"Встройка" в ренту или на продажу?

Встроенные помещения на первых этажах новых жилых комплексов – необходимая составляющая качественной инфраструктуры. Массовый ввод жилья в течение последних 2-3 лет вызвал на рынке street retail повышенный спрос на коммерческие помещения, расположенные на первых этажах новых жилых комплексов.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге

Действительно, квартиры на первых этажах жилых зданий не пользуются особым спросом среди покупателей, поэтому застройщику выгодно отдавать эти помещения под коммерческое использование. Кроме того, наличие подобных объектов необходимо с точки зрения градостроительных правил и норм, поскольку при реализации крупных объектов жилой недвижимости, необходимым условием является входящая в состав комплекса как социальная, так и коммерческая инфраструктура.

 

Выгода застройщика

Девелоперы сегодня меняют отношение к управлению встроенными помещениями в проектах КОТ, считают эксперты компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, делают выбор в пользу профессионального проектного брокериджа, управления площадями и последующей продажи актива уже как готового бизнеса на значительно более выгодных условиях. Это позволяет застройщику самостоятельно контролировать качество коммерческой инфраструктуры проекта и повышать объемы продаж жилой недвижимости за счет создания привлекательной среды.

Людмила  Галисаева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Адвекс–Московский»

Думаю, выгода застройщика от организации коммерческих помещений состоит в том, что, во-первых, такие помещения быстрее раскупаются инвесторами. Во-вторых, зачастую они стоят несколько дороже и, в-третьих, являются своеобразной рекламой и показателем успешности самого дома для покупателей квартир, ведь человек, который ищет квартиру, купит скорее в доме с магазином, салоном красоты, мед. кабинетом и т.п., чем в доме без инфраструктуры вообще.

Уровень цен на коммерческие помещения действительно выше, чем на жилые помещения. Связано, это с тем, что обустройство таких помещений гораздо дороже (необходимы дополнительные разделы проектной документации, согласования, устройство вентиляции, более мощные электросети и т.п.), а так же уровень коммерческой выгоды помещения гораздо выше на оживленных перекрестках, вдоль магистралей, наличие больших витринных окон, при достаточном количестве кВа (электромощность сети). Такие помещения раскупаются мгновенно, даже по завышенным ценам.

Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real

Сегодня практически все первые этажи жилых домов отводятся под коммерческую или социальную функцию. Это связано в первую очередь с тем, что квартиры на первых этажах менее ликвидны, чем помещения, предназначенные для коммерческой деятельности. Новые помещения соответствуют всем требованиям арендаторов (количество электроэнергии, наличие зоны погрузки-разгрузки товаров, витрин, наличие нескольких выходов), что значительно снижает дополнительные затраты арендаторов на открытие новой точки.

При этом зачастую срок экспозиции коммерческих помещений в новых масштабных проектах длинный. Это связано с тем, что заселение крупных жилых кварталов требует времени, а арендатору коммерческого помещения важно делать оборот, который зависит от проходимости.

Существуют два пути решения этой проблемы: либо инвесторам, вкладывающимся в стройку, набраться терпения и ждать, когда жилой квартал начнет «жить», то есть будет высокий процент живущих, либо застройщикам держать у себя эти помещения до момента заселения, затем сдавать и продавать как актив с денежным потоком. Второй вариант, безусловно, менее выгоден для застройщиков, но, тем не менее, со временем многие компании могут к нему прийти, в том числе создавая собственную управляющую компанию.

Андрей Петров, руководитель департамента консалтинга и оценки АРИН

Действительно, многие застройщики сегодня предпочитают отводить первые этажи под коммерческие помещения, поскольку для них это более выгодно. Квартиры на первых этажах никогда не пользовались популярностью. Они уходят в последнюю очередь, и в основном, со скидкой.

Владислав Фадеев, Руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге

В целом бизнес застройщика связан с продажей помещения после реализации проекта, поэтому основной целью, безусловно, является продажа. Однако в настоящее время наблюдается такая тенденция, что девелопер стремится продать весь комплекс коммерческих помещений одному владельцу, который впоследствии будет сдавать их в аренду. Подобная бизнес-практика пока еще не нашла широкого применения на локальном рынке, но интерес для девелопера такая схема представляет определенно.

 

Запретить нельзя разрешить

При этом покупатели квартир никак не могут повлиять на решение застройщика продать помещения или сдать его тому или иному арендатору.

Владислав Фадеев, Руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге

Фактически покупатели квартир повлиять на решение этого вопроса не могут. Только косвенно - через спрос, который они предъявляют на те или иные функции. Таким образом, профиль и формат коммерческого объекта будет ориентироваться на запросы потребителей. Как правило, на первых этажах домов размещаются те объекты, которые наиболее востребованы в данной конкретной локации.

Людмила  Галисаева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Адвекс–Московский»:

Считаю рациональной следующую схему: застройщик на этапе эскизного проекта обращается в муниципальное образование, где будет располагаться тот или иной жилой объект. На основании статистики и полученных от населения запросов по социальным потребностям в том или ином микрорайоне, муниципальное образование готовит для застройщика рекомендации, какие объекты следует включить в инфраструктуру комплекса. Например, для нужд комплекса и располагающихся вблизи домов необходимо два детских сада, отделение врачей общей практики, два спортивных учреждения с определенными требованиями (по высоте, площади и т.п.). Муниципальное образование передает эти требования застройщику, в состав комплекса сразу включают эти объекты, причем основным условием данной операции должно быть закрепление за этими объектами их назначения, это фиксируется и не должно изменяться без согласования МО и Администрации района (например, изменения возможны только при условии того, что построен новый детский сад и отпала необходимость в встроенном помещении под эти же цели). Только такой подход поможет решить проблему с соц. объектами.

Если описанный порядок будет принят, покупатели квартир и жители микрорайонов смогут напрямую обращаться в муниципальные образования для формирования статистики и запросов к застройщикам. Например, если от жителей нет обращений по поводу нехватки дет. садов, а есть обращения о нехватке спортивных кружков, то только эти требования МО предъявит к застройщику. Это разумно и логично.

 

Цены и ставки

По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, средние ставки на объекты street retail в новых жилых комплексах зависят от многих факторов. К основным относятся: местоположение, площадь и уровень отделки. Диапазон арендных ставок на подобные помещения составляет 800–2 000 руб./кв.м/мес.

Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real

Стоимость продажи коммерческих помещений в новостройках напрямую зависит от проходимости, размера комплекса и площади помещения. В среднем стоимость продажи составляет 100 тыс. рублей за кв.м.

Что касается стоимости аренды, то в спальных районах арендная ставка на помещения, расположенные у станций метро, составляет в среднем 2500-3500 руб./кв.м/мес., в отдаленных уголках – от 1000 руб./кв.м/мес.

Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге

Стоит отметить, что данный рынок считается крайне разрозненным, и цены на коммерческие встроенные помещения варьируются в зависимости от локации и класса объекта, в котором они расположены. Так, например, стоимость помещения, расположенного в новом доме в одном из спальных районов, составляет 70 – 100 тыс. руб. за кв. м., а цена помещения, расположенного в объекте вторичного рынка недвижимости где-нибудь в центре города, может варьироваться от 300 до 400 тыс. руб. за кв. м.   

Людмила  Галисаева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Адвекс–Московский»:

Цены и ставки зависят от очень многих факторов – расположения, площади, наличия кВа, отдельных входов, панорамных окон и т.п. Как правило, собственники получают объект без отделки, без договоров на инженерные сети, т.е. использовать его сразу нельзя. В связи с этим собственники вынуждены предоставлять арендаторам долгосрочные арендные каникулы и ремонт идет за счет арендных средств. Разброс цен очень большой от 450 руб. кв. м до 6500 руб. кв. м.

Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости «Матрикс-Недвижимость»

На мой взгляд, на данный момент самый выгодный вариант - заключить (желательно  - долгосрочный) договор аренды на отдельно взятое помещение, а потом продать его как готовый бизнес. Но тут все зависит от девелопера и его возможности "замораживать" средства. Стоимость квадратного метра коммерческих посещений очень разнится, начиная от 79000 руб\кв.м. - до 400 000 рублей\кв.м. Соответственно, такой же разброс и потенциальных арендных ставок.

 

 

• Автор: Марина Явь, аналитик портала

• Источник: www.bsn.ru