Спрос на загородном рынке снижается

По итогам I полугодия на загородном рынке было замечено снижение спроса от 15 до 40% в зависимости от сегмента. Однако в отдельно взятых проектах ситуация значительно различается – в то время как одни девелоперы говорят о падении спроса, другие сообщают о повышении объема продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Аналитики фиксируют понижение

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за II квартал текущего года на рынке коттеджных поселков и таунхаусов было реализовано 1,6 тыс. объектов, что на 55,3% больше, чем в I квартале, но на 21,8% меньше, чем во II квартале 2014 года. Основное количество продаж приходится на участки – 81,7% от количества проданных объектов, доля таунхаусов составляет 11,4%, доля коттеджей – 6,9%.

По данным Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), по сравнению с прошлым годом в структуре предложения увеличилась доля домовладений низкого и среднего ценовых диапазонов (от 1 до 2 млн руб. за домовладение и от 2 до 5 млн руб. за домовладение соответственно). Аналитики объясняют такую ситуацию общими кризисными явлениями и смещением структуры спроса в пользу недорогих домовладений.

«Традиционный подъем спроса, связанный с сезонностью, характерной для загородного рынка, весной 2015 года не наблюдался. Вслед за нехарактерным резким подъемом декабря, связанным с обвалом курса рубля, к концу I квартала 2015 года на рынке наблюдается спад активности. На фоне кризисных явлений уже в конце I квартала 2015 года рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области вступил в стадию рецессии, которая характеризуется значительным снижением активности спроса, роста цен не происходит. Полугодие как-то особенно положение дел не изменило», - отметил Андрей Петров, вице-президент по консалтингу и оценке АРИН.

По оценкам Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), по сравнению с прошлым годом спрос в загородном сегменте заметно сократился: в зависимости от сегмента сокращение составило от 15 до 40%. Ценовая ситуация во II квартале повторила все тенденции I квартала – за полгода наибольший рост цен был отмечен на самые дорогие объекты (коттеджи или участки), а также на самые дешевые лоты - недорогие участки без подряда. Однако эти данные применимы только к проектам, где активно ведутся продажи, в то время как на рынке много так называемых «холодных» проектов.

«По данным Бюро аналитики, к концу первого полугодия в продаже находилось 450 коттеджных поселков. При этом в большинстве этих проектов либо сделок нет совсем, либо идут единичные случайные продажи. Мы назвали такие проекты холодными, в противовес теплым - комплексам в которых сделки подписываются более или менее регулярно. Сегодня на рынке мы насчитали 192 теплых проекта и 258 холодных. Последние фактически не влияют на рынок от замороженных их отличает то, что продажи в них формально не закрыли. В настоящее время в теплых проектах не продано 15980 лотов (участков, коттеджей, таун-хаусов), а всего на рынке осталось 23 900 таких объектов», - рассказал руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский.

Ситуация неоднозначная

Положение дел в различных коттеджных поселках может существенно различаться – одни девелоперы согласны с аналитиками и говорят о падении спроса, другие сообщают о повышении объема продаж по сравнению с прошлым годом.

«Мы зафиксировали прирост по итогам I полугодия 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014: по сделкам - более 10%, по сумме заключенных договоров - более 25%, - отметил коммерческий директор ГК «Айдадом» Алексей Баринов. - Динамика продаж во многом связана с успешным развитием компании, увеличением числа реализуемых проектов, экспансией в другие районы Ленинградской области, появлением новых продуктов в ассортименте компании. Говорить, что спрос вырос на 25% или 10% нельзя. Сейчас сделки даются куда большими усилиями и затратами. Но мы считаем текущий момент отличной возможностью для увеличения своей доли рынка».

По мнению девелоперов, на спрос влияют как локальные факторы (например, срок сдачи объекта), так и макроэкономические.

«В коттеджном поселке «Золотые ключи» в I полугодии этого года мы заключили в полтора раза больше сделок, чем в аналогичный период прошлого года. Возможно, это объясняется тем, что сейчас «Золотые ключи» находятся на пике своей привлекательности – поселок уже полностью сдан и заселен, - рассказала директор по маркетингу и продажам УК «СТАРТ Девелопмент» Елена Шишулина. – В сегменте земельных участков без подряда  спрос оживился только к апрелю-маю и вышел на пик в июле. Опять же, имеет значение не только рынок, но и стадия реализации проекта. В частности, в поселке «Тайберри» этим летом мы сдали все инженерные сети, и это всколыхнуло интерес потенциальных покупателей. Ну и макроэкономика не остается в стороне – повышение курса доллара, возобновившееся в конце мая, также простимулировало людей переводить свои сбережения в землю».

В то же время ряд девелоперов зафиксировал снижение продаж. К примеру, председатель Совета Директоров компании «1-я Академия недвижимости» Дмитрий Новосельцев сообщил, что продажи компании за I полугодие составляют 55% от объемов продаж за аналогичный период прошлого года. В качестве причин снижения объема продаж эксперт назвал снижение заработков и покупательской способности населения, нарушение баланса между спросом и предложением в сторону предложения, ожидание подорожания валют (теми, кто в конце года купил валюту задорого и пока не готов ее продавать, вкладывая средства в недвижимость), отмену ипотечного кредитования загородных земельных участков в начале года (после его восстановления процентная ставка снижается медленно и не достигла прошлогоднего уровня).

В ожидании сдачи

В некоторых проектах под влиянием неблагоприятной экономической ситуации откладываются сроки сдачи очередей.  В частности, неоднократно переносились сроки сдачи I очереди поселка таунхаусов «Традиция», который был выведен на рынок компанией Constanta Development в 2011 году. Сейчас на сайте компании указано, что I очередь проекта будет сдана в IV квартале текущего года. В июле этого года компания выставила на торги участок площадью более 47 га в поселке Щеглово Всеволожского района Ленобласти, стартовая цена – 765,54 млн рублей. Руководство группы компаний подтвердило, что часть средств, вырученных от продажи участка, пойдет на достройку текущих объектов. В IV квартале компания также планирует сдать малоэтажный квартирный комплекс «Азбука» - проект, начатый в конце прошлого года, а также I очередь коттеджного поселка «Парк Вилл». По данным руководства компании, строительство ЖК «Азбука» сейчас находится на этапе возведения монолитного каркаса, и при благоприятной финансовой ситуации компания рассчитывает сдать объекты в заявленный срок.

«Застройщик Constanta Development  заработал хорошую репутацию у коллег и покупателей, на рынке проекты этой компании считались наименее рисковыми. Сегодня состояние рынка таково, что даже опыт успешного завершения предыдущих проектов не может служить для покупателей гарантией, что с нынешним проектом все будет хорошо», - отметил Дмитрий Сперанский.

Прогнозы на осень

Участники рынка в ближайшее время не ждут сильных колебаний спроса и цен. По словам Елены Шишулиной, сейчас макроэкономика влияет на спрос гораздо больше, чем традиционная сезонность, и прогнозы строить сложно, однако можно предположить, что до октября спрос сохранится на текущем уровне, а затем начнет плавно снижаться к Новому году.

Другие девелоперы настроены чуть более оптимистично и ожидают оживления спроса.

«В наших коттеджных поселках пик спроса всегда приходился на вторую середину марта - до конца апреля, а также с конца сентября по середину ноября. Я думаю, спрос осенью вырастет по сравнению с летом, а вот так же или нет по сравнению с прошлым годом трудно сказать. Скорее всего, в относительном выражении так же, а вот в абсолютном будет раза в два ниже», - поделился мнением Дмитрий Новосельцев.

«Осенью ждем все же небольшого оживления спроса, связанного с сезонностью. По нашим проектам мы будем проводить небольшие плановые повышения цен, но связаны они будут исключительно с увеличением степени готовности коммуникаций и инфраструктуры», - отметил Алексей Баринов.

• Автор: Ксения Быстрицкая