Покупка земельного участка у компании: на что обратить внимание?

По данным аналитиков, около 80% покупок на загородном рынке Петербурга и Ленобласти приходится на участки без подряда. Сейчас на рынке представлены сотни коттеджных поселков, однако далеко не во всех из них покупать земельные участки безопасно. Специалисты рынка рассказали о том, что нужно иметь в виду при покупке земельного надела у компании.

  Статусы земельных участков

Для начала потенциальному покупателю земельного участка стоит определиться с тем, как он собирается использовать земельный участок и что на нем строить. В зависимости от целей приобретения можно выбрать участок одного из трех статусов.

Участки ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) находятся в пределах жилых поселений и предназначены для строительства жилых зданий, домов, коттеджей. Плюсами таких участков является то, что в домах, построенных на них, легко зарегистрироваться по месту проживания (прописаться). Также в отношении участков ИЖС действуют нормы по обеспечению жителей социальной инфраструктурой и коммуникациями (хотя на практике не всегда эти нормы четко выполняются). Наконец, при строительстве дома на участке ИЖС можно будет оформить налоговый вычет.

Среди минусов участков ИЖС – более высокая цена по сравнению с другими типами участков, необходимость согласовать проект строительства дома с соответствующими организациями и службами, выполнять существующие нормативы строительства, а также грамотно ввести готовый дом в эксплуатацию.

Участки ДНП (дачного некоммерческого партнерства), как правило, приобретаются для строительства небольшого дачного домика и обустройства сада. Участки ДНП могут находиться как на землях сельхозназначения, так и на землях населенных пунктов. К их плюсам можно отнести более низкую цену по сравнению с участками ИЖС и СНТ и более низкий налог на землю, отсутствие необходимости получать разрешение на строительство и проводить процедуру сдачи построенного дома в эксплуатацию. Кроме того, в доме, построенном на участке ДНП, можно зарегистрироваться (прописаться), однако считается, что это сделать не так легко, как в случае с участком ИЖС.

К минусам можно отнести то, что на земле, предназначенной для ДНП, зачастую не предусмотрено строительство больниц, магазинов, школ, детских садов. Кроме того, не предполагается подведение к участкам дорог, газа, зачастую – электричества и водопровода. Обустройством необходимой инфраструктуры, ка правило, занимаются девелоперы, которые продают участки в коттеджном поселке, расположенном на земле со статусом ДНП.

Особенностью участка со статусом ДНП является то, что собственник земли автоматически становится членом дачного некоммерческого партнерства и получает право участвовать во всех собраниях ДНП.

Участки СНТ (садового некоммерческого товарищества) располагаются на территориях сельскохозяйственного назначения. На участке СНТ не обязательно строительство загородного дома – землю можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур, если так хочет владелец. К плюсам этого формата можно отнести более низкую стоимость, чем участков ИЖС. К минусам – невозможность регистрации (прописки) и высокие затраты на подведение коммуникаций.

По мнению директора «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислава Азацкого, для последующей перепродажи лучше покупать земельные участки со статусом ИЖС, поскольку они могут использоваться для широкого спектра целей, и круг их потенциальных покупателей больше. Также ИЖС считается более благоприятным статусом с юридической точки зрения.

«Согласно практике, к участкам со статусом ИЖС возникает меньше юридических вопросов. В случае приобретения участка ИЖС клиент подчиняется только общим муниципальным правилам. В других случаях владелец будет являться членом «колхоза» и многое будет зависеть от управляющей компании. Если она ответственно относится к выполнению своих обязанностей, то это одно. Чаще бывает обратная ситуация, когда у собственников возникает множество сложностей», – комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Однако, по наблюдениям участников рынка, сегодня в продаже чаще всего можно встретить участки ДНП, участки ИЖС предлагаются реже.  Участки СНТ также встречаются редко – по мнению ряда девелоперов, слово «садоводческое» вызывает негативные ассоциации с садоводствами советской эпохи и не вполне соответствует статусу коттеджного поселка.

  Документы на участок

Предположим, что покупатель определился со статусом земельного участка, его локацией, съездил на просмотры в несколько коттеджных поселков, выбрал предпочтительный вариант и готов подписать договор с девелопером. Перед покупкой важно проверить, есть ли у компании необходимые документы.

Во-первых, нужно посмотреть правоустанавливающие документы на участок. Это может быть решение/распоряжение/постановление исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков в пределах их компетенции, договор купли-продажи участка. Также стоит обратить внимание на то, находится участок в собственности или в аренде (если в аренде, то узнать ее срок).

По словам директора «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислава Азацкого, участки в коттеджном поселке лучше покупать, когда каждый из участков уже отмежеван и имеет собственный кадастровый номер, а не находится в общедолевой собственности. Следует запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой есть информация о наличии/отсутствии у земельного участка арестов, ограничений и обременений. В частности, из выписки можно узнать информацию о наличии охранных зон на участке (водоохраной зоны, зоны газопровода и т.п.), которые будут ограничивать возможности его использования.

В то же время некоторые девелоперы начинают продажи в коттеджном поселке, не размежевав участки и не имея кадастровый паспорт на каждый из них.

«На наш взгляд, наличие документов на каждый земельный участок не принципиально. Важно, чтобы был документ, подтверждающий право собственности без обременений и залогов на сам земельный массив. В этом случае межевание массива на участки – это просто вопрос времени. Для экономии средств девелоперы, как правило, запускают поселок в продажу еще на этапе межевания участков. Это стандартная практика, которая не только выгодна девелоперу, но и делает стоимость участка выгодной для покупки на старте продаж проекта. Важно, чтобы процесс разделения участков и сроки были четко прописаны в договоре купли-продажи. Кроме того, категория земель и разрешенный вид использования по документам должен соответствовать ПЗЗ, размещенным на сайте администрации района», – комментирует директор по продажам ГК «Факт.» Сергей Балуев.  

По мнению генерального директора компании «1-я Академия недвижимости» Дмитрия Новосельцева, можно покупать и не еще не размежеванный участок, но только у надежного девелопера и при наличии в договоре пунктов, которые защищают покупателя (сама «1-я Академия недвижимости» продает только размежеванные участки). Эксперт также советует при изучении документов проверить свидетельство о регистрации юридического лица (девелопера) и свидетельство о ИНН. Плюсами будут наличие сертификата, подтверждающего членство компании в АРСП (Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области), сертификата системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ, а также страховки на сделки с загородной недвижимостью со страховым покрытием от 5 млн рублей.

  Договор о инфраструктуре

Вместе с договором купли-продажи земельного участка, как правило, заключается договор на оказание услуг по обустройству инфраструктуры коттеджного поселка, подведению электричества и т.п. Важно, чтобы в таких договорах были прописаны сроки и обязанности девелопера. Не лишним будет проверить, получены ли компанией технические условия по присоединению к электросетям и заключен ли договор на покупку мощностей и строительство линий электропередач и магистральных коммуникаций.

Эксперты призывают осторожно относиться к обещаниям девелоперов. По словам Сергея Балуева, некоторые объекты просто не выгодно содержать в поселке, где нет хотя бы 500 домовладений. Кроме того, девелоперу при всем желании будет сложно тяжело согласовать изменение маршрута общественного транспорта, если населенный пункт, в котором строится коттеджный поселок, расположен далеко от основной трассы маршрута. Желательно, чтобы в договоре прописывались все обязанности девелопера по обустройству инфраструктуры в поселке, а в случае их невыполнения у покупателя была возможность расторгнуть договор на покупку участка и вернуть деньги без удержаний.

Кроме того, важно обратить внимание на генплан района, в котором строится поселок. Если рядом с поселком есть крупные неосвоенные массивы с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то велика вероятность, что в ближайшее время они будут застроены, и район окажется не таким тихим и уединенным, как этого хотелось.

Наконец, важно поинтересоваться, есть ли у застройщика управляющая компания. Если такой компании нет, то жители должны будет организоваться для управления поселком сами или искать стороннюю управляющую компанию, а это непросто. При покупке участка также стоит узнать примерную сумму дополнительных платежей (на оформление участка и согласование строительства, подключение к коммуникациям, взносы в ДНП и пр.).

  Надежность и репутация девелопера

По данным экспертного бюро «Сперанский», на загородном рынке Петербурга и Ленобласти сейчас находятся в продаже 482 коттеджных поселка, что является историческим максимумом. Однако больше половины проектов являются «холодными», то есть в продажи в них практически не ведутся, а проектов с плохо проработанной концепцией в нижнем ценовом сегменте становится всё больше. В этих условиях важно убедиться в надежности девелопера, эксперты советуют при изучении документов прибегать к помощи юриста, а также обращать внимание на уже реализованные компанией проекты.

«Выбор участка лучше бы начинать с выбора юриста, потому что нюансов с документами и договорами огромное количество. Никто не может гарантировать, что компания не обанкротится, известны случаи краха солидных фирм. Если хотите купить без риска, приобретайте готовое на вторичном рынке. Покупка у застройщиков   –  это инвестиция, и всегда есть инвестиционный риск. Его можно уменьшить, но никогда нельзя довести до нуля. Риск ниже, если компания существует долго, и у нее в портфеле уже есть реализованные проекты. Съездите, поговорите с теми, кто там живет», –  советует руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский.

Директор по строительству коттеджного поселка «Aurinko Бор» компании Villa-House Юрий Головеров призывает осторожно относиться к компаниям, которые предлагают слишком большие скидки и необычайно выгодные условия покупки, а также ведут агрессивную рекламную кампанию. Такие компании оказываются в зоне риска. Один из примеров – компания Luonto, о фактическом прекращении работы которой стало известно в начале июля.

Генеральный директор компании «Гранат» Юлия Филатова подтверждает, что за последнее время было несколько случаев, когда сложности возникали даже у крупных и, казалось бы, надежных компаний. По этой причине всё больше покупателей предпочитают приобретать лоты в высокой стадии готовности, когда обустройство инфраструктуры поселка близится к завершению, или делают выбор в пользу вторичного загородного рынка. 

 

• Автор: Ксения Быстрицкая