3737 0
«Ценовой потолок»
Когда цены на новостройки перестанут расти? Мнения экспертов.
Портал bsn.ru обратился к представителям строительных компаний и агентств недвижимости с главным вопросом осени – что будет с ценами на жилье в Петербурге и области в ближайшем будущем?
А также:
- Скажется ли на стоимости жилья стремление властей города переложить задачу создания инженерной и социальной инфраструктуры новостроек на плечи застройщиков?
«Ценовой потолок»: мнение застройщиков
«Ценовой потолок» в Петербурге и Ленинградской области пока не достигнут. Более того, в связи с сокращением количества участков под застройку как в черте города, так и в ближайших пригородах, стоимость кв. м. - особенно на объектах с хорошей локацией (например, рядом с метро) - будет только расти», - уверен Александр Львович, генеральный директор строительной компании «Навис».
«Ценовой потолок, конечно, существует – комментирует Игорь Петров, генеральный директор «Матрикс-Недвижимость». - Для массового жилья – это 100-120 тыс. руб. за кв. м. При этом стоимость кв. м. в этом случае понятие относительное, поэтому нужно исходить из стоимости квартиры. Так, здесь идет речь о цене студии площадью 26 кв. м. за 2,6 млн. руб. в сданном доме. В строящихся домах для студий и однокомнатных квартиры «потолок» - 90 тыс. руб. за кв. м.».
«Максимум цены на жилье в рублевом выражении еще не достигнут – соглашается с коллегами Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург». - Но дальнейшее повышение цен будет серьезно различаться в зависимости от ликвидности предложения. Быстрее будут расти в цене ликвидные предложения в обжитых районах с хорошей транспортной доступностью, дефицит подобных объектов уже чувствуется. Предложения в районах новой массовой застройки могут столкнуться с недостаточно высоким спросом и повышенной конкуренцией. Это выразится в более медленном росте цен а, возможно, даже их падении на наименее ликвидных проектах».
«Стоимость квадратного метра на отдельных объектах конкретных застройщиков может меняться в зависимости от степени готовности дома и качественного изменения окружающей инфраструктуры - отмечает Беслан Берсиров, совладелец ЗАО «Строительный трест», заместитель генерального директора компании. - Например, в жилом комплексе «Капитал» за последний год цены на отдельные квартиры выросли на 10-15%: за это время первые жилые корпуса комплекса были введены в эксплуатацию, возле дома открылся большой спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной, появились новые магазины, начал работать детский развивающий цен, силами застройщиков был создан великолепный парк с велосипедными дорожками и пляжной зоной».
«Ценовой потолок»: мнение аналитиков
«Ситуация будет зависеть не от цены квадратного метра, а от объема предложения квартир на рынке новостроек. За последний год рынок показывает рекордные объемы вывода жилья на рынок Санкт-Петербурга и ближайших пригородов. Рынок начинает проявлять первые признаки затоваривания - поясняет Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». - Вполне возможно, что в состоянии стагнации рынка застройщики с более слабыми по концепции проектами и минимальным набором дополнительных преимуществ (местоположение, качество строительства, отделка, инфраструктура) будут вынуждены опускать цены. Уже сегодня ценой 60 тыс. рублей за квадрат квартиры в городе никого не удивишь (в ЖК «Каменка» и того меньше), а в пригороде встречаются предложения и менее 40 000 руб/кв. м («Забугорье», «Щегловская усадьба»).
«Идеальной» стоимости как таковой не бывает, если квартира покупается, значит, цена адекватна и устаивает и застройщика и покупателя квартиры – считает Ольга Журавлева, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость». - Естественно клиент всегда хочет приобрести объект по минимальной цене, а застройщик – по максимально выгодной для себя, в точке соприкосновения этих интересов и рождается «идеальная» стоимость. В сегменте "эконом" – это 55-75 тыс. руб. за кв.м, "комфорт-класс" – 70-85 тыс.руб. за кв.м, "элита" – средняя цена 160 тыс.руб. за кв.м, но есть предложения и за 130 и за 320 тыс. руб. за кв.м (все зависит от месторасположения объекта, его видовых характеристик и пр.). Рынок не стоит на месте и та цена, которая на сегодняшний день актуальна и есть «идеальная». Если рынок встанет, то будет понятно, что клиенты уже не могут покупать жилье по этой стоимости».
«Оптимальная стоимость квадратного метра, при которой рынок сможет развиваться и дальше, составляет 50-70 тыс. руб. в объектах эконом-класса, 100-150 тыс. руб. в бизнес-классе и порядка 250-300 тыс. руб. в элит-сегменте. Крайне важно, чтобы цены в эконом-сегменте не поднимались вышеуказанных, поскольку данная категория людей не сможет себе позволить более высокую стоимость объектов, и спрос в данном сегменте может существенно сократиться. «Ценового потолка» в элит-классе пока не существует, поскольку каждый проект эксклюзивен и требует к себе индивидуального подхода», конкретизирует Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar.
Прогноз
«После года относительного спокойствия на рынке строящегося жилья, мы отмечаем активный рост – как объемов строительства, так и цен. В сентябре по одному из объектов - ЖК "Созвездие" рядом с метро "Девяткино", наша компания заключила более 100 договоров. В связи с растущим спросом мы подняли цены на 7-10% (в зависимости от типа квартиры). Думаю, подобная динамика сохранится на рынке как до конца 2013 года, так и на протяжении 2014-го», говорит Александр Львович, СК «Навис».
«Если говорить о ценах, то из-за выхода крупных проектов, которые изначально всегда идут по максимально привлекательным ценам, то предпосылок к росту я не вижу – настаивает Игорь Петров, «Матрикс-Недвижимость». - В целом естественный прирост цен ежегодно составляет 10 %, и ситуация не изменится. Есть люди, которые смотрят только на цену, поэтому они будут рассматривать в большей степени жилье в Ленобласти, где, например, у нашей компании есть предложения и от 33 тыс. руб. за кв.м. На мой взгляд, в ближайшее время будет увеличиваться разница в стоимости жилья в городе и области».
«Если сейчас, допустим, произойдет скачок цен в 10-15%, то стагнация, безусловно, будет, но ненадолго - подчеркивает Ольга Журавлева, «Адвекс. Недвижимость». - Такую ситуацию мы наблюдали несколько лет подряд – в 2010, 2011 году, когда цены уже просто зашкаливали, ведь повышение происходило и в августе, и в сентябре, и в октябре. Именно тогда рынок на месяц «остановился», потому что покупатели просто не могли сразу адаптироваться к такому повышению, но уже в ноябре-декабре различные акции и скидки от застройщиков выровняли рынок и продажи восстановились. В этом году мы все же не ждем таких резких повышений»
«Существенного роста цен мы не прогнозируем: скорее всего, они останутся в рамках инфляции, постепенно прибавляя по 6-8% в год. «Подстегнуть» их могут существенные изменения на рынке недвижимости, например, решение городских властей об обязательном строительстве социальных объектов силами компаний-застройщиков – это неминуемо приведет к повышению стоимости жилья для конечного потребителя», уточняет Беслан Берсиров, совладелец ЗАО «Строительный трест».
Себестоимость и цена
«Передача социальных объектов – это вопрос очень индивидуальный. Кто-то из застройщиков готов, а вот кто-то нет. В целом на это смогут пойти крупные застройщики, которые работают в городе. Не думаю, что это отразится на стоимости кв. м., поскольку конкуренция высокая, и с ценой квартир девелоперам следует быть аккуратнее», советует Игорь Петров.
«Город должен развиваться. Но нельзя ограничиваться строительством исключительно «бетонных коробок». Городу и его жителям нужны полноценные кварталы и микрорайоны, где есть все необходимое для жизни. Это понимают и городские власти, и девелоперы – резюмирует Александр Львович. - Но средств на развитие инженерной и социальной инфраструктуры у города нет. Поэтому решение переложить создание необходимой инфраструктуры на застройщика - естественный и логичный выход. Однако – чудес не бывает. При увеличении себестоимости строительства будет расти и «продажная» цена кв. м. Таким образом, за создание необходимой инфраструктуры, по сути, заплатит покупатель жилья».