1428 0
Загородная недвижимость: медленный рост
После низких показателей 2016 года спрос начал постепенно расти.
Прошлый год не стал удачным для сегмента загородной недвижимости. По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам 2016 года на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти было продано 4,6 тысяч объектов – на 21,9% меньше, чем в предыдущем году. После такого падения эксперты ждали оживления рынка и не напрасно – небольшой рост действительно зафиксирован, однако свои коррективы в динамику спроса по месяцам внесла погода.
Спрос с сюрпризом
По данным «Петербургской недвижимости», за I квартал 2017 года на загородном рынке Петербурга и Ленобласти было реализовано порядка 1,1 тысяч объектов (коттеджей, участков, таунхаусов), что что на 14% больше, чем в IV квартале 2016 года. По сравнению с аналогичным кварталом прошлого года количество продаж увеличились на 7,4%. Наибольшим спросом пользовались земельные участки без подряда (78% в структуре сделок), доля таунхаусов составила 15,2%, коттеджей – 6,8%.
Спрос по месяцам распределялся неравномерно. По данным бюро аналитики «Сперанский», полученным по результатам информационного обмена (в обмене участвуют 101 проект от 34 девелоперов), в январе участники информационного обмена заключили необычно много сделок (76), а в феврале количество сделок неожиданно оказалось ниже январского – всего 53. Март снова показал неожиданно высокий результат для этого месяца – 103 сделки, зато в начале второго квартала – в апреле, на который обычно приходится пик спроса, сделок оказалось почти столько же, сколько в марте – 107. Эксперты объясняют такую динамику спроса погодой – март был необычно теплым, а апрель неожиданно оказался холодным и даже снежным.
Динамика продаж участников информационного обмена
Источник: бюро аналитики «Сперанский»
В мае, по наблюдениям участников рынка, спрос был активным, хотя обычно этот месяц оказывается не таким результативным, как апрель.
«Весна в этом году была очень необычная – затяжная. Погодные условия сильно повлияли на просмотры, а, следовательно, и на сделки. Тем не менее, результаты в целом за период хорошие. В нашей компании особенно динамично прошел апрель и май – были подписаны ряд сделок с дорогими участками», – комментирует генеральный директор компании «Гранат» Юлия Филатова.
По наблюдениям директора по продажам ГК «Факт» Сергея Балуева, в майские праздники в поселках компании было много визитов, переходящих в сделки благодаря высокой готовности проектов.
Новые проекты
В начале этого года девелоперы активно выводили на рынок новые проекты. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за первые три месяца 2017 года на рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти было выведено 10 коттеджных поселков и три очереди в существующих проектах (в сумме 1 тысяча объектов) – количество выведенных в продажу проектов выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На рынок таунхаусов в продажу вышло 2 новых проекта и одна дополнительная очередь существующего проекта (в сумме порядка 100 объектов), в то время как в первом квартале 2016 года новых проектов с таунхаусами не появлялось вовсе. К концу первого квартала этого года в Петербурге и Ленобласти в продаже находились 312 коттеджных поселков и 36 проектов с таунхаусами.
Бюро аналитики «Сперанский» среди проектов, выведенных в продажу за первый квартал, называет коттеджные поселки «Redvill» (ГК «ПрофРегионСтрой»), «Центральное раздолье» («ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ДЕЛАМИ») и «Симагоны» («LANDINSTOCK»), «Roshino Club» и «Golden Park Шувалово» (компания «Puzzle Realty»), «MiniLAHTI» (ГК «АТС «Малиновка») и «Валья» («Gektar»), а также земельные участки в Мистолово от компании «PetroStyle». В апреле предложение пополнилось еще тремя проектами – «Русская Швейцария» («Финский стандарт»), «Софийская симфония» от компании (ГК «Штаб») и «Новое Иннолово» (ИП Бирзолов).
Девелоперы также сообщают о планах по выводу на рынок новых проектов в ближайшее время. В этом году «1-я Академия недвижимости» анонсировала выход в продажу трех проектов суммарным объемом более 1500 лотов («Сосновские горки», «Разметелево» и «Город-сад»). ГК «Факт» в ближайшее время планирует вывести на рынок два проекта на севере Ленобласти.
Коттеджи дешевеют, участки дорожают
По информации КЦ «Петербургская недвижимость», за первый квартал 2017 года средняя цена кв. м коттеджей/ участков с подрядом снизилась во всех классах, причем больше всего «просел» средний сегмент. Средняя стоимость коттеджа снизилась в большинстве классов, кроме бизнес-класса, где отмечен рост на 7%.
Средние цены предложения коттеджей/участков с подрядом на конец 1 кв. 2017 г.
Источник: «Петербургская недвижимость»
В сегменте таунхаусов по итогам квартала средняя цена за секцию повысилась в ценовых группах от 4 до 12 млн руб. и 18-27 млн руб. Больше всего подешевели таунхаусы стоимостью до 4 млн рублей, причем и по цене кв. м, и по стоимости таунхауса.
Средние цены предложения таунхаусов на конец 1 кв. 2017 г.
Источник: «Петербургская недвижимость»
По итогам I квартала 2017 года средняя цена сотки земли в организованных коттеджных поселках элит-класса составила 503,7 тыс. руб. за сотку и повысилась за год на 32,9%. По словам руководителя отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость» Евгении Литвиновой, такой рост объясняется тем, что выборка объектов небольшая, и изменение цен в каждом из них имеет большое значение. В классе «бизнес» и «комфорт» средняя цена сотки земли за год повысилась на 5,2-5,6% и составила в бизнес-классе 376,3 тыс. руб. за сотку, в классе «комфорт» - 142,9 тыс. руб.
Средние цены предложения земельных участков на конец 1 кв. 2017 г.
Источник: «Петербургская недвижимость»
Однако это только средние показатели по рынку, в конкретном проекте динамика цен во многом зависит от его характеристик, степени готовности и текущего спроса.
«Цены на загородную недвижимость начинают повышаться как в нашей компании, так и в целом на рынке на поселки от опытных профессиональных застройщиков, где идет активная стройка», – говорит директор по продажам ГК «Факт» Сергей Балуев.
Генеральный директор «Сити 78 Загородная недвижимость» Олег Смолин рассказывает, что в проектах, начатых недавно, компания повышает цены по мере развития территории. При этом на последние участки в завершаемых проектах компания может дать скидку.
Эксперты отмечают тенденцию к увеличению ипотечных сделок в сегменте загородной недвижимости, в том числе благодаря снижению ипотечных ставок. По оценкам Олега Смолина, доля ипотечных сделок составляет 10%, в рассрочку покупается примерно 20% объектов, остальные 70% приходится на сделки со 100%-ной оплатой.
Прогнозы
Говоря о предварительных итогах полугодия, эксперты отмечают постепенное оживление в сегменте загородной недвижимости после кризиса.
«В первом полугодии загородный рынок начал осторожно выходить из кризиса. Количество сделок прирастает пока очень медленно, однако по косвенным факторам мы можем прогнозировать улучшение ситуации. При тех же затратах на рекламу возросло количество новых обращений в компанию, причем эти обращения целевые: в выходные дни в каждом нашем поселке проходит по 6-8 просмотров, что вполне сопоставимо с летними показателями», – рассказывает Председатель совета директоров компании «1-я Академия недвижимости» Дмитрий Новосельцев.
Впрочем, некоторые эксперты считают, что текущее оживление не выходит за пределы традиционного сезонного тренда. По прогнозам Олега Смолина, за традиционным весенним подъемом летом будет некоторый спад спроса, а с начала осени объем продаж снова увеличится.