Стратегии для частных инвесторов в недвижимость: куда вкладывать в кризис?

В последнее время частные инвесторы рынка недвижимости столкнулись со снижением рентабельности большинства способов инвестирования в недвижимость – рост цен на новостройки не превышает уровень инфляции, при этом в ряде районов цены на жилье и вовсе снижаются. Департамент аналитики компании E3 Group рассмотрел возможные стратегии инвестирования, которые сохраняют привлекательность даже в условиях кризиса.

 

Арендный бизнес

Отсутствие ежегодного прироста в цене готовой недвижимости хотя бы на уровне инфляции делает инвестиции в арендный бизнес менее привлекательными. Например, для самого популярного типа рентного жилья в Москве и Санкт-Петербурге – однокомнатных квартир у метро, соотношение объемов средств, необходимых на покупку объекта, к сумме ежемесячных платежей может позволить рассчитывать лишь на 6-8% годовых. Для двух- и трехкомнатных квартир доходность еще ниже. Не стоит забывать про затраты на ремонт, мебель, бытовую технику. Инвестиции в покупку квартиры под сдачу станут более привлекательными тогда, когда возобновится рост цен на готовую недвижимость. Таким образом, ежегодный прирост стоимости квартир на уровне или выше инфляции сохранит реальную стоимость актива, а ежегодный рентный доход окупит вложения сверх того.

В связи с этим более актуальным для сдачи в аренду становится приобретение объектов стрит-ритейла, которые предполагают прибыль на уровне около 12% годовых, что хотя бы покрывает уровень инфляции. Основным стоп-фактором инвестирования в объекты стрит-ритейла для частных инвесторов является более высокий порог входа на рынок по сравнению с малогабаритными квартирами в новостройках сегмента масс-маркет. Однако сегодня, когда рентабельными стали встроенные коммерческие помещения в проектах комплексного освоения территорий на окраинах городов, порог входа на ликвидный рынок снизился и находится на уровне 4-6 млн рублей. Это увеличило количество частных инвесторов в сегменте на 20% за последние два года.

 

Инвестиции в новостройки

По данным исследования E3 Investment, разница между стоимостью квартиры на начальном этапе строительства и при сдаче объекта в эксплуатацию сократилась на 10% за последние два года. Так, если в 2014 году стоимость квартиры за период строительства в среднем вырастала на 40%, то сейчас она растет в среднем на 30%. Кроме того, общий рост цен на недвижимость в 2014 году превышал темпы инфляции, тогда как сегодня цены растут медленнее уровня инфляции. В результате с 2014 по 2016 год средняя цена квадратного метра на старте продаж выросла, а стоимость готовых квартир снизилась. Таким образом, снизилась и потенциальная доходность инвестиций в новостройки в их классическом виде.

Разница в ценах на новостройки в начале и в конце строительства

Источник: E3 Investment

Мы фиксируем средний уровень потенциальной доходности при перепродаже квартир в Санкт-Петербурге и пригородах – на уровне 16-18% годовых. По расчетам аналитиков E3 Investment, купив квартиру на самом начальном этапе строительства за 2,5 млн рублей, можно рассчитывать на реализацию актива за 3,3-3,4 млн рублей. В таблице ниже приведены данные о средней стоимости квадратного метра в основных массивах новостроек сегмента масс-маркет Санкт-Петербурга и пригородов.

Цены квадратного метра в начале и в конце строительства 

Локация	Цена кв. метра на начальном этапе стройки (1 к. квартира)	Цена кв. метра в готовой новостройке (1 к. квартира)	Прирост в цене за время строительства
Девяткино/ Мурино	62 000 руб.	81 000 руб.	31 %
Мкр. Парнас	65 000 руб.	85 000 руб.	32 %
Парашютная ул./ север Приморского района	80 000 руб.	104 000 руб.	30 %
Октябрьская наб./ Уткина заводь	67 000  руб.	88 000 руб.	31 %
Кудрово	63 000 руб.	80 000 руб.	26 %

Источник: E3 Investment. Цены указаны за вычетом стоимости отделки, данные за июль 2016 г.

 

Как выбрать объект для инвестирования

Средняя доходность от вложений в строящуюся недвижимость превышает показатели доходности от сдачи в аренду готовых квартир или объектов стрит-ритейла. Но здесь все не так однозначно. В зависимости от выбранного объекта можно понести убытки или заморозить средства на неопределенный срок, можно получить доходность на уровне инфляции и выйти в фактический ноль при покупке переоцененной квартиры от застройщика, но можно и получить прибыль, значительно превышающую темпы роста цен. В зависимости от индивидуальных характеристик локации, жилого комплекса и квартиры прирост стоимости может составить и 5% в год, и 25% в год.

Вот пункты, на которые сегодня стоит обратить внимание при выборе объекта для инвестиций:

• Выбирая квартиру в новостройке, необходимо проанализировать репутацию и финансовое состояние застройщика. Финансовые проблемы застройщиков могут затянуть сроки строительства, что также снижает итоговую доходность. При этом стоит учитывать, что даже проблемные стройки рано или поздно завершаются, поэтому риск потери своих сбережений минимален, а цены на недвижимость рано или поздно отыгрывают временный спад, поэтому с точки зрения долгосрочных вложений инвестиции в недвижимость сохраняют свою привлекательность.
• Если инвестор видит объект, превышающий по цене аналогичные предложения, он должен задать себе вопрос: не переоценен ли этот актив? Зачастую такие объекты не растут в стоимости в период строительства, поскольку характеризуются низким уровнем спроса.
• В некоторых локациях наблюдается прирост, а в некоторых - небольшое снижение общего уровня цен. Необходимо изучить планы застройки района и учесть баланс спроса и предложения на перспективу двух лет, именно столько в среднем занимает строительство жилого многоэтажного дома. Например, где-то планируется открытие станции метро, строительство общественно-деловых и социальных объектов и т.д. – все эти факторы вызовут рост спроса и цен на недвижимость в локации.
• Важно постараться избежать покупки новостройки в локациях, где предложение в перспективе может значительно превысить спрос, что и происходит сейчас в новых массивах недорогой застройки на окраинах Санкт-Петербурга (Мурино, Девяткино, Кудрово, Янино, мкр. Парнас). Следствием сравнительно невысоких цен на недвижимость там стала большая доля квартир, купленных в инвестиционных целях. Большой объем инвестиционного предложения при сохраняющихся, а в некоторых локациях усиливающихся проблемах с транспортом и доступностью социальной инфраструктуры, приводит к падению спроса и цен на аренду и покупку готовых квартир в этих локациях.
• Традиционно следует тщательно оценивать проекты с точки зрения транспортной доступности и наличия инфраструктуры.

 

В условиях стагнации можно выделить точки роста, инвестиции в которые покажут доходность выше, чем в среднем по отрасли. Лучшую динамику показывают цены на жилье в локациях с ограниченным предложением. Также активно развивается сегмент апартаментов – подобный формат позволяет застройщикам возводить новостройки для проживания граждан на землях коммерческого назначения (вместо бизнес и торговых центров, автосалонов и др.), что в текущих рыночных условиях выгоднее для девелоперов. Падение курса рубля и переориентация россиян на внутренний туризм имеют следствием рост спроса на недвижимость в курортных городах. Также в кризис получают широкое распространение бартерные схемы взаимодействия застройщиков и субподрядчиков, покупать квартиры у подрядчиков можно со значительными скидками от минимальных цен застройщика, и зарабатывать на этой разнице. Срочный выкуп непрофильных активов для дальнейшей реконструкции у предприятий и частных лиц, нуждающихся в оперативном финансировании – также может принести хорошие прибыли профессиональным инвесторам. 

Актуальные точки роста и факторы риска рынка новостроек

Источник: E3 Investment. 

Основным фактором, способным повлиять на увеличение доходности от инвестирования в объекты недвижимости, является рост общего уровня цен на недвижимость, который, впрочем, зависит от ситуации в экономике в целом. В 2016 году мы не прогнозируем роста цен, новый устойчивый цикл роста цен возможен с 2017 года при условии начала восстановления реальных доходов населения.

• Автор: Константин Сергеев, руководитель департамента аналитики группы компаний E3 Group