753 0
Застройщики против статистики
Как показывает статистика из различных источников, цены на строящиеся жилье последнее время несколько снизились. «Цены продолжают расти», – неизменно утверждают застройщики (и отделы аналитики строительных компаний).
Согласно данным «Большого сервера недвижимости», на конец июня средняя цена квадратного метра в новостройках составила 78 350 руб. за квадратный метр. Это несколько ниже, чем зафиксировал наш беспристрастный автомат месяц назад. Тогда было 80 440 руб. или на 2,6% больше. Наблюдение за ценами на разные типы квартир подтверждают: указанная цифра – отнюдь не случайное отклонение. За месяц однокомнатные потеряли в цене уменьшился на 2,64%, «двушки» - 2,72%, «трешки» - 2,68% и лишь четрехкомнатные квартиры (которых традиционно крайне мало в общем листинге) подорожали за это время на 0,22%. Схожую статистку демонстрируют и другие независимые (от застройщиков) источники - хотя и не все. Иные данные приводят эксперты строительных компаний: по их мнению, цены продолжают расти. Если считать в долларах, снижение цен на «первичке» получается куда более существенным: на 8,2 % за последний месяц, и на 15% - за последний квартал. Но застройщики категорически против подсчетов в американской валюте.
Тайны статистики
Как из одних и тех же данных о ценах на строящееся жилье получаются столь противоречивые оценки? Это как раз понятно. Даже если учесть все выставленные в продажу проекты (что само по себе непросто), все равно возникает множество вариантов расчета средней цены «квадрата». Скажем, в рамках проекта выставлено 100 «единичек», 30 «двушек» и 10 «трешек». В листингах, естественно фигурирует по одному варианту от каждой категории. Учитывать ли при расчете средней цены количество выставленных вариантов в каждой категории (что само по себе делает ведение статистики в десятки раз сложнее) или нет? Делать ли поправку на сроки завершения строительства? Ведь в противном случае снижение средней цены может просто говорить, что на рынке увеличилась доля домов, находящихся на ранних стадиях строительства. Какие территории включать в подсчет: к примеру, учитывать ли новостройку в деревне Левашово (по 46 000 руб/кв. м.), которая входит в административные границы Выборгского района Санкт-Петербурга, или ограничиться наблюдением за объектами в обжитых кварталах мегаполиса? Зеленогорск, тоже попадающий в административные границы СПб, но отстоящий куда дальше от черты мегаполиса – это еще городской рынок, или уже загородный? Есть аргументы за оба подхода. Еще сложнее вопрос с Кудрово (территория Ленобласти): возводимые здесь проекты – существенная часть питерского рынка жилья, активно влияющая на ценообразование в городе. Не принимать их во внимание (а также проекты в Девяткино, Буграх, Мурино и пр.), - значит неверно отражать происходящие на рынке процессы. А если принимать, то какие именно населенные пункты считать частью городского рынка, и где должна проходить черта отсечения? Скажем, Всеволожск – еще город или уже пригород? Вот и получается: сколько аналитиков, столько тенденций. «Реально недвижимость в новостройках не дешевеет. Факторов, толкающих цены вверх, предостаточно: инфляция, удорожание стройматериалов, нехватка пятен под застройку, ограничение этажности в Ленобласти и пр. Хотя чиновники то и дело утверждают, что метры должны стоит дешевле, реально изменить рыночную ситуацию это не может», - уверен Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». «Наши аналитики отмечают, что новые объекты, которые выходят на рынок, поступают в продажу по ценам выше средних по рынку. В последние годы застройщикам в основном удается не снижать продажи в летние месяцы благодаря проведению маркетинговых акций. Нет поводов для резкого колебания цен и в ближайшие три месяца», - полагает Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб" (подробнее с мнениями этих и других экспертов можно познакомиться, пройдя по посылке с главной страницы BSN.ru). О том, что цены продолжают расти говорят также в «Петербургской Недвижимости», а также других девелоперских компаниях (автору известно, что ЦРП «Петербургская Недвижимость» формально не является девелоперской фирмой, она лишь выступает одной из частей Setl Group…).
Пригородный срез
«Процессы, происходящие в этих двух сегментах: строящегося и готового жилья - сегодня различаются кардинально», - отмечает Олег Пашин, генеральный директор центра развития проектов «Петербургская Недвижимость». Причину эксперт видит в появлении множества проектов комплексной застройки территорий в пригороде. Цены здесь низкие, даже по сравнению с городскими "хрущевками", из-за этого значительная часть спроса ушла именно в этот сегмент: ценовых альтернатив в черте мегаполиса для таких покупателей просто нет. С точки зрения г-на Пашина, это делает первичный рынок «непотопляемым» и не подверженным летнему спаду, который отмечают коллеги, работающие на вторичном рынке. Не спорю с тезисом о стабильном спросе (не располагаю на этот счет соответствующими данными), однако простое наблюдение за выходом новых проектов показывает, что в последнее время число жилых комплексов с низкими ценами существенно подросло. К примеру, в мае 2012 года в продажу вышли квартиры в двух проектах в Приморском районе (100 000 - 125 000 руб/кв. м). Также пополнили предложение один проект в Невском районе (67 000 – 82 000 руб./кв. м), один в Красносельском (60 000 руб./кв. м). Остальные 13 проектов, начавших продажи жилья относятся к пригородной зоне, под котороя я понимаю прилегающие к городским кварталам территории (Парголово, Бугры, Шушары, Кудрово, Всеволожск и пр.), которые административно могут как попадать как в границы Петербурга, так и относится к области. И здесь ценники куда скромнее. Жилые комплексы «Мечта» (в Мурино), «Капитал» (в Кудрово), Mistola Hills (в Мистолово), «Новый Петергоф» (Петродворец) и два проекта во Всеволожске от компании «Ваш дом» идут по 65 000-80 000 руб. за «квадрат», в остальных восьми цена метра не дотягивает до 60 000 рублей. А в проектах «Гармония» (в Колтушах), «Черничная поляна» (в Юкках), «Чудная долина» (в Колтушах), «Самое Сердце» (в Пушкине) и «Усадьба Яблоневый сад» (в Левашово) вновь выставленные в продажу квартиры идут по 45 000 – 50 000 рублей. Июньские итоги вывода нового предложения еще не подведены, однако судя по вышеупомянутой статистике БСН, дешевых квартир в новом предложении было немало.