544 0
Месяц необычной стабильности
В мае цены на вторичном рынке Петербурга замерли после подъема, наблюдавшегося все предшествующие месяцы. Стабильность просто неправдоподобная: кажется, что случайные колебания должны были бы вызвать большие изменения величин. Однако факт остается фактом несколько десятков параметров целый месяц оставались практически без изменений.
Так за май средние цены жилья, по данным БСН, изменились на одну десятую долю процента: с 92 262 руб. до 92 379 руб. за квадратный метр. Количество выставленных вариантов тоже стабильно – было 6097 объектов, стало 6080. Ни в одной из категорий жилья не произошло сколько-нибудь существенных изменений: цена квадратного метра однокомнатных квартир за это время изменилась с 98 448 до 98 849 рубля, «двушек» - с 94 027 до 93 889 руб., «трешек» - с 87 963 до 88 088 рублей. Что весьма необычно. Как правило, даже в ситуации ценовой стабильности наблюдаются некоторые случайные колебания величин, но в мае отклонения (как в упомянутых выше, так и других категориях) составили доли процента. С одной стороны, это даже приятно: отсутствие статистического «шума» говорит о довольно высокой надежности статистики. Что еще важно: стабильность наступила после ценового подъема, который фиксировался вплоть до начала мая (в среднем за месяц цены вырастали на 1-1,5%). В обзоре, вышедшем месяц назад, в частности, указывалось, что быстрее остальных вариантов цены предложения поднимались на компактные «единички» и просторные «трешки». При этом фиксировалось и увеличение доли компактных «единичек» в общем объеме предложения. Это увеличение должно было привести к замедлению ценового роста в этой категории. Что и подтвердилось майской статистикой. За май доля «компактных» однокомнатных квартир еще немного подросла, и сегодня их в листинге БСН стало больше, чем «просторного» жилья с тем же количеством комнат. Тогда как в начале года, напомним, соотношение было три к четырем в пользу вариантов большого метража. Необходимое пояснение: для интересов анализа БСН отдельно наблюдает за квартирами большого и малого метража. Первые, в целом, соответствуют менее качественному жилью: «хрущевки», «кировки», тесные панельные серии советского периода и пр. Вторые – это, прежде всего, дома класса «комфорт» и «бизнес» последних лет постройки, «сталинки», «старый фонд», некоторые наиболее комфортные панельные серии. Деление было проведено таким образом, чтобы в каждую категорию попала примерно половина предложения. По однокомнатным квартирам граница, разделяющая две категории - 38 кв.м. По двухкомнатным – 54 кв.м., по трехкомнатным – 79 кв.м. Сегодня наибольший выбор «единичек» фиксируется в ценовом диапазоне 3-3,5 млн. рублей, «двушек» - 4,5-5 млн. рублей, «трешки» довольно равномерно распределены по весьма широкому диапазону от 4,5 до 7 млн. рублей. Новые варианты поступают в базу по следующим средним ценам: «компактные» однокомнатные квартиры – 3 млн. рублей, «просторные» - 4,3 млн., «компактные» двухкомнатные продают в среднем по 3,6 млн., «просторные» - по 5,8 млн. Выставленные «трешки» небольшого метража оцениваются продавцами в среднем в 5,1 млн. рублей, квартиры большей площади – по 9,1 млн. Правда, в последней категории пополнение за май было относительно скромным – всего 159 объектов, тогда как компактных «трешек» поступило в базу 240 штук. Показательно, что среди стоящих в листинге в настоящее время трехкомнатных квартир, «просторных» объектов куда больше, чем «компактных»: 1095 против 896. Очевидно, раскупаются эти варианты весьма медленно по сравнению с жильем более скромных площадей. Опрошенные БСН эксперты разошлись во мнениях: одни уверены, что продажи квартир дороже 6-7 млн. рублей остаются единичными. Другие, напротив, полагают, что продажи с объектами средней и высокой стоимости идут в целом неплохо. «Сегодня практически все сделки совершаются с жильем эконом-класса: типовыми «единичками», «двушками», и «трешками» до 7 млн. рублей. Год назад «граница отсечения» спроса составляла около 5 млн. рублей. То есть изменения есть, но весьма скромные», - уверен генеральный директор агентства «Динас» Юрий Сергеев. «Активность покупателей сосредоточена в самом низком ценовом сегменте. По более дорогим квартирам ситуация пока довольно вялая. Такое жилье стоит в рекламе без движения по полгода и больше. Чтобы что-то продать в высоком ценовом сегменте требуется правильно угадать цену, а это непросто», - согласен с коллегой генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. «По дорогим квартирам сложно правильно выставить цену, для этого надо специализироваться по этому сегменту. Однако в остальном работают те же законы и правила. Скидка 5-10% нередко превращает квартиру в ликвидную. Конечно, эти проценты могут вылиться в несколько миллионов рублей, тут уж ничего не поделать», - уверен генеральный директор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев. «Если продажи типового жилья сегодня идут на уровне прошлого года, то сделок с дорогими квартирами стало ощутимо больше», - делится наблюдениями генеральный директор агентства «Бекар» Сергей Козлов. Более подробно мнения этих и других экспертов вы найдете в рубрике «мнения» и «прогнозы» на главной странице портала.