиками, субподрядчиками. Их требовательность растет. А «поле девелоперов», если говорить в целом, напротив, становится все хуже. Все больше проектов реализуется инвесторами, имеющими весьма приблизительное представление о девелоперской деятельности.

 

Юлия Блинова,

директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые Территории»:

- Этой весной звонков от клиентов, по моим ощущениям, мы принимаем гораздо больше, чем год назад. Но, конечно, не в разы – наш продукт не массовый. Вот что любопытно: степень готовности нашего проекта за минувшие годы существенно возросла, сегодня здесь почти все построено, а покупатели, с которыми доводится общаться, требуют гарантий и вообще ведут себя куда более недоверчиво, чем те, кто покупал на более ранней стадии. Мне кажется, что на этой стадии  готовности до нас дошел новый пласт «осторожных» покупателей, которые на старте реализации проекта вообще бы не стали с нами разговаривать. Еще интересное наблюдение: у нас есть уже несколько случаев, когда клиента, отказываются от «второго света» в гостиной и обустраивают дополнительную комнату на втором этаже, увеличивая таким образом общий метраж дома. В нашей категории покупателей «с чемоданами денег» уже нет. Клиенты хотят рассрочек. Если им предлагаешь рассрочку на год, они тут же просят на два года. Я думаю, это просто торговля за условия продажи, а вовсе не финансовая необходимость. Бывает на последние платежи берут кредиты – опять же не от недостатка средств, а для оптимизации денежных потоков.

 

Подробнее об информ-обмене

В рамках проекта по обмену информацией о реальных сделках застройщики ежемесячно сообщают друг другу о количестве и суммах проводимых продаж в коттеджных поселках. Проект более пяти лет ведет Бюро аналитики по рынку недвижимости. Знание о сделках коллег помогает застройщикам понимать текущую ситуацию по спросу на рынке и дорабатывать в связи с этим свои проекты, ориентируясь на опыт коллег. Суммарные показатели обмена ложатся в основу статистики по рынку.

В данный момент в обмене участвует 78 коттеджных поселков от следующих застройщиков: "НЖК-СПб", ГК "Стинком", "ПулЭкспресс Групп", ГК «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «БТК девелопмент», «Старт-Девелопмент», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Гарант-девелопмент», RusWoodHouse, «Изумрудная долина», «1-ая Академия недвижимости», «FD Group», ПАН, АТС «Малиновка», «ЕвроСтиль», «ПетроЗемПроект», «Северная недвижимость», «Русь: Новые Территории», «Факт», Etiсa Development, «Единство», «Олимп 2000», Landkey, «ПетроМар Девелопмент», «Сити 78», «Адвекон», «Нитис», Jensen Group, застройщики – частные лица.

 

• Автор: Дмитрий Сперанский, аналитик портала БСН

• Источник: http://bsn.ru