Обзор рынка московской элитной недвижимости. Июнь 2010

Специалисты компании "Chesterton" подготовили обзор рынка московской элитной недвижимости за май 2010 г.

Основные выводы:
• Результаты мая 2010 года: замедление на рынке – цены во всех сегментах остались практически на том же уровне, количество сделок упало почти в 2 раза по сравнению с успешным апрелем.
• Основные причины: майские праздники; дефицит качественных и ликвидных квартир и, как следствие, растущее несоответствие между запросами клиентов и имеющимся предложением; новый период нестабильности в мировой экономике и падение основных индексов, негативно влияющие на настроения богатых россиян.
• Средние цены на вторичном рынке и в новых домах высокой степени готовности выросли на 1.6% и превысили $26 тысяч за квадратный метр. Текущее предложение – менее 500 объектов. В крупнейших проектах новых строящихся домов (до 700 квартир) цены в течение мая не менялись – около $11 тысяч за квадратный метр.
• Мы сохраняем позитивный прогноз развития московского элитного рынка и ожидаем, что рост цен и потребительского спроса возобновятся во второй половине года. Кроме того, мы рассчитываем, что до конца 2010 года на рынок выйдет несколько новых проектов, что позволит улучшить структуру предложения и предоставить покупателям столь необходимый им выбор и разнообразие.

В мае 2010 года московский рынок элитной жилой недвижимости замедлил уверенный рост, наблюдаемый нами с начала года. Сказались и долгие каникулы в начале месяца, которые большинство потенциальных покупателей дорогого жилья провели за пределами столицы. Но гораздо более важными причинами стали следующие факторы и тенденции:
• Сокращение качественных предложений в сегменте готового жилья при одновременном росте цен, которые уже вплотную приблизились, а кое-где и превзошли докризисные уровни, ведет к тому, что покупатель, пусть и располагающий немалым капиталом, оказывается в непростой ситуации. Он уже не может рассчитывать на «кризисные» скидки и уповать на стесненные обстоятельства продавцов. А поскольку за последние месяцы большая часть наиболее ликвидных объектов была распродана, а новых так и не появилось, то мы все чаще наблюдаем несоответствие между запросами клиентов и сузившимся до предела предложением. При этом, у состоятельных покупателей отнюдь не наблюдается ажиотажа и стремления купить любой ценой – они достаточно трезво оценивают ситуацию, осуществляя поиск в строгих рамках бюджета и желаемых характеристик жилья.
• В сегменте долгосрочных проектов нового строительства мы также видим некоторое замедление после очень удачного начала года. Хоть здесь и представлено значительное количество квартир, все они сконцентрированы в 3-4 крупнейших стройках, что сужает потребительский выбор и отсекает значительную часть потенциальных покупателей. Практически все интересующиеся новым строительством клиенты прекрасно осведомлены об основных проектах, представленных на рынке, но зачастую могут иметь другие предпочтения по месторасположению, концепции и дизайну, инфраструктуре и окружению. Не прошло незамеченным и апрельское подорожание: в сегменте нового строительства покупатель более чувствителен к цене и рассчитывает на весомый дисконт за свое ожидание и сопутствующие риски.
• Наконец, ухудшение макроэкономической ситуации и волна нестабильности, связанные с проблемами Греции и всей еврозоны, также оказывают негативное влияние на московский элитный рынок. После достаточно долгого периода роста всех ключевых индикаторов, в том числе, цен на нефть, индекса РТС и курса рубля, российская экономика снова подвержена колебаниям, которые идут к нам с неспокойного Запада. У многих наших сограждан свежи в памяти не очень приятные воспоминания двухгодичной давности, поэтому вполне понятно, что часть богатых россиян вновь заняло выжидательную позицию, откладывая принятие решений по инвестициям и крупным покупкам.
Интересно отметить, что в нижних сегментах рынка новые глобальные потрясения не привели к перемене в потребителских настроениях: в эконом-классе рынок продолжал расти. Дело в том, что мотивация покупателей элитного и менее дорогого жилья отличается – последние менее готовы ждать и откладывать сделки, дожидаясь восстановления стабильности на финансовом рынке.
При всех упомянутых выше аргументах ‘contra’ мы сохраняем позитивный взгляд и прогноз на московский рынок элитного жилья в среднесрочной перспективе. Потенциальный спрос на качественные премиальные квартиры по-прежнему очень высок, что подтверждается количеством звонков и запросов потенциальных клиентов, которое, несмотря на праздники, осталось в мае почти на том же уровне, что и в очень успешном апреле.
Российская экономика демонстрирует положительную динамику и при ценах на нефть выше $50 за баррель сохранит устойчивость и инвестиционную привлекательность в ближайшие годы. Согласно нашему анализу, Москва является ведущим городом Европы по числу и богатству состоятельных жителей; в то же время предложение готовых квартир элитного сегмента в нашей столице в 4-5 раз меньше, чем в занимающем второе место Лондоне.
Московский элитный рынок вступает в полосу летнего затишья, которое, как мы рассчитываем, закончится уже в конце августа (конечно, при том условии, что глобальный экономический климат окончательно не испортится). Тем не менее, мы продолжаем настаивать, что текущий момент чрезвычайно благоприятен для выхода новых проектов в премиум-сегменте, которые бы восполнили имеющийся дефицит и добавили рынку разнообразия и динамики.

Мониторинг основных сегментов московской элитной недвижимости (данные на 1 июня 2010 года)

Сегмент	Описание	Расположение	Объем предложения	Средний бюджет	Средняя цена за кв. м.	Изменение за май, %	Изменение с начала года, %	Изменение к «до  кризиса»	Прогноз до конца  года
Super Prime	Квартиры с бюджетом от $10 млн и выше	Остоженка (50%), Зона Кремля + Патриаршьи (20%)	55-60 квартир	$13.2 млн	$31,200	+0.3%	+2.1%	-8-10%	Возможно появление новых качественных предложений
Pure Prime	Элитные квартиры вторичного рынка либо в новых домах с завершенным строительством	Остоженка (45%),  Замоскворечье+Якиманка (23%)	410-440 квартир	$4.5 млн	$25,850	+1.7%	+7.9%	-2-3%	Ожидается рост на 6-7% при дальнейшем сокращении предложения
Future Prime	Крупные проекты с более длительным сроком строительства	Хамовники (55%)	До 700 квартир	$1.2 млн	$10,700	0%	+13.5%	-15-20%	Возможен еще один раунд повышения цен осенью

• Top Prime. Это наиболее роскошный и дорогой сегмент, включающий квартиры с бюджетом от $10 млн. В мае 2010 года средняя цена объектов данного семгент составила $31,200 за м2 и $13.2 млн за квартиру. До половины всех предложений этой категории находится в пределах "Золотой мили", еще четверть - в районе Патриаршьих и Зоны Кремля. Сегмент самых дорогих квартир по-прежнему находится ниже пиковых докризисных значений (на 8-10%).
• Pure Prime включает в себя совокупное предложение новой элитной недвижимости в завершенных или близких к тому жилых комплексах, а также на вторичном рынке. Средняя цена для этого типа элитного жилья приблизилась к отметке $26 тысяч за метр, а средняя сумма, который придется выложить покупателю за элитную квартиру, превышает $4 млн. Основные районы включают Остоженку, Замоскворечье, район Патриаршьих и Тверской, Арбата и Плющихи.
• Future Prime. Средняя цена на объекты, введение в эксплуатацию которых произойдет не ранее второй половины 2011 года, составила $10,700; бюджет покупки – $1.2 млн.

• Автор: Chesterton International Real Estate