840 0
Обзор рынка загородной недвижимости за 2008 год
Характерная особенность загородного рынка в конце 2008 года – заметный спад продаж. Однако уже в январе, обычно "мертвом" для этого сегмента месяце, наметилось оживление. Операторы ожидают по весне серьезного всплеска покупательской активности.
У компаний, давно работающих на рынке и ведущих одновременно несколько проектов, проблем со сделками нет. Они сумели привлечь покупателей с помощью снижения цен, рассрочек, различных акций. Но на проектах застройщиков-новичков продажи приостановлены. Снижение доходов населения также оказало на рынок негативное влияние, сократив количество граждан, интересующихся загородной недвижимостью.
Объем сделок уменьшился в ноябре-декабре примерно на 10–15%: во-первых, кризис, во-вторых, обычный сезонный спад. В сентябре-октябре проходили «быстрые» сделки – покупатели стремились вложить деньги в загородные объекты, не слишком внимательно оценивая их. В ноябре-декабре начались ожидания. Большинство потенциальных покупателей выжидали, когда упадут цены.
Сложная финансовая ситуация в конце 2008 года заставила многих застройщиков перенести старт новых проектов на 2009 год. В результате сначала в наступившем году планировалось вывести на рынок почти сотню коттеджных проектов. Однако, словам экспертов максимум, что может появиться на рынке – 30 новых поселков, и еще 16, где предполагается строительство новых очередей в существующих проектах, а также 45 проектов с таунхаусами. Причина – приостановка на неопределенное время деятельности ряда девелоперских компаний.
Среди крупнейших проектов, начатых в 2008 году, – поселок Муромицы (Волосовский район), где планируется освоить территорию свыше 100 га; поселок Сторожевая гора (Всеволожский район, 50 га); Павловград (Тосненский район, 43 га), Северный Эдем (Приозерский район, 36 га). В числе девелоперских проектов (продажа участков под строительство) наиболее крупные Малое Репино (Курортный район, 33 га) и Ягодное (Выборгский район, 27 га).
Параметры покупательского спроса изменились незначительно, но в сторону ужесточения. В частности, большой интерес вызывают объекты с высокой степенью готовности, срок сдачи которых – первая половина 2009 года. Подобный интерес был всегда, однако сейчас труднее привлекать покупателей на ранней стадии строительства.
По данным «Петербургской недвижимости», в течение 2008 года цены на загородные объекты выросли по отношению к 2007-му: в элитном сегменте на 8,8% (при этом стоимость 1 кв. м увеличилась на 36%), в бизнес-классе – на 29,6%, в среднем и «эконом» – на 28 и 38% соответственно.
В дешевом сегменте средняя цена домовладения составляет 5,7–8 млн руб. В частности, стандартный дом с участком в три сотки в поселке Новая Ижора стоит 5,7 млн. Дешевые дома предлагает только Новая Ижора. Эксперты утверждают, что это единственный малоэтажный проект, где цена официально снижена. Причем застройщик позиционирует проект как пригородный, а не загородный, то есть предназначенный для постоянного проживания.
Дешевле покупателям обойдутся только дачные дома. В Волосовском районе – в проектах Муромицы и Заречье – стоимость домовладений начинается от 3,5 млн руб. На прочих проектах цена предложения не падает, по крайней мере, официально. Однако скидки при покупке сегодня составляют 15–20%, а при немедленном расчете наличными можно договориться и о большей льготе.
В среднем классе объекты стоят 7,5–15 млн руб. Это Золотая Бухта, совместный проект компаний «Окстрой» и «Содружество», Сторожевая Гора компании «Родекс Групп» (Всеволожский район), Кивеннапа компании «НеваИнвестПроект» (Выборгский район), Новое Минулово и Южный берег компании «Константа», а также Янино от НЖК (Всеволожский район). В Новом Минулово минимальное предложение составляет 8,17 млн за дом с 11 сотками земли, а в Янино – 11,5 млн за домовладение и 12 соток в придачу.
Коттеджи бизнес-класса продаются по средней цене 18–26 млн. Это – поселки Токари-Ленд, Теплый дом, Кюммлено, Зеленые Каскады.
В элитном классе домовладение обойдется в 30–47 млн руб., например в таких поселках, как San Repino, Жемчужина Разлива, Михайловское, но есть объекты более дорогие – это Медовое компании «Петростиль», где средняя стоимость коттеджа с участком составляет 72 млн, Patrikki Club, где последние дома продаются по цене 55–65 млн, Северный Версаль компании «Конкорд», где стоимость особняка достигает 160 млн.
Несмотря на рост цен по итогам года, в ноябре-декабре наблюдалось их снижение. Причем из-за подъема курса валют, цены упали в долларовом выражении на 50–70%. Вместе с тем, цены в проектах с высокой степенью готовности в последнем квартале прошлого года повышались на 10–15%.
«Обычно падение цен сопровождается массовым выбросом на рынок большого количества предложений. Объем предложения земельных участков в конце 2008 года увеличился, по сравнению с первым полугодием, только на 10–12%». При этом земля хоть и подешевела, но не вся и неодинаково - до половины стоимости потеряли крупные участки без инженерной инфраструктуры. Напротив, инженерно подготовленные наделы на вторичном рынке почти не изменились в цене. Не снизилась стоимость участков и в коттеджных поселках.
Спад продаж был вызван сезонностью и неблагоприятной экономической ситуацией, из-за которой приостановлено кредитование: ипотечное – для покупателей, проектное – для застройщиков. По мнению специалистов, это вынудит застройщиков заморозить часть проектов. Скорее всего, это будут коттеджные поселки застройщиков-новичков, которые имеют в своем портфеле один-два проекта, и в особенности тех застройщиков, которые рассчитывают только на средства покупателей, не имея другого источника финансирования.
Сегодня застройщики пытаются стимулировать покупательский спрос, а также ищут наилучшие решения, чтобы завершить начатые проекты. В частности, многие задумались о строительстве отдельными очередями. Это касается прежде всего новых проектов, при запуске которых предстоит освоить огромные территории. Паузы между очередями позволят застройщику передохнуть и, возможно, аккумулировать необходимые средства для сооружения следующей очереди.
Есть компании-застройщики, которые начали предлагать свои объекты в условных единицах. Как правило, она представляет собой нечто среднее между долларом и евро. Продавцы объектов вторичного рынка также требуют от покупателей валюту. По мнению экспертов, это негативная тенденция. Во-первых, рынок очень долго и трудно переходил на рубли. Во-вторых, если мы вернемся к расчетам в евро, цены вырастут на 50–70%, и очень быстро.
По данным экспертов, еще с осени застройщики начали стимулировать покупательский спрос с помощью скидок, рассрочек, подарков, розыгрышей и т. д. «Увеличивая срок беспроцентной рассрочки, застройщики пытаются своими силами разрабатывать инструменты, способные заменить ипотеку.
Кроме того, застройщики попробовали привлекать в проекты соинвесторов, чтобы благополучно завершить реализацию. Однако инвестор-партнер может войти только в интересный проект. Например сегодня PullExpress и «Особняк» вместе строят Малое Репино, а «Окстрой» и «Содружество» сообща возводят поселок Золотая Бухта.
Игроки загородного рынка настроены оптимистично. Все ожидают весеннего оживления рынка, и предпосылки этого проглядывают уже сейчас. Никто не ожидает снижения цен. Тотальное падение стоимости в принципе невозможно, поскольку любые мировые валюты обесцениваются сильнее, чем земля. Но корректировки будут: неоправданно завышенные в период роста рынка цены упадут, полагают эксперты.
Даже если ипотека долго не будет возрождаться, если застройщики будут пересматривать концепции, привлекать соинвесторов, снижать цены через скидки и рассрочки, банкротства загородный рынок все равно избежит: на самый крайний случай у застройщиков всегда есть возможность продать нарезанные участки, даже без инженерной подготовки.
У компаний, давно работающих на рынке и ведущих одновременно несколько проектов, проблем со сделками нет. Они сумели привлечь покупателей с помощью снижения цен, рассрочек, различных акций. Но на проектах застройщиков-новичков продажи приостановлены. Снижение доходов населения также оказало на рынок негативное влияние, сократив количество граждан, интересующихся загородной недвижимостью.
Объем сделок уменьшился в ноябре-декабре примерно на 10–15%: во-первых, кризис, во-вторых, обычный сезонный спад. В сентябре-октябре проходили «быстрые» сделки – покупатели стремились вложить деньги в загородные объекты, не слишком внимательно оценивая их. В ноябре-декабре начались ожидания. Большинство потенциальных покупателей выжидали, когда упадут цены.
Сложная финансовая ситуация в конце 2008 года заставила многих застройщиков перенести старт новых проектов на 2009 год. В результате сначала в наступившем году планировалось вывести на рынок почти сотню коттеджных проектов. Однако, словам экспертов максимум, что может появиться на рынке – 30 новых поселков, и еще 16, где предполагается строительство новых очередей в существующих проектах, а также 45 проектов с таунхаусами. Причина – приостановка на неопределенное время деятельности ряда девелоперских компаний.
Среди крупнейших проектов, начатых в 2008 году, – поселок Муромицы (Волосовский район), где планируется освоить территорию свыше 100 га; поселок Сторожевая гора (Всеволожский район, 50 га); Павловград (Тосненский район, 43 га), Северный Эдем (Приозерский район, 36 га). В числе девелоперских проектов (продажа участков под строительство) наиболее крупные Малое Репино (Курортный район, 33 га) и Ягодное (Выборгский район, 27 га).
Параметры покупательского спроса изменились незначительно, но в сторону ужесточения. В частности, большой интерес вызывают объекты с высокой степенью готовности, срок сдачи которых – первая половина 2009 года. Подобный интерес был всегда, однако сейчас труднее привлекать покупателей на ранней стадии строительства.
По данным «Петербургской недвижимости», в течение 2008 года цены на загородные объекты выросли по отношению к 2007-му: в элитном сегменте на 8,8% (при этом стоимость 1 кв. м увеличилась на 36%), в бизнес-классе – на 29,6%, в среднем и «эконом» – на 28 и 38% соответственно.
В дешевом сегменте средняя цена домовладения составляет 5,7–8 млн руб. В частности, стандартный дом с участком в три сотки в поселке Новая Ижора стоит 5,7 млн. Дешевые дома предлагает только Новая Ижора. Эксперты утверждают, что это единственный малоэтажный проект, где цена официально снижена. Причем застройщик позиционирует проект как пригородный, а не загородный, то есть предназначенный для постоянного проживания.
Дешевле покупателям обойдутся только дачные дома. В Волосовском районе – в проектах Муромицы и Заречье – стоимость домовладений начинается от 3,5 млн руб. На прочих проектах цена предложения не падает, по крайней мере, официально. Однако скидки при покупке сегодня составляют 15–20%, а при немедленном расчете наличными можно договориться и о большей льготе.
В среднем классе объекты стоят 7,5–15 млн руб. Это Золотая Бухта, совместный проект компаний «Окстрой» и «Содружество», Сторожевая Гора компании «Родекс Групп» (Всеволожский район), Кивеннапа компании «НеваИнвестПроект» (Выборгский район), Новое Минулово и Южный берег компании «Константа», а также Янино от НЖК (Всеволожский район). В Новом Минулово минимальное предложение составляет 8,17 млн за дом с 11 сотками земли, а в Янино – 11,5 млн за домовладение и 12 соток в придачу.
Коттеджи бизнес-класса продаются по средней цене 18–26 млн. Это – поселки Токари-Ленд, Теплый дом, Кюммлено, Зеленые Каскады.
В элитном классе домовладение обойдется в 30–47 млн руб., например в таких поселках, как San Repino, Жемчужина Разлива, Михайловское, но есть объекты более дорогие – это Медовое компании «Петростиль», где средняя стоимость коттеджа с участком составляет 72 млн, Patrikki Club, где последние дома продаются по цене 55–65 млн, Северный Версаль компании «Конкорд», где стоимость особняка достигает 160 млн.
Несмотря на рост цен по итогам года, в ноябре-декабре наблюдалось их снижение. Причем из-за подъема курса валют, цены упали в долларовом выражении на 50–70%. Вместе с тем, цены в проектах с высокой степенью готовности в последнем квартале прошлого года повышались на 10–15%.
«Обычно падение цен сопровождается массовым выбросом на рынок большого количества предложений. Объем предложения земельных участков в конце 2008 года увеличился, по сравнению с первым полугодием, только на 10–12%». При этом земля хоть и подешевела, но не вся и неодинаково - до половины стоимости потеряли крупные участки без инженерной инфраструктуры. Напротив, инженерно подготовленные наделы на вторичном рынке почти не изменились в цене. Не снизилась стоимость участков и в коттеджных поселках.
Спад продаж был вызван сезонностью и неблагоприятной экономической ситуацией, из-за которой приостановлено кредитование: ипотечное – для покупателей, проектное – для застройщиков. По мнению специалистов, это вынудит застройщиков заморозить часть проектов. Скорее всего, это будут коттеджные поселки застройщиков-новичков, которые имеют в своем портфеле один-два проекта, и в особенности тех застройщиков, которые рассчитывают только на средства покупателей, не имея другого источника финансирования.
Сегодня застройщики пытаются стимулировать покупательский спрос, а также ищут наилучшие решения, чтобы завершить начатые проекты. В частности, многие задумались о строительстве отдельными очередями. Это касается прежде всего новых проектов, при запуске которых предстоит освоить огромные территории. Паузы между очередями позволят застройщику передохнуть и, возможно, аккумулировать необходимые средства для сооружения следующей очереди.
Есть компании-застройщики, которые начали предлагать свои объекты в условных единицах. Как правило, она представляет собой нечто среднее между долларом и евро. Продавцы объектов вторичного рынка также требуют от покупателей валюту. По мнению экспертов, это негативная тенденция. Во-первых, рынок очень долго и трудно переходил на рубли. Во-вторых, если мы вернемся к расчетам в евро, цены вырастут на 50–70%, и очень быстро.
По данным экспертов, еще с осени застройщики начали стимулировать покупательский спрос с помощью скидок, рассрочек, подарков, розыгрышей и т. д. «Увеличивая срок беспроцентной рассрочки, застройщики пытаются своими силами разрабатывать инструменты, способные заменить ипотеку.
Кроме того, застройщики попробовали привлекать в проекты соинвесторов, чтобы благополучно завершить реализацию. Однако инвестор-партнер может войти только в интересный проект. Например сегодня PullExpress и «Особняк» вместе строят Малое Репино, а «Окстрой» и «Содружество» сообща возводят поселок Золотая Бухта.
Игроки загородного рынка настроены оптимистично. Все ожидают весеннего оживления рынка, и предпосылки этого проглядывают уже сейчас. Никто не ожидает снижения цен. Тотальное падение стоимости в принципе невозможно, поскольку любые мировые валюты обесцениваются сильнее, чем земля. Но корректировки будут: неоправданно завышенные в период роста рынка цены упадут, полагают эксперты.
Даже если ипотека долго не будет возрождаться, если застройщики будут пересматривать концепции, привлекать соинвесторов, снижать цены через скидки и рассрочки, банкротства загородный рынок все равно избежит: на самый крайний случай у застройщиков всегда есть возможность продать нарезанные участки, даже без инженерной подготовки.