Куда инвестировать в 2017 году?

2016 год не был рекордным на рынке недвижимости Санкт-Петербурга с точки зрения объема инвестиций. Три года назад мы наблюдали куда больший интерес со стороны инвесторов, однако этот год тоже нельзя назвать провальным, учитывая, что инвесторы начали постепенно возвращаться на рынок жилой недвижимости - доля инвесторов изменилась с 13% в 2015 году до 20% в 2016-ом. Помимо квартир, все большей и большей популярностью пользуются апартаменты и коммерческие помещения в составе жилых комплексов. Мы решили рассмотреть три потенциальных направления для инвестиций и выяснить, какое из них выбрать в 2017 году.

 

Квартиры

Существует два основных способа получения дохода с приобретения квартиры: покупка на ранней стадии строительства с целью перепродажи по завершению и покупка для сдачи в аренду. Первый способ за последние пару лет несколько потерял свою привлекательность. Ранее доходность квартиры формировалась за счет двух факторов: разница в стоимости из-за разных стадий готовности, а также общее повышение цен на жилье. В 2016 году цены остались на прежнем уровне, общая ожидаемая доходность осталась от 20% до 40% за весь срок строительства. Что касается возможности сдавать квартиру в аренду, то доходность такого подхода составляет в среднем 6% в год.

Стоит ли рассматривать квартиры как потенциальный объект инвестирования, помня о снижении уровня потенциальной доходности от перепродажи и низкой доходности от аренды? Стоит, но нужно принимать во внимание следующий фактор: самыми ликвидными квартирами сейчас являются отнюдь не самые дешевые квартиры. Также нужно обращать внимание прежде всего на квартиры в черте города в развитых районах или в районах, чьи инфраструктурные недостатки будут устранены к завершению строительства. Именно удачный выбор проекта может обеспечить инвестора хорошим уровнем доходности.

Несколько лет назад, когда рынок был более активным, инвесторы часто использовали ипотеку для приобретения квартир для перепродажи или сдачи в аренду. Стоит ли это делать сейчас? На сегодняшнем рынке практически нет инвестиционных квартир, купленных в ипотеку. Доходность инвестиции должна покрывать ставку по ипотеке, плюс приносить определенную прибыль (хотя бы сопоставимую со ставками по депозитам). Большинство объектов масс-маркета такой прибыли обеспечить не могут, поэтому выгода от ипотеки практически сошла на нет, даже с учетом программы субсидирования.

Как же поступить, если денег на покупку нужного объекта нет (приобретать эконом-квартиру в пригородных районах города в инвестиционных целях смысла нет), а использование ипотеки не столь выгодно? Можно обратить внимание на коллективное инвестирование. Оно решает две ключевые проблемы: отсутствие достаточного объема средств и выбор объекта.

«Е3 Group предлагает услуги по коллективному инвестированию с минимальным входом от 100 тысяч рублей, компания самостоятельно выбирает наиболее доходный объект. Область коллективных инвестиций в России еще только развивается, как и ее ответвления вроде краудфандинга, но, основываясь на западном опыте, можно сказать, что она имеет под собой огромный потенциал, позволяя широкому кругу инвесторов выходить на рынки, которые ранее были доступны лишь небольшому числу инвесторов», - говорит президент группы компаний E3 Group Анастасия Тузова. 

 

Апартаменты

Апартаменты на бумаге являются коммерческим помещением, что на данный момент, пока не поменялся их статус, приводит к меньшим затратам для застройщика. Из-за более низкой себестоимости апартаменты стоят  до 20% ниже, чем квартира, аналогичная по параметрам. При этом арендная ставка за апартаменты на 13-15% выше, чем ставка за квартиры. Это обусловлено прежде всего тем, что апарт-комплексы чаще всего предлагают большой объем дополнительного сервиса. В итоге более низкая стоимость покупки и более высокая арендная ставка позволяют владельцам апартаментов получать доход 9-10% годовых. 

Апартаменты стремительно набирают популярность в России и на данный момент обладают более интересными инвестиционными параметрами. Единственный недостаток апартаментов – лишь малая их часть относится к масс-маркету и имеет доступную стоимость для рядового покупателя, в основном апарт-комплексы позиционируются как бизнес-класс. Комфорт-класс также встречается достаточно часто, но в большинстве своем стоимость апартаментов комфорт-класса находится ближе к верхней границе ценового диапазона. Однако если есть достаточно средств и целью покупки является сдача помещения в аренду, то апартаменты являются более предпочтительным вариантом, чем традиционные квартиры.

 

Стрит-ритейл

Стрит-ритейл, безусловно, относится не только к новостройкам, однако инвесторам стоит обратить внимание именно на коммерческие помещения в составе новых или строящихся жилых комплексов. За последние несколько лет число инвесторов в этом сегменте увеличилось на 25%. 3/4 инвесторов, которые только начинают осваиваться на рынке недвижимости, предпочитают вкладываться именно в стрит-ритейл. Также нужно отметить, что заметная доля инвесторов перешла в данный сегмент из жилой недвижимости.

В проектах комплексного освоения территорий располагается порядка 40% торговых площадей стрит-ритейла. Популярность коммерческих помещений в проектах КОТ обусловлена прежде всего тем, что на близлежащих территориях практически отсутствует торговая инфраструктура, а количество жителей иной раз может составлять даже десятки тысяч человек. Минимальный порог входа для сегмента стрит-ритейла в строящихся жилых комплексах составляет порядка 6 млн рублей. Однако для приобретения площадей, пользующихся наибольшей популярностью (от 100-120 кв. метров), нужно быть готовым заплатить порядка 10 млн рублей. Для жилых комплексов средняя стоимость квадратного метра коммерческого помещения составляет 80-120 тыс. руб. Потенциальный уровень доходности оценивается в 12-13% годовых.

Итак, какой же вариант инвестиций наиболее привлекателен для инвесторов? По уровню доходности лидирует стрит-ритейл, однако порог входа в рынок весьма высок, что ограничивает число инвесторов, имеющих соответствующий бюджет. Апартаменты обладают наилучшим балансом доходности и доступности, они чуть уступают коммерческим помещениям в проценте годового дохода, но являются вполне доступными для покупки. Квартиры в последние годы показывают не слишком впечатляющий уровень прибыли, но по-прежнему остаются самым простым и доступным способом выйти на рынок недвижимости. Таким образом, инвесторы прежде всего должны исходить из собственного бюджета и предпочтений, а также уделить немало времени анализу и выбору объекта для инвестирования, в этом случае вне зависимости от выбранного направления удастся получить заветную прибыль.

 

• Автор: департамент аналитики E3 Group